Ứng xử sao với cho thuê căn hộ ngắn ngày?

BẢO NGỌC
và 2 tác giả khác

BẢO NGỌC

K.YÊN

PHAN BẢO

Đang có những tranh luận về ủng hộ và không ủng hộ cho thuê căn hộ ngắn ngày trong chung cư, kinh doanh Airbnb. Nhiều cư dân phản đối quyết liệt. Nhiều chung cư đã cấm cho thuê căn hộ ngắn ngày. Bên cho thuê cũng khiếu nại quy định cấm này.

Cơ sở pháp lý nào cho loại hình cho thuê căn hộ ngắn ngày này?

* Ông Nguyễn Mạnh Khởi (cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng):

Cho thuê căn hộ chung cư vẫn phải ký hợp đồng

Trước hết cần khẳng định Luật Nhà ở không cấm việc chủ sở hữu cho người khác thuê căn hộ chung cư để ở. Việc chủ sở hữu các căn hộ chung cư cho người khác thuê để ở thông qua dịch vụ đặt chỗ Airbnb (kết nối người có nhà với người có nhu cầu thuê nhà) giống như việc kết nối qua môi giới bất động sản. Ban quản trị các tòa nhà chung cư không có thẩm quyền ngăn cản người thuê căn hộ chung cư qua dịch vụ Airbnb đến ở, nhưng người đến ở phải chứng minh là có hợp đồng thuê nhà.

Theo Luật Nhà ở, việc thuê nhà chung cư để ở phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ chung cư và người có nhu cầu thuê nhà, có thể không cần công chứng. Đối với khách thuê nhà thông qua dịch vụ đặt chỗ Airbnb, người cho thuê và khách thuê vẫn phải ký hợp đồng thuê nhà. Ban quản trị chung cư sẽ căn cứ vào hợp đồng thuê nhà để yêu cầu khách thuê phải tuân thủ đúng quy chế nhằm bảo đảm giữ gìn an ninh trật tự của tòa nhà.

Cho thuê qua nền tảng nào thì chủ nhà và người thuê cũng phải ký hợp đồng thuê nhà. Nếu ký kết hợp đồng điện tử thì phải ký bằng chữ ký điện tử theo Luật Giao dịch điện tử.

Việc yêu cầu chủ sở hữu và người thuê căn hộ chung cư phải ký hợp đồng thuê nhà nhằm xác định trách nhiệm của chủ nhà, tránh trường hợp thuê căn hộ chung cư sử dụng vào các mục đích khác, gây ồn ảnh hưởng đến người xung quanh. Hợp đồng thuê nhà cũng ràng buộc trách nhiệm của người thuê chỉ được sử dụng vào mục đích để ở, không gây mất an ninh trật tự, tuân thủ quy chế quản trị các tòa nhà. Nếu người thuê sử dụng sai mục đích sẽ bị xử lý trách nhiệm.

Thời gian thuê nhà chung cư bao lâu tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà được ký kết giữa bên cho thuê và bên đi thuê nhà. Đây cũng là cơ sở để chủ sở hữu các căn hộ chung cư thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Đối với các dịch vụ kinh doanh đi kèm trong tòa nhà của chủ đầu tư thì người thuê nhà được sử dụng và trả tiền phí dịch vụ cho chủ đầu tư tòa nhà. Phần sử dụng chung tại các tòa chung cư thông thường chỉ là hành lang, vườn hoa, công viên xung quanh, nhà sinh hoạt cộng đồng.

* Luật sư Trương Thanh Đức (giám đốc Công ty Luật ANVI):

Tính thuế cho thuê chung cư ra sao?

Về vấn đề thu thuế đối với hoạt động cho thuê chung cư thông qua dịch vụ đặt chỗ Airbnb, nếu cá nhân cho thuê thì theo nguyên tắc là có thu nhập từ bất kể nguồn nào cũng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Theo đó, thu nhập tính thuế/tháng (sau trừ giảm trừ gia cảnh) đến 5 triệu đồng đóng 5%, trên 5 - 10 triệu/tháng thì đóng 10%, trên 10 - 18 triệu/tháng đóng thuế 20%, từ 32 - 52 triệu/tháng đóng thuế 25%, từ 52 - 80 triệu/tháng đóng 30%, trên 80 triệu/tháng đóng 35%.

Còn kinh doanh cho thuê nhà ở thì có hai trường hợp là doanh nghiệp kinh doanh và hộ kinh doanh. Doanh nghiệp kinh doanh cho thuê nhà ở sẽ phải đóng thuế giá trị gia tăng (VAT) 10% và 20% thuế thu nhập doanh nghiệp sau khi hạch toán lỗ lãi trong kinh doanh. Đối với hộ kinh doanh phải nộp thuế VAT 10% và thuế thu nhập dạng khoán hằng năm.

Trường hợp cho thuê chung cư thông qua dịch vụ Airbnb mà chủ cho thuê không có đăng ký kinh doanh, khi phát sinh thu nhập chịu thuế chủ cho thuê căn hộ chung cư sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân hằng tháng tùy theo mức thu nhập. Nếu chủ cho thuê nhà chung cư có đăng ký kinh doanh thì sẽ thực hiện nghĩa vụ thuế theo cơ chế của doanh nghiệp hoặc cơ chế của hộ kinh doanh.

Đối với Airbnb cơ chế thu thuế tương tự như với Grab, Facebook, Google, hay các sàn thương mại điện tử cơ quan thuế hiện nay vẫn đàm phán với từng doanh nghiệp để thu thuế. Mức thu bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào việc chúng ta có công cụ quản lý theo dõi, chế tài họ thôi. Kể cả Airbnb không mở chi nhánh tại VN thì vẫn có cơ chế thu thuế dựa trên doanh thu của họ phát sinh tại VN, tất nhiên thu sẽ khó hơn.

Cư dân chung cư phản đối quyết liệt

Một cư dân chung cư ở Q.4 (TP.HCM) kể sáng trưa chiều tối, lúc nào ở sảnh cũng có một, hai nhóm người kéo vali, đeo ba lô chờ người dẫn lên căn hộ nhận phòng. Người lạ có thẻ cư dân đi thang máy. Cuối tuần, phòng gym, hồ bơi ở chung cư đông nghịt người lạ, thang máy luôn quá tải.

Cư dân tại chỗ đã phải chịu chi phí cho các dịch vụ công cộng tăng lên rất nhiều. Tiền mua hóa chất xử lý nước hồ bơi, tiền điện cho thang máy hằng tháng, chi phí vận hành hệ thống xử lý nước thải cũng cao... Cư dân một chung cư ở đường Bến Vân Đồn, Q.4, TP.HCM phản ảnh chung cư này từng có đến 60% số căn hộ có cho thuê ngắn ngày.

Một số ban quản trị cũng có những biện pháp quyết liệt hơn, có nơi bảo vệ chung cư kiên quyết không cho khách thuê ngắn hạn lên tầng trên, còn mời công an phường đến giữ trật tự.

Một phường phạt 68 trường hợp vi phạm

UBND phường 6, Q.4 cho biết phường này có quy chế phối hợp ký kết giữa UBND phường, công an phường và ban quản trị, ban quản lý chung cư có biện pháp quản lý khách thuê ngắn ngày. Ban quản lý phải yêu cầu cư dân, khách thuê tại chung cư đăng ký lưu trú tại cổng dịch vụ công hoặc Công an phường 6. Cư dân có thể báo tin các trường hợp vi phạm đến công an phường.

Từ đầu năm đến nay, các lực lượng trên địa bàn phường đã xử phạt vi phạm hành chính tại các chung cư đối với 68 trường hợp. Các hành vi thường gặp là không khai báo tạm trú cho người nước ngoài, không thực hiện đúng quy định về thông báo lưu trú, tàng trữ và sử dụng trái phép ma túy. UBND và công an phường tăng cường kiểm tra hành chính về lưu trú tại các chung cư cao tầng trên địa bàn, đặc biệt vào các ngày cuối tuần.

Nhiều nước siết chặt, tiến tới "đóng cửa" Airbnb

Ở Canada, tỉnh bang British Columbia cấm hẳn Airbnb vì lo ngại dịch vụ này góp phần làm thiếu hụt nhà ở dân sinh, tăng giá bất động sản và ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở thật sự của người dân địa phương.

British Columbia không phải nơi duy nhất trên thế giới đang thực hiện lệnh cấm kinh doanh Airbnb.

Theo tờ The Guardian, tại Mỹ, từ tháng 9-2023 cho thuê căn hộ ở New York trong thời hạn ít hơn 30 ngày là bất hợp pháp nếu chủ nhà không đăng ký kinh doanh với thành phố, không đăng ký tạm trú cho khách, và không có mặt tại căn hộ trong suốt thời gian khách lưu trú. Động thái này được coi là "làm khó" chủ nhà vì phần lớn khách thuê Airbnb muốn có cảm giác tự nhiên như ở nhà mình và chẳng thích sống cùng chủ nhà.

Tháng 6 vừa qua, thành phố Barcelona (Tây Ban Nha) cũng thông báo kế hoạch cấm cho thuê căn hộ ngắn hạn bắt đầu từ tháng 11-2028. Trước mắt, thành phố yêu cầu chủ nhà phải xin giấy phép cho thuê căn hộ, đóng thuế và giới hạn chỉ cho thuê hai phòng thay vì toàn bộ căn hộ, đồng thời ban hành hình phạt nặng nếu không tuân thủ.

Chính quyền Amsterdam (Hà Lan) yêu cầu Airbnb trả thuế du lịch và giới hạn mỗi chủ sở hữu chỉ được cho thuê nhà 60 ngày mỗi năm, cũng như chi hẳn ngân sách 1 triệu euro để phát hiện những người vi phạm, theo Euro News. Berlin (Đức) cấm cho thuê toàn bộ bất động sản qua đêm và giới hạn cho thuê một phòng, đồng thời phải xin giấy phép, và có thể bị phạt 100.000 euro nếu không tuân thủ.

Những biện pháp trên nhằm buộc Airbnb phải từ bỏ dần mô hình cho thuê vài ba ngày hay 1-2 tuần, chuyển dần sang cho thuê trung và dài hạn từ 30 ngày cho đến một năm. Đó sẽ là một mô hình phù hợp với sinh viên phương Tây, vốn chỉ có nhu cầu thuê chỗ ở trong 1 hoặc 2 học kỳ, hoặc với nhân viên được cử đi công tác đôi ba tháng, thông qua đó trả lại khách thuê vài ngày về cho các khách sạn như xưa.

Bỏ hàng tỉ đồng kinh doanh Airbnb, nhiều người có nguy cơ trắng tay

Dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn hạn theo mô hình Airbnb tiếp tục bị cấm cửa ở nhiều chung cư tại TP.HCM khiến những người đã đầu tư căn hộ gặp khó, thậm chí phải ngưng kinh doanh.

BẢO NGỌC - K.YÊN - PHAN BẢO