Thời sự

22/07/2024 10:39 GMT+7

Vốn rẻ cho người mua nhà ở xã hội

BẢO NGỌC
và 2 tác giả khác

BẢO NGỌC

KHÁNH QUỲNH

TRƯỜNG TRUNG

Lãi vay mua nhà ở xã hội thấp, thời hạn vay đủ dài là điều kiện nền tảng để những người thu nhập trung bình thấp, thu nhập thấp ở đô thị, công nhân khu công nghiệp có thể tiếp cận vốn vay mua nhà.

Bộ Xây dựng vừa kiến nghị tăng thời hạn cho vay, hạ lãi suất vay mua nhà ở xã hội sau khi Vingroup và Techcombank đề xuất gói tín dụng ưu đãi mới cho nhà ở xã hội với lãi vay 4,8%/năm, thời hạn vay 30 năm.

Nhiều người sẽ có cơ hội mua nhà

Trước đó Vingroup và Techcombank đề xuất gói vay mới dành cho người mua nhà ở xã hội với lãi vay bằng với mức lãi vay Ngân hàng Chính sách xã hội đang cho người mua nhà vay khoảng 4,8%/năm và cố định trong năm năm đầu tiên.

Thời hạn cho vay 30 năm, tài sản đảm bảo cho khoản vay mua nhà ở xã hội chính là các dự án nhà ở xã hội.

Đối tượng vay theo đề xuất của Vingroup và Techcombank là tất cả những cá nhân đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo danh sách do chủ đầu tư dự án xác minh và cung cấp. Mức cho vay mua nhà ở xã hội tối đa đến 100% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Hữu Nghĩa - tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho hay nếu Chính phủ thông qua gói vay ưu đãi cho nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%/năm thì người thu nhập thấp sẽ tiếp cận vốn rẻ để mua nhà như gói 30.000 tỉ đồng trước đây. Với mức lãi suất này người dân có nhiều cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội.

Vấn đề đặt ra, theo ông Nghĩa, là làm sao có nhiều nguồn cung nhà ở xã hội cho người dân mua. Muốn làm được điều này phải gỡ vướng thủ tục pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội, xây dựng một quy trình thông thoáng về cấp phép nhà ở xã hội chứ không thể áp quy trình cấp phép nhà ở thương mại cho nhà ở xã hội như hiện nay.

Việc cấp phép nhà ở xã hội thời gian qua khó hơn xin cấp phép nhà ở thương mại. Quy trình cấp phép nhà ở xã hội cần rõ ràng, quy định rõ một dự án nhà ở xã hội được cấp phép trong bao nhiêu ngày, cơ quan nào giải quyết khâu nào, trong bao lâu phải xong.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Khánh - phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng nếu gói vay mua nhà ở xã hội đạt được cả hai điều kiện lãi vay 4,8%/năm, thời hạn vay 30 năm thì quá tốt.

Hai điều kiện bắt buộc với người mua nhà ở xã hội hiện nay là khả năng thu nhập và phải có 30% vốn tự có. Nên ông Khánh nhấn mạnh cần có những chính sách hỗ trợ người lao động ổn định thu nhập.

Cái lo nhất của người mua nhà là thu nhập không ổn định, lúc họ có việc, lúc không nên không có tiền trả nợ. Nếu họ có thu nhập ổn định thì sẽ có đủ khả năng mua nhà.

Bàn về gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội vừa được Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng, nhiều chuyên gia kinh tế khẳng định sẽ không bao giờ có một chính sách bao trùm tất cả.

Đối với nhóm người thu nhập thấp không tiền thuê nhà, tiền ăn thì cần có chính sách hỗ trợ họ thuê nhà lưu trú, xây dựng nhà lưu trú cho thuê với giá phù hợp. Cần phân biệt rõ ràng chứ không phải đối tượng nào cũng có thể sở hữu nhà ở xã hội.

Và ngay cả với mức lãi suất cho vay 4,8%/năm thì hai vợ chồng, mỗi người phải có thu nhập từ 12-15 triệu đồng/tháng thì mới đủ khả năng vay tiền ngân hàng để mua nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, với lãi suất 4,8%/năm chắc chắn Nhà nước sẽ phải bỏ ngân sách để tái cấp bù lãi suất như đã từng làm khi ban hành gói 30.000 tỉ đồng trước đây, một chuyên gia phân tích.

Nên hỗ trợ nhiều ngân hàng cùng tham gia cho vay

TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - đánh giá: "Đề xuất của Vingroup và Techcombank về một gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội đúng với nguyên tắc cho vay mua nhà ở.

Nguyên tắc cho vay mua nhà ở là cho vay dài hạn, mức độ dài hạn phụ thuộc vào thu nhập bình quân của người lao động.

Thông thường các nước châu Âu họ tính toán cho vay từ 30 - 35 năm trở lên. Cá biệt vùng nói tiếng Đức tại Thụy Sĩ họ cho vay mua nhà với kỳ hạn tới 80 năm và không thu tiền gốc, họ chỉ thu tiền lãi.

Vì sau 80 năm lạm phát ăn hết tiền gốc rồi nên họ chỉ thu tiền lãi, cho vay mua nhà ở điều quan trọng nhất là kỳ hạn vay phải dài, như ở Mỹ là vay 30 năm".

Vấn đề thứ hai theo TS Lê Xuân Nghĩa là lãi vay mua nhà ở nhiều nước thường được chính phủ hỗ trợ, nếu các ngân hàng, doanh nghiệp tự nguyện đề xuất hỗ trợ người mua nhà thì quá tốt.

Và để các ngân hàng tham gia hỗ trợ người mua nhà ở xã hội thì ngoài việc nới room tín dụng, chính phủ cũng có thể xem xét giảm dự trữ bắt buộc đối với các ngân hàng. Hiện tỉ lệ dự trữ bắt buộc của các ngân hàng thương mại theo quy định là 3%, với những ngân hàng cho vay mua nhà ở xã hội có thể giảm xuống 2,5%.

Hơn nữa, chính phủ hoàn toàn có thể phát hành trái phiếu chính phủ để cấp bù chênh lệch lãi vay trong hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội. Đây là khoản chính phủ tài trợ cho người dân mua nhà, ngân sách phải chịu trách nhiệm.

Bản chất là chính phủ vay tiền của dân để tài trợ cho dân, vay người giàu tài trợ cho người nghèo. Điều này tránh được việc chính phủ phát hành trái phiếu tài trợ cho các ngân hàng thương mại, thay vào đó sẽ tài trợ trực tiếp cho người dân mua nhà. Cách làm này nhiều nước họ đã làm, điều này luật cũng cho phép, TS Lê Xuân Nghĩa cho biết thêm.

Theo Bộ Xây dựng, đề xuất của Vingroup và Techcombank có nhiều điểm trùng hợp với những ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỉ đồng đang được bốn ngân hàng thương mại nhà nước triển khai.

Vì thế, Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước xem xét tăng thời hạn cho vay ưu đãi, hạ mức lãi vay gói 120.000 tỉ đồng ở mức thấp hơn lãi vay thương mại thông thường từ 3 - 5%.

Đồng thời khuyến khích thêm các ngân hàng thương mại tham gia gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng.

Đề xuất bổ sung hạn mức tín dụng đối với ngân hàng cho vay mua nhà ở xã hội

Để thực hiện gói vay ưu đãi mới cho người mua nhà ở xã hội, Vingroup và Techcombank kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cấp bổ sung hạn mức tăng trưởng tín dụng so với tăng trưởng tín dụng thông thường để các tổ chức tín dụng chủ động mở rộng kinh doanh, tạo thu nhập để bù đắp phần chênh lệch lãi suất đã bỏ ra để hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội.

Với chương trình thí điểm do Vingroup và Techcombank vừa đề xuất, nguồn tài chính hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà ở xã hội khoảng 8.010 tỉ đồng. Vì vậy, Techcombank đề xuất xem xét cấp bổ sung hạn mức tín dụng trong năm năm kể từ khi bắt đầu thí điểm.

Ông Nguyễn Quốc Khánh (phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam):

Lãi vay 7,5%/năm quá sức chi trả của đa số người mua

Với lãi vay 7,5%/năm của gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng, nhiều người sẽ không dám vay tiền mua nhà ở xã hội.

Bởi nếu họ vay 1 tỉ đồng để mua nhà, với lãi suất 7,5%/năm thì mỗi tháng người lao động phải bỏ ra 6 - 7 triệu đồng để trả lãi ngân hàng.

Trong khi lương đa số công nhân lao động chỉ 7 - 10 triệu đồng/tháng, rất khó dành dụm đủ tiền để trả gốc và lãi vay mua nhà.

Ví dụ một căn nhà ở xã hội diện tích từ 50 - 70m², giá bán 18 - 20 triệu đồng/m² thì người dân phải bỏ ra 1,1 - 1,5 tỉ đồng để mua nhà để ở, thông thường người dân sẽ vay khoảng 70% giá trị căn nhà nên mức lãi vay khoảng 4 - 5%/năm là hợp lý, còn mức lãi vay 7,5%/năm sẽ quá sức chi trả của đa số người thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

TS Vũ Đình Ánh (chuyên gia kinh tế):

Nên phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê

Với đa số người thu nhập thấp, trung bình thấp thì cơ bản không thể mua nhà, kể cả với lãi suất 0% vì gốc họ còn không trả được chứ chưa bàn đến lãi vay.

Thực tế có rất ít người thu nhập thấp, thu nhập trung bình vay tiền để đi mua nhà sau đó lại trả được cả gốc và lãi suất.

Do đó, Nhà nước cần ưu tiên phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê, thậm chí cần hỗ trợ người thu nhập thấp để có mức thuê phù hợp.

Như vậy mới giải được bài toán nhà ở cho đa số người thu nhập thấp tại đô thị.

Đà Nẵng có quỹ nhà ở xã hội lớn nhất nước

Xuất phát từ chương trình "5 không, 3 có", trong đó mục tiêu "người dân có nhà ở" mà nhiều năm qua Đà Nẵng đã phát triển mạnh hình thức nhà ở xã hội có vốn đầu tư nhà nước cho người dân thuê.

TP Đà Nẵng đã đầu tư hoàn thành hơn 16.700 căn hộ và là địa phương có quỹ nhà ở xã hội được đầu tư từ vốn ngân sách lớn nhất nước (hơn 12.000 căn hộ), chiếm tỉ lệ gần 80% của cả nước.

Đối với chung cư nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, hiện nay TP đang quản lý gần 10.000 căn và đã bố trí thuê trên 98%.

Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cũng vừa thông báo mở đợt cho thuê chung cư lớn với giá từ 2,5 triệu đồng/căn. Khu chung cư được cho thuê đợt này là chung cư nhà ở xã hội tại lô đất B4-1 thuộc khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside (thuộc phường Hòa Hiệp Nam, quận Liên Chiểu).

Theo đó, sẽ có 257 căn hộ với diện tích 45 - 70m² từ 1 - 3 phòng ngủ được mang ra cho thuê. Các căn hộ cho thuê đợt này được niêm yết giá thuê hằng tháng từ 2,5 - 4,7 triệu đồng. Trong đó số căn có giá cho thuê dưới 3 triệu đồng chiếm hơn 1/2 lượng căn hộ cho thuê.

Theo ông Trần Văn Hoàng - phó giám đốc Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, đợt cho thuê này mở rộng đối tượng gồm người có công với cách mạng, người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân và Quân đội nhân dân, cán bộ, công chức, viên chức, học sinh, sinh viên, hộ gia đình thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa…

Lãi suất vay khi mua nhà tại Phần Lan và Singapore

Mức lãi suất vay khi mua nhà tại Singapore năm 2024 tùy thuộc vào việc người mua lựa chọn vay từ chương trình nhà ở của Cục Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) hay các ngân hàng khác.

HDB là cơ quan chuyên phụ trách các vấn đề nhà ở xã hội tại Singapore. Dưới sự điều hành của HDB, nhà ở xã hội đã trở thành một trong những biểu tượng đô thị tại Singapore, với hơn 80% dân số thường trú tại quốc đảo sư tử sống trong các căn hộ thuộc chương trình nhà ở của HDB.

Đối với các loại hình thuộc chương trình nhà ở của HDB, mức lãi suất cố định là 2,6% hằng năm, dành cho các gia đình có vợ/chồng là người Singapore. Đối với vay ngân hàng, người mua có thể lựa chọn giữa lãi suất cố định (fixed rate) và lãi suất thả nổi (floating rate).

Mức lãi suất thả nổi được tham chiếu dựa trên lãi suất chuẩn cơ bản SORA (lãi suất trung bình qua đêm của Singapore). Các mức lãi suất thả nổi hiện nay tại Singapore dao động từ 3,95 - 5,43%.

Lãi suất cố định sẽ dao động từ 2,88 - 4,66% trong những năm đầu tiên, tùy thuộc vào từng loại ngân hàng và gói vay cụ thể.

Cụ thể, mức lãi suất vay nợ của Ngân hàng OCBC vào tháng 7-2024, một trong những ngân hàng lớn nhất tại Singapore, có mức lãi suất cố định trong ba năm đầu tiên dao động từ 2,88 - 2,9% và tăng lên khoảng 4,66% trong năm thứ 4.

Trong khi đó, Ngân hàng DBS có mức lãi suất rơi vào khoảng 2,95% trong hai năm đầu tiên và 4,66% trong hai năm tiếp theo, đối với gói ưu đãi trong hai năm đầu. Với gói năm năm cố định, mức lãi suất của DBS rơi vào khoảng 3,75%/năm.

Tương tự như Singapore, người dân Phần Lan cũng có thể lựa chọn giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi tại các ngân hàng trên toàn quốc.

Mức lãi suất cho vay tại Phần Lan hầu hết được tham chiếu dựa trên mức lãi suất Euribor (Euro Interbank Offer Rate), dành cho khoản vay bằng đồng euro tại các hệ thống ngân hàng trên khắp châu Âu.

Mùa thu năm 2023, mức lãi suất tham chiếu của Euribor đạt đỉnh điểm lên tới 4,2%. Kể từ đó đến nay, mức lãi suất đã giảm xuống còn khoảng 3,7%. Lãi suất dự kiến tiếp tục giảm trong năm 2024 và 2025, dù trước đó đã có sự tăng nhẹ vào những tháng đầu năm 2024.

Theo tạp chí Bank of Finland Bulletin của Ngân hàng Trung ương Phần Lan, hầu hết các khoản thế chấp tại Phần Lan là các khoản vay lãi suất thả nổi, dựa trên mức lãi suất Euribor.

Bên cạnh đó một số ngân hàng tại Phần Lan cung cấp các gói vay với mức lãi suất cố định trong thời hạn lên đến 35 năm. Tính đến quý 1-2024, các khoản vay mua nhà tại Phần Lan thông thường có mức lãi suất trung bình là 4,37%.

Lãi suất 4,8%/năm, người dân sẽ tăng vay mua nhà ở xã hội

Vingroup và Techcombank đồng kiến nghị thí điểm gói vay mua nhà ở xã hội với những ưu đãi ‘kịch khung’ như lãi suất 4,8%/năm, thời hạn cho vay 30 năm, đặc biệt mức vay lên đến 100% giá trị nhà.

BẢO NGỌC - KHÁNH QUỲNH - TRƯỜNG TRUNG