Sau thời gian phát triển, bộ mặt đô thị biển Đà Nẵng đã thay đổi theo hướng hiện đại, những làng chài cũ đã nhường chỗ cho đô thị du lịch - Ảnh: TẤN LỰC
Tuổi Trẻ trân trọng giới thiệu bài viết của GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, về vấn đề này.
Làng chài nghèo thành đô thị đáng sống
Thành phố Đà Nẵng đã chứng minh vốn từ đất có thể xây dựng lại và trở thành một thành phố đáng sống bằng việc quy hoạch xây dựng vùng bãi biển Mỹ Khê thành một trung tâm mới của Đà Nẵng.
Trước đây, nơi này là những làng chài nghèo. Khi quy hoạch xong, hạ tầng được đầu tư, trung tâm mới dần hình thành, và giá đất ở đây đắt gấp bội giá đất tại trung tâm cũ của Đà Nẵng. Đất đã tự đẻ ra một nguồn vốn tài chính cực kỳ lớn.
Tại TP.HCM, khu Phú Mỹ Hưng hay khu Thủ Thiêm cũng là những ví dụ sinh động về giá đất tăng lên rất nhanh khi được quy hoạch thành khu đô thị mới, hạ tầng từng bước hoàn thành. Chỉ có điều TP.HCM cũng chưa tận thu được giá trị đất đai tăng thêm như Đà Nẵng.
Ở Hà Nội, việc thu giá trị đất đai tăng thêm còn khó khăn hơn nữa khi còn tốn kém rất nhiều ngân sách để bồi thường, giải phóng mặt bằng cho mở rộng đường cũ thành đường phố mới. Giá trị bồi thường, giải phóng mặt bằng thường chiếm tới 80% kinh phí mở rộng đường.
20 năm, đổi mới chưa đáng kể
Kể từ khi xây dựng Luật Đất đai 2003, vấn đề tìm cách thu giá trị đất đai tăng thêm (không do chủ sử dụng đất đầu tư tạo ra) đã được quan tâm. Lúc đó, Luật Đất đai mới chỉ có quy định chung mang tính nguyên tắc.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP có một quy định cụ thể hơn rằng các địa phương có thể thu hồi đất rộng hơn phạm vi đất xây dựng hạ tầng để thu lại giá trị đất đai tăng thêm do công trình hạ tầng tạo ra.
Luật Đất đai 2013 đã hình thành khung pháp luật để giải quyết vấn đề này theo cách Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, trong đó có đất ven các công trình hạ tầng để đưa đất ra đấu giá nhằm thu lại giá trị đất đai tăng thêm.
Thu hồi đất theo quy hoạch có nghĩa là chưa có nhà đầu tư cụ thể để ứng tiền thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Vậy là Quỹ phát triển đất được nâng cấp để có tiền thu hồi đất. Trên thực tế, lượng tiền trong quỹ chẳng thấm đâu so với nhu cầu tài chính rất lớn để thu hồi đất.
Giá trị đất đai tăng thêm đâu chỉ do đầu tư hạ tầng mang lại. Mọi đầu tư vào một khu vực đều tạo ra nhiều hay ít giá trị đất đai tăng thêm. Vậy chỉ quan tâm tới đầu tư hạ tầng kỹ thuật làm cho giá trị đất đai tăng thêm là chưa đủ.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang trình Quốc hội xem xét vẫn tiếp tục đi theo hướng thu hồi đất theo quy hoạch, thu hồi rộng hơn các công trình hạ tầng để thu lại giá trị đất đai tăng thêm.
Quỹ phát triển đất cũng được nâng cấp từ chia sẻ các nguồn thu từ đất, nhất là các nguồn thu từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê đất cho các dự án đầu tư. Ý tưởng đổi mới không có gì đáng kể.
3 việc lớn cần giải quyết ngay
Theo số liệu thu từ đất năm 2020 do Bộ Tài chính thống kê, tổng thu từ đất có tới 83% là thu từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho các dự án đầu tư.
Tiền thu từ các loại thuế liên quan đến đất chỉ chiếm 17%, trong đó chủ yếu là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Chưa có sắc thuế nào đánh vào giá trị đất đai tăng thêm, hay sự nâng cấp của hạ tầng, tiện ích công cộng hay điều kiện sống tốt hơn.
Nguồn thu chủ yếu từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất, có nghĩa là nguồn thu đó có chứa giá trị bồi thường, hỗ trợ không thỏa đáng, và cũng gắn với rủi ro tham nhũng của các nhóm lợi ích. Đây chính là nguyên nhân dẫn tới tình trạng lượng thư khiếu nại, tố cáo về đất đai của dân luôn cao.
Cải cách nguồn thu từ đất là việc phải làm trong sửa đổi Luật Đất đai hiện nay. Để cải cách, chúng ta phải giải quyết xong ba việc lớn.
Một là tạo cơ chế hữu hiệu để giá giao dịch thực được ghi trên hợp đồng chuyển quyền bất động sản, nhằm xây dựng được cơ sở dữ liệu giá trị đất đai phù hợp thị trường.
Hai là áp dụng triệt để luật pháp liên quan đến phòng, chống tham nhũng và rửa tiền để quản lý được bất động sản gắn với các chủ sử dụng, sở hữu thực, trong đó có biện pháp ngăn ngừa tình trạng đứng tên hộ và không giải trình được nguồn gốc đồng tiền mua bất động sản.
Ba là thực hiện tích cực quá trình chuyển đổi số để xây dựng hệ thống hành chính số trong quản lý.
Đất đai luôn chứa trong mình một nguồn vốn tiềm ẩn to lớn. Ai biết cách khai phá hợp lý thông qua cách thu từ đất thì có đủ vốn để phát triển thành công. Thiết kế Luật Đất đai sửa đổi phải đi theo hướng này.
Các nước thu giá trị đất đai tăng thêm mức nào?
Nhìn sang các nước công nghiệp và công nghiệp hóa, nguồn thu từ đất chủ yếu là từ thuế hằng năm đánh vào người có bất động sản, thuế đánh vào thu nhập từ chuyển quyền bất động sản, thuế đánh vào giá trị bất động sản tăng thêm, thuế đánh vào hạ tầng, tiện ích công cộng, điều kiện sống tại khu dân cư được nâng cấp.
Tại Anh, tổng thu từ thuế bất động sản chiếm 90% tổng thu ngân sách địa phương; tại Hoa Kỳ chiếm 89%; Đức 40%.
Tỉ lệ thu từ thuế bất động sản trên GDP của Việt Nam hiện đang là 0,5%, tương đương các nước thuộc khối ASEAN, thấp hơn rất nhiều so với các nước công nghiệp tại Đông Á, châu Âu và Bắc Mỹ như Nhật Bản (2,6%), Hàn Quốc (2,6%), Anh (3,8%), Mỹ (3,1%).
Cần cải cách nguồn thu theo hướng giảm dần thu từ Nhà nước thu hồi đất, để chuyển sang thu chủ yếu từ thuế bất động sản, trong đó có thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm và sự tiện lợi do nâng cấp khu dân cư mang lại.
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận