Từ khung giá đất tới giá thị trường

Thị trường nhà đất có thể sẽ chứng kiến những thay đổi lớn lao một khi dự thảo Luật đất đai sửa đổi hoàn thành khâu lấy ý kiến rộng rãi trong xã hội và chính thức được thông qua. 

Trong đó, một trong những nội dung được quan tâm nhiều nhất là khung giá đất theo hệ thống cũ dự kiến sẽ được xóa bỏ với mục tiêu xây dựng cơ chế xác định giá đất gần hơn với diễn biến thị trường.

Hệ thống cũ đã lạc hậu

Khung giá đất từ lâu đã không còn là công cụ hữu hiệu để kiểm soát mức độ tăng giá của thị trường bất động sản, thậm chí trở thành cơ hội cho các hành vi trục lợi. Trước đây, khung giá đất dùng làm căn cứ để các địa phương xây dựng bảng giá đất cho chu kỳ mỗi 5 năm. 

Đáng lưu ý là giá trong bảng giá đất này không cao hơn 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất nằm trong khung.

Do bị trần giới hạn như trên nên tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, bảng giá đất không bao giờ phản ánh đúng giá thị trường, thường chỉ bằng 30-50% giá thị trường (ngay cả khi được điều chỉnh bằng hệ số K). 

Hệ quả là tiền thu thuế khi tính giá chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã bị thất thoát. Quan trọng hơn, mặt bằng giá được dùng để tính chi phí bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất thấp hơn đáng kể so với thị trường, dẫn đến hàng loạt khiếu kiện kéo dài.

Theo các chuyên gia, mặc dù khung giá đất từng là tiêu chuẩn phù hợp và là một biện pháp nhằm định giá đất, hệ thống này đã không còn phù hợp với sự phát triển thị trường bất động sản và giá trị sử dụng đất hiện nay. 

Đã có nhiều ý kiến đồng tình rằng cách xác định khung định giá hiện tại không hiệu quả, dẫn đến những chậm trễ trong phát triển các dự án đầu tư công nói riêng và lợi ích kinh tế - xã hội nói chung. 

Trên thế giới không còn nhiều quốc gia quản lý bằng khung giá đất cố định. Ngay cả Trung Quốc từ lâu đã không còn quy định kiểu này.

Hy vọng mới

Luật đất đai sửa đổi dự kiến trao quyền nhiều hơn cho các địa phương trong xây dựng bảng giá đất sát với thực tiễn địa phương đang được nhiều ý kiến tán đồng. 

Theo ông Troy Griffiths, phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, quy trình định giá đất là vấn đề nhạy cảm ở nhiều quốc gia, đòi hỏi một hệ thống khung giá đất chính xác, hiệu quả và sát với giá thị trường. 

Chuyên gia Savills cho rằng việc bãi bỏ khung giá đất sẽ giúp sự phát triển của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tất cả khu đất giải tỏa và cần được đền bù sẽ được định giá phù hợp với giá thị trường, tạo niềm tin hơn cho các nhà đầu tư và người dân.

Nhìn chung, giá trị thị trường, đặc biệt trong đền bù đất đai, là vấn đề nhạy cảm trên toàn cầu. Nếu Nhà nước không thể thu hồi đất cho các dự án cơ sở hạ tầng thì cũng sẽ ảnh hưởng tới tốc độ phát triển kinh tế chung. 

Điều này thể hiện rõ qua thực tế Việt Nam, khi ngân sách để phát triển cơ sở hạ tầng với nhiều dự án trọng điểm không thể phân bổ do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng.

"Đã có những tiền lệ pháp lý về bồi thường hợp lý theo giá trị thị trường để đảm bảo cung cấp kịp thời cơ sở hạ tầng và các dự án phát triển trong nhiều thế kỷ qua. 

Mặc dù có thể dẫn đến những phản ứng cảm tính, song chủ sở hữu đất không được phép cản trở sự tiến bộ của xã hội nói chung. Do đó tầm quan trọng của giá trị thị trường trong bồi thường là để đạt được mức đền bù công bằng", ông Griffiths đánh giá.

Nhưng một khi giá đất tính tăng cao thì kéo theo chi phí thuế phí liên quan đến giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất… chắc chắn tăng lên. 

Điều này người dân cần phải hiểu và chia sẻ vì thị trường sẽ buộc phải tiến dần đến lộ trình minh bạch, loại bỏ dần thực trạng bát nháo, loạn giá cả và những cơn sốt đất. 

Với những người dân bị mất đất khi nằm trong dự án quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, hy vọng họ sẽ được đền bù công bằng hơn nhờ nguồn thu từ thuế từ đất đai cao hơn, nếu giá giao dịch được xác định gần với giá thị trường hơn.

Còn nhiều thách thức

Trong khi dự luật đất đai sửa đổi đề ra định hướng cơ bản, các bộ ngành thời gian tới sẽ phải làm việc cật lực để cụ thể hóa luật thành những hướng triển khai khả thi - đó sẽ là một thách thức lớn chờ đợi nhà làm chính sách.

Định giá đất sao cho phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường là không dễ. Giá cả thị trường với mọi thứ hàng hóa luôn biến động liên tục, có tăng có giảm. 

Như thế, việc lựa chọn "mẫu" như thế nào là phổ biến, có tính đại diện cho thị trường tại một khu vực cụ thể là rất phức tạp, khó đảm bảo công bằng và cả minh bạch trong quyết định lựa chọn một mức giá tiêu chuẩn, dù người có quyền lựa chọn là ai. 

"Đây là việc khó khăn, Nhà nước nên có lộ trình, thậm chí các quy tắc định giá nên từ từ điều chỉnh và giảm bớt, không nên vội bỏ hết" - luật sư Phạm Đình Bắc thuộc Công ty Luật Nam Bắc Sài Gòn chia sẻ.

Theo Savills, nhìn về phía trước, thấy rõ nhiều vấn đề nổi cộm về quản lý đất đai của Việt Nam: một số khu vực đất nông nghiệp có diện tích nhỏ nhất và dày đặc nhất trên thế giới, quy định sử dụng đất không nhất quán, phân vùng sử dụng đất không được áp dụng nghiêm ngặt, không đăng ký chuyển nhượng công khai, hồ sơ mua bán không rõ ràng, hệ thống phân cấp dẫn đến thủ tục pháp lý phức tạp, và bản đồ địa chính quốc gia không thống nhất.

Do đó, để xây dựng một hệ thống giá đất mới phù hợp, có tính thuyết phục cao, Việt Nam cần quy định rõ ràng quy hoạch cấp địa phương nhằm phục vụ quá trình phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho các dự án. Việc xác định quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách hợp pháp dựa trên giá trị cao nhất của bất động sản đó.

Cũng cần công khai và số hóa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá trị bất động sản phải dựa trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực. 

Để xây dựng khung định giá đạt chuẩn, cần thu thập đủ dữ liệu toàn diện tùy thuộc vào độ chính xác và khối lượng dữ liệu trong 3-5 năm trở lại. Chính quyền còn cần thực hiện kỹ lưỡng quy trình khiếu nại, phản hồi hoặc xem xét khi có sai sót xảy ra, để củng cố phương pháp vận hành của hệ thống và tăng niềm tin của cách xác định giá đất mới.

Việc xây dựng bảng giá của địa phương cũng cần tham vấn các công ty thẩm định giá, tư vấn luật bên thứ ba có kinh nghiệm.

Nhìn chung, cốt lõi của chính sách điều hành là phải hướng tới một thị trường minh bạch, không loạn giá và có cơ chế khuyến khích người dân tự kê khai mua bán đúng giá, bao gồm giải thích cho người dân hiểu rõ lợi ích chung và lâu dài của việc làm đúng luật, nhằm bảo vệ tài sản của chính mình, song song là các chế tài xử phạt khi phát hiện hành vi trốn thuế.

Giải pháp công nghệ cũng là một hướng đi tất yếu trong quản lý giá đất và quy hoạch: xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai và nhà ở trên cơ sở công nghệ GIS, Proptech, dữ liệu lớn hay AI. Ứng dụng công nghệ chính là giải pháp nhanh nhất để người dân và chính các cơ quan nhà nước có thể kiểm chứng và tham khảo nhanh thông tin về đất đai.■