Từ nhiều năm nay, các công ty môi giới tập trung khách từ TP.HCM rồi “lùa khách” về huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai mở bán dự án - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Trong khi chờ đợi một môi trường kinh doanh bất động sản (BĐS) lành mạnh hơn, chờ thêm nhiều người môi giới có trình độ, chứng chỉ hành nghề thì việc nhận diện các kịch bản "lùa gà" được các chuyên gia, người quan tâm BĐS chia sẻ và ghi nhận trực tiếp của PV Tuổi Trẻ tại TP.HCM dưới đây có thể là những tham khảo bổ ích.

■ Bước 1: Thu hút sự chú ý

Các nhóm, người môi giới đưa ra các thông tin quảng cáo với những thông tin không có thật nhưng nghe rất bùi tai, hợp lý để thu hút khách hàng thông qua tờ rơi, dán tường, mạng xã hội, rao vặt…

Các thủ thuật họ giành được sự chú ý của khách là đưa ra mức giá tưởng rẻ vô lý nhưng đọc riết, nghe riết cũng thấy... hợp lý như: biệt thự quận 2 (TP.HCM) có 3-4 tỉ đồng, đất nền giá 900 triệu… Lý do để người đọc, người nghe cho rằng "có thể có phần đúng" được vẽ ra đủ kiểu: "Đoàn tụ với gia đình ở nước ngoài cần bán gấp nhà giá rẻ", "Cô Ba bị bệnh hiểm nghèo cần bán gấp đất quận 2", "Vợ chồng ly dị cần bán gấp nền đất Hóc Môn"... 

Từ đây, nhiều người sẽ cho rằng vào hoàn cảnh nói trên nên mới có người cần bán gấp nhà đất với giá rẻ hơn thị trường và liên hệ với số điện thoại trên các quảng cáo đó.

■ Bước 2: Gây xao lãng

Số điện thoại quảng cáo là của các môi giới, họ luôn khẳng định có đất như trên nhưng khi được hỏi địa chỉ cụ thể thì họ đều lảng tránh sang chuyện khác mà muốn khai thác thêm thông tin và đề nghị trực tiếp dẫn đi xem. 

Nếu có ảnh chụp sổ đỏ cũng là của mảnh đất không đúng nhưng họ luôn hứa hẹn có BĐS như thế và đề nghị khách đến gặp trực tiếp để dẫn đi xem vào cuối tuần.

Môi giới ở TP.HCM thường hẹn khách ở trước cửa Thảo cầm viên (quận 1) hoặc trước tòa nhà Cantavil (TP Thủ Đức). Tại đây, họ tiếp tục lảng tránh về cung cấp thông tin mảnh đất thật mà nói sang chuyện cơ hội đầu tư ở một nơi khác. Hoặc nếu có dẫn đi xem cũng là một địa chỉ khác với lý do đất cũ vừa bán và có mảnh đất khác tiềm năng hơn. 

Một số khách hàng sẽ bỏ về nhưng một số khác sẽ ở lại vì tâm lý đằng nào cũng mất công đi rồi thì sẽ đi xem mấy lô đất tiềm năng luôn.

Trong giai đoạn này, sẽ có một số cò mồi giả dạng nhà đầu tư đi xem đất và nhào đến nói chuyện cùng với khách. Những người này chia sẻ về thành công khi đầu tư cùng công ty nào đó, hỏi tài chính và kế hoạch của khách và đưa ra một viễn cảnh làm giàu nhanh chóng nhờ đất nền.

■ Bước 3: Thao túng cảm xúc

Sau khi thuyết phục được, tất cả sẽ lên những chiếc xe khách với rèm kéo kín. Nhân viên môi giới thường tổ chức các trò chơi làm khách hàng cảm thấy vui và được những phần thưởng nhỏ. Chốc chốc họ lại giới thiệu xe đi qua trường học, bệnh viện, đường cao tốc, sân bay… để cho thấy tiềm năng khu đất đang đi xem là rất cao.

Địa điểm khu đất là nơi mở bán được quây kín để khách không thể ra ngoài xem xét khu vực xung quanh. Sự kiện diễn ra rất sôi động với hàng trăm môi giới, hàng trăm cò mồi. Khách được xếp vào các bàn riêng, mỗi bàn sẽ có khoảng 2 - 3 khách, 2 - 3 môi giới và 2 - 3 cò mồi liên tục đưa ra các thông tin về tiềm năng, về tăng giá, về lợi nhuận nhưng rất ít nói về vị trí cụ thể, tính chất pháp lý của dự án.

Tiếng nhạc sôi động và MC liên tục đưa ra các lời hứa hẹn làm giàu từ đất, các phần thưởng giá trị như vàng, xe máy khi mua và khuyến khích khách hàng nhanh chóng chọn mua lô vừa ý.

■ Bước 4: Hiệu ứng FOMO - bán đất như bán rau

Khi sự kiện bắt đầu, toàn bộ không gian trở thành một cái chợ đấu giá khi MC liên tục phát đi các lô được đặt mua, môi giới tại các bàn liên tục la hét khách bàn này bàn kia đã đặt lô này lô kia, cò mồi liên tiếp đề nghị được mua lô nào đó và lập tức môi giới hét lên hoặc chạy lên ban tổ chức rằng có người mua.

Môi giới còn lại thúc giục "khách ruột" của mình mua ngay kẻo hết. Hầu như toàn bộ quá trình khách sẽ không được tiếp cận với tình trạng pháp lý của dự án hoặc không đầy đủ mà luôn bị giục mua như cảnh trong clip ở Bình Phước mới đây là một ví dụ.

Trong một quy trình và không gian như vậy, rất nhiều người đã xuống tiền đặt cọc hàng trăm triệu đồng. Sau đó, người mua hoặc chấp nhận mất cọc khi đánh giá mảnh đất không có giá trị đầu tư nếu tiếp tục thanh toán tiền như hợp đồng, hoặc chấp nhận trả tiền giữ đất với hy vọng giá sẽ tăng lên trong tương lai. Nhiều trường hợp mua phải đất pháp lý không rõ ràng mất nhiều năm đi đòi mà không được.

Dẹp 'loạn' môi giới nhà đất

TTO - Mới đây, đoạn video chốt cọc đất ở xã Lộc Khánh, huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước ban đầu gây cười vì kiểu bán đất lạ lùng. Nhưng khi chính quyền vào cuộc cho thấy đây là một chiêu trò lôi kéo người mua nhẹ dạ.