Trung Quốc dọn dẹp thị trường bất động sản

Trong thời đại toàn dân mua nhà, vấn đề nhà ở luôn được người dân Trung Quốc quan tâm hàng đầu. Do đó, thị trường bất động sản cũng là vấn đề nóng với chính quyền. 

Chỉ trong vòng 3 tháng gần đây, Bộ Chính trị Đảng Cộng sản Trung Quốc đã hai lần nhắc đến việc “Kiên định phương hướng nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ”. 

Việc siết “vòng kim cô” với thị trường bất động sản này không tránh khỏi khiến kẻ cười người khóc. 

Tăng chóng mặt

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã luôn sôi động một thời gian khá dài. Năm 2020 đại dịch COVID-19 từng khiến thị trường đình trệ hơn 2 tháng, nhưng đó chỉ là một giai đoạn “xả hơi” ngắn ngủi.

Ở siêu đô thị Thượng Hải, từ quý 2-2020, thị trường bất động sản đã lại phát triển mạnh. Tờ Bất động sản Trung Quốc cho biết tháng 12-2020 lượng giao dịch nhà ở của Thượng Hải là 39.000 căn hộ, tăng 20% so với tháng trước và 96% so với cùng kỳ. 

Giá nhà bình quân là hơn 56.000 tệ/m2 (gần 200 triệu đồng), tăng 3% so với cùng kỳ. Trong năm 2020, thành phố này có 186 dự án mới chào bán với hơn 48.500 căn hộ nhưng có đến hơn 80.000 người đăng ký mua, tăng 165% và lập kỷ lục mới.

Thực tế, giá nhà ở các thành phố lớn đều tăng. 

Theo số liệu Cục Thống kê Trung Quốc năm 2020 về tình hình biến động giá nhà thương phẩm ở 70 thành phố lớn, 5 năm gần đây thị trường nhà ở tăng mạnh nhất ở các thành phố Thâm Quyến, Hợp Phì, Vô Tích, Quảng Châu, và Hàng Châu - đều tăng ở mức hơn 50% trong vòng 5 năm.

Trong đó, Thâm Quyến tăng cao nhất với 83,6%. Nguyên nhân là 4 năm qua, lượng cung ứng đất thổ cư ở chỉ chiếm 14,2% đất xây dựng thực tế. 

Trong 3 năm chỉ có 81.000 căn hộ được đưa ra thị trường, trong khi đặc khu này bình quân tăng 370.000 dân/năm. Tuần san Đệ nhất tài kinh cho rằng do thị trường nhà ở thương phẩm mới bị hạn chế về giá bán, hạn chế người mua, do đó sự sôi động của thị trường nhà bán lại càng sôi động.

Hiện nay, đa số dự án chào bán mới phải tổ chức quay số chọn người mua. Một vị tiến sĩ ở Thượng Hải, sau 4 lần tham gia quay số mua nhà đều thất bại, đã gửi thư kiến nghị lãnh đạo thành phố sửa đổi quy tắc quay số mua nhà. 

Vị tiến sĩ này còn kiến nghị phải rà soát các vụ ly hôn giả, hành vi mua nhà đầu cơ, đứng tên mua nhà giùm người khác. Một người dân ở Hồ Nam thì đòi kiện Cục Nhà ở vì không phục chính sách ưu tiên quay số mua nhà, dù họ đã đủ điều kiện mua nhà tại địa phương từ lâu.

Chuyên gia kinh tế Trương Minh của Viện Khoa học xã hội Trung Quốc đúc kết trên tờ Tân kinh báo rằng cơn sốt bất động sản do nhiều nguyên nhân, gồm nhu cầu tăng cao vì thu nhập, dân số tăng, nhu cầu mua nhà của dân vãng lai tăng; trong khi quỹ đất cho nhà ở không tương xứng với nhu cầu và quy mô tín dụng dành cho thị trường này.

Mạnh tay chấn chỉnh

Trong hội nghị ngày 30-4, Bộ Chính trị trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc chỉ rõ phải ngăn ngừa cơn sốt bất động sản. 

Hội nghị yêu cầu: “Kiên định phương hướng nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ; tăng cường việc bảo đảm cung ứng nhà ở sở hữu chung, nhà cho thuê”. 

Đến ngày 30-7 vừa qua, trong hội nghị Bộ Chính trị Đảng Cộng sản Trung Quốc, ông Tập Cận Bình - tổng bí thư, chủ tịch nước Trung Quốc - lại yêu cầu “kiên định phương hướng nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ; ổn định giá đất, ổn định giá nhà, ổn định như dự báo, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Đẩy mạnh phát triển nhà cho thuê, chính chách hỗ trợ sử dụng đất, đánh thuế bất động sản”.

Trước đó, 8 bộ và cơ quan ngang bộ gồm Bộ Nhà ở và xây dựng, Ủy ban Cải cách phát triển, Bộ Công an... đã ban hành thông tư chấn chỉnh chuẩn hóa trật tự thị trường bất động sản. 

Trong đó nêu rõ trong vòng 3 năm sẽ lập lại trật tự của thị trường này. Bộ Nhà ở và xây dựng còn cho biết sẽ truy cứu trách nhiệm thành phố nào để giá nhà ở tăng chóng mặt hay quản lý không hiệu quả.

Mới đây nhất, trong hội nghị về Đẩy mạnh phát triển bảo đảm nhà cho thuê, chấn chỉnh thị trường bất động sản, ông Hàn Chính, phó thủ tướng Trung Quốc, nhấn mạnh chính phủ sẽ không xem phát triển thị trường bất động sản là biện pháp kích thích phát triển kinh tế trong ngắn hạn, theo Tân Hoa xã.

Thời báo kinh tế Trung Quốc thống kế được trong 6 tháng đầu năm 2020, các tỉnh thành nước này đã ban hành 286 chính sách về điều tiết thị trường bất động sản, chỉ đứng thứ hai so với chính sách phòng chống dịch!

Áp dụng nhiều biện pháp

Nhằm hạ nhiệt thị trường, Chính phủ Trung Quốc siết tín dụng bất động sản, kiểm soát các công ty bất động sản mắc nợ nhiều nhất. Cuối năm ngoái, Ngân hàng Trung ương và Bộ Xây dựng cho biết sẽ bắt đầu đánh giá nợ vay của các công ty bất động sản trên cơ sở “ba vạch đỏ”.

Một tiêu chí quan trọng là mức nợ của họ không được vượt quá 70% tài sản. Chính vì vậy, nguồn tín dụng thời gian gần đây cho bất động sản thấp nhất trong vòng 8 năm qua. 

Cụ thể, dư nợ tín dụng bất động sản quý 2-2021 tăng 9,5% so với cùng kỳ, thấp hơn 2,8 điểm phần trăm so với tăng trưởng tín dụng chung và giảm 2,2% so với tăng trưởng quý 4-2020. 

Ủy ban Giám sát bảo hiểm ngân hàng Trung Quốc đang mạnh tay xử lý các ngân hàng lách luật rót vốn tín dụng cho bất động sản và 6 tháng đầu năm đã xử phạt 1.420 đơn vị tín dụng. Hiện nhiều ngân hàng tăng lãi suất cho vay mua nhà, thậm chí tạm dừng cho vay mua nhà.

Ngoài ra, các tỉnh thành nước này đang tìm cách hạ nhiệt nhà ở các khu có trường học tốt. Lâu nay, nhà ở khu trường học tốt luôn nằm trong phần chóp kim tự tháp của thị trường bất động sản, là sản phẩm thu hút mạnh người mua nhất, giá nhà dễ tăng khó xuống. 

Cơn sốt này còn gây ra sự bất bình đẳng trong giáo dục, đi ngược đường lối phát triển đồng đều trong chính sách giáo dục của Trung Quốc.

Nhiều thành phố đã ban hành các chính sách cải cách giáo dục như bố trí nhiều khu vực có thể tuyển thẳng vào trường điểm, trường có chất lượng; các trường điểm dành một số chỉ tiêu tuyển sinh cho học sinh các trường công khác, luân chuyển giáo viên giỏi... 

Như Bắc Kinh, những quận Đông Thành, Tây Thành, Hải Định là nơi có nhiều trường điểm áp dụng chính sách tuyển thẳng cho nhiều địa bàn, phần nào giảm bớt tình trạng mua nhà theo khu trường trường điểm, trường chuyên.

Liệu có hạ nổi nhiệt?

Tháng 2-2021, đặc khu Thâm Quyến đi đầu trong việc áp giá trần cho nhà bán lại, yêu cầu các cơ quan quản lý căn cứ giá trần làm cơ sở xử lý; các công ty bất động sản phải điều chỉnh giá nhà dưới giá trần; ngân hàng hoặc quỹ tài chính cũng lấy đó làm cơ sở cho vay tín dụng mua nhà. 

Hiện chính sách này đã có nhiều thành phố khác như Đông Quản, Ninh Ba, Thành Đô... áp dụng theo.

Giá trần nhà ở sang tay ở Thâm Quyến là 10.936 tệ/m2, thấp hơn giá thị trường 20% trở lên. Sau khi áp giá trần, giá nhà khu trường học mắc nhất ở đặc khu giảm 10% trong vòng 1 tuần. 

Còn thành phố Thành Đô khi áp giá trần nhà sang tay, lượng giao dịch giảm đến 42,4%, giá giảm 1,4%.

Tuy nhiên, giới bất động sản cũng không ngồi yên trước các chính sách kiềm chế của nhà nước. Ví dụ ở Quảng Châu, giá giao dịch trên hợp đồng mua bán của nhiều công ty là giá giao nhà thô; khách hàng còn phải ký thêm một phụ lục hợp đồng về chi phí trang trí nội thất, thỏa thuận nâng cấp chất lượng, chi phí gửi xe, phí quản lý khu dân cư... khiến giá nhà thực tế cao hơn hẳn trên giấy tờ.

Cư dân mạng đùa rằng, với những chính sách mới, người đã có nhà thì khóc, người chưa có nhà thì cười vì người dân đều hy vọng giá nhà sẽ giảm mạnh trong thời gian tới, trở về với khung giá chấp nhận được. 

Tuy nhiên vẫn còn nhiều hoài nghi. Cùng với việc siết bất động sản, quy định hạn chế mua nhà cũng ảnh hưởng thị trường nhà cho thuê, khi giới đầu cơ chuyển sang tăng giá thuê, cái kết là giới trẻ đi thuê nhà “lãnh đủ”.

Trong khi trang Chinanews dự báo thị trường sẽ hạ nhiệt vào 6 tháng cuối năm thì tờ Đệ nhất tài kinh vẫn cho rằng thị trường vẫn còn dư địa phát triển. ■