Lo sợ phải đánh đổi từ lãi suất thế chấp 2-3% đang có thành một khoản mới 6-7%, nhiều chủ nhà ở Mỹ không muốn tham gia bất cứ hoạt động mua bán nào. Và hiện tượng được gọi là hiệu ứng "lock-in-effect" (tạm dịch hiệu ứng khóa - hiệu ứng làm người có nhà không bán tài sản đó nữa do giá trị thị trường giảm, gây thua lỗ) này đang gây áp lực trên thị trường nhà ở.

"Hiệu ứng khóa"

Lãi suất thế chấp tăng vọt vào năm 2022 khiến nhiều người mua tiềm năng cảnh giác và làm giảm sức mua của họ.

Với lãi suất tăng gấp đôi chỉ trong thời gian ngắn, việc mất khả năng chi trả nhà ở đã đạt đến mức chưa từng thấy, kể từ đỉnh cao của bong bóng vào năm 2006, theo Ngân hàng Dự trữ Liên bang Atlanta.

Cuộc khủng hoảng đã dẫn đến việc điều chỉnh giá nhà mùa thu năm 2022, tạo ra cú đấm lớn nhất vào các thị trường nhà ở Tây Nam và Bờ Tây nước Mỹ vốn đã quá nóng, trong khi thị trường nhà ở đang bị căng thẳng do thiếu hàng tồn kho sẵn có.

Theo Realtor.com, "hiệu ứng khóa" đã dẫn đến tình trạng khan hiếm nhà hiện có trên thị trường. Số lượng nhà được rao bán trong tháng 6-2023 đã giảm hơn 26,2% so với tháng 6-2022, thậm chí 28,9% so với tháng 6-2019.

Lượng nhà tồn kho hạn chế thúc đẩy sự cạnh tranh giữa những người mua và khiến giá nhà tăng lần đầu tiên trong 6 tháng qua, trong khi thời điểm này là thời gian có sức mua mạnh trong năm ở hầu hết các thị trường.

Ai sẽ giành chiến thắng?

Khả năng chi trả căng thẳng sẽ khiến giá nhà trên toàn quốc giảm xuống hay việc thiếu hàng tồn kho sẽ khiến giá nhà trên toàn quốc tăng cao?

Theo các công ty Zillow và CoreLogic, giá nhà trên toàn quốc đã chạm đáy và dự kiến tiếp tục tăng trong 12 tháng tới. Cụ thể, sự khan hiếm hàng tồn kho đang khiến người mua không còn lựa chọn nào khác ngoài việc đẩy giá lên cao hơn.

Trong khi đó, nhà kinh tế trưởng Mark Zandi của Moody's Analytics lại dự đoán khả năng chi trả nhà ở sẽ được cải thiện trong vài năm tới, khi tỉ lệ thế chấp giảm dần từ khoảng 6,5% vào năm 2023 xuống 5,5% vào năm 2025 và khi giá nhà trên toàn quốc cuối cùng giảm khoảng 8% từ mức đỉnh xuống đáy.

Nói cách khác, Zandi hy vọng khả năng chi trả hạn chế sẽ khắc phục tình trạng thiếu hàng tồn kho.

"Theo suy nghĩ của chúng tôi, sự suy yếu về giá này sẽ diễn ra trong 3 năm tới, không có biến cố lớn nào ở đây cả, nó sẽ giảm từ từ", ông nói với trang Fortune.

Nếu chẳng may Moody's Analytics nhầm lẫn và "giá cuối cùng cao hơn dự kiến", ông vẫn khẳng định đó có thể do "hiệu ứng khóa" hiện hành. Khi mọi người chọn thu mình lại và tình trạng thiếu hàng tồn kho tiếp tục gia tăng, giá nhà sẽ lên.

Giá nhà ở Mỹ dự báo giảm ít hơn so với kỳ vọng

Trước khi đình trệ vào năm 2024, giá nhà ở Mỹ giảm ít hơn so với dự kiến trước đó, bất chấp kỳ vọng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài trong năm 2023.