Phóng to

Khu quy hoạch treo phường 22, Bình Thạnh, Tp.HCM - Ảnh VietNamNet

1. Không thể có khái niệm quy hoạch treo!

Về quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, kiến nghị Bộ TN&MT và Bộ Xây dựng có hướng dẫn, xác định mối liên hệ giữa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và quy hoạch ngành trong quy trình thực hiện; thống nhất hệ thống chỉ tiêu phân loại đất của quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng; xây dựng định mức sử dụng đất thống nhất để làm cơ sở cho việc đưa ra phương án quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và quy hoạch ngành; quy trình nghiên cứu lập quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng cần phải tính đến khả năng về tài chính và sự biến động thị trường để có tính khả thi cao.

Để quản lý đất đai, một công cụ đặc biệt quan trọng mang tính định hướng là quy hoạch. Vì thế, không thể có khái niệm quy hoạch “treo”, và thực tiễn này đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng nhà, đất. Vấn đề này thực chất là chế độ quản lý sử dụng đất đai trong khu vực quy hoạch, đặc biệt hiện trạng sử dụng không phù hợp với phương án quy hoạch được duyệt. Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/CP tuy có quy định chế độ quản lý, sử dụng đất trong khu quy hoạch nhưng vẫn chưa đầy đủ, và còn ảnh hưởng lớn đến đời sống sinh hoạt của người dân.

2. Đổi nền đất ở lấy đất nông nghiệp

Về công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất, các dự án đầu tư mà nhà đầu tư đã tự thỏa thuận bồi thường, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được khoảng 80% tổng diện tích đất thuộc dự án, nhưng 20% còn lại không thể thỏa thuận được. Do đó, kiến nghị Bộ TN&MT trình Chính phủ cho phép TP ban hành quyết định thu hồi đất đối với phần diện tích đất không thể thỏa thuận này để tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án, nhằm đồng bộ, kết nối hạ tầng …, mặt khác đa số người sử dụng đất thuộc dự án đã đồng tình, nên số ít cũng phải vì lợi ích chung.

Để đảm bảo tốt hơn lợi ích trong tương lai của người sử dụng đất, HĐND.TP đã thống nhất cho áp dụng phương thức đổi nền đất ở đã có cơ sở hạ tầng (đối với dự án nhà ở) cho những hộ có diện tích đất nông nghiệp lớn. Việc này được người dân rất đồng tình. Đề nghị Bộ TN&MT trình Chính phủ quy định về vấn đề này trong dự thảo Nghị định sắp tới.

Việc xác định đối tượng được bồi thường vẫn còn là vấn đề bức xúc, gây tranh luận, nhất là việc sử dụng đất không có giấy tờ, trong đó có trường hợp lấn chiếm. Thực tế, TP có những quy định quản lý chung bằng văn bản qua giai đoạn, đôi khi có tính tới trình độ quản lý, tính chất khu vực (nông thôn, đô thị). Do đó, khái niệm đất “lấn chiếm” với “tự khai phá” cần được làm rõ hoặc để các tỉnh, TP thuộc Trung ương xác định, làm cơ sở để bồi thường hỗ trợ hoặc cấp giấy chứng nhận.

3. Phân chiết thửa đất để chuyển nhượng

Về vấn đề phân chiết thửa đất để chuyển nhượng, hiện nay nhu cầu chuyển nhượng, có sự phân chiết trên địa bàn TP rất phổ biến, điều này nếu không có sự quản lý sẽ phá vỡ quy hoạch đô thị. UBND.TP đã dự thảo quy định vấn đề này. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng pháp luật không quy định, nếu quy định sẽ hạn chế quyền của người sử dụng đất. Kiến nghị Bộ TN&MT sớm đưa nội dung này vào dự thảo Nghị định kỳ này về điều kiện phân chia thửa sẽ do UBND cấp tỉnh, TP quy định cụ thể hóa.

4. Nợ và Nghĩa vụ tài chính

Vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận, hiện nay Nhà nước cho ghi nợ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khái niệm “nợ” hay “nghĩa vụ tài chính” sinh ra hệ quả pháp lý khác nhau và phải thực hiện tác nghiệp ghi chú vào giấy chứng nhận khác nhau. Nếu ghi “Nợ”, phải ghi chính xác về diện tích và giá trị nợ, đồng thời nợ phải có lãi suất. Nếu ghi “Nghĩa vụ tài chính”, có nghĩa là chưa xem xét nghĩa vụ tài chính, khi thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phát sinh quyền lợi và nghĩa vụ, không thực hiện thì chưa phát sinh … Như vậy, tác nghiệp sẽ đơn giản hơn nhiều.

5. Thu theo giá đất trước luật Đất đai 2003?

Vấn đề tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận, đề nghị các trường hợp cấp giấy chứng nhận nếu sử dụng sau ngày 15-10-1993, thu theo giá đất trước Luật Đất đai 2003 vì người sử dụng đất tự nhận chuyển nhượng, tự thay đổi mục đích (trước ngày 01-7-2004) đều đã cân đối tiền và nghĩa vụ đối với Nhà nước. Nay, thu tiền sử dụng đất theo giá tại thời điểm cấp giấy chứng nhận sẽ rất khó, nếu quy định mức thu theo giá tại thời điểm nộp hồ sơ sẽ rất phức tạp và dễ dẫn đến tiêu cực do hồ sơ nộp nhiều, quận - huyện giải quyết không kịp.

Việc thu tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở, trước khi có Nghị định 181/2004/NĐ-CP, chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư, không cấp giấy chứng nhận phần diện tích đất xây dựng các công trình trực tiếp phục vụ cho nhà chung cư như: công viên, sân chơi, bãi đậu xe … do đó phần diện tích này không phải nộp tiền sử dụng đất. Theo quy định hiện nay, phần diện tích đất xây dựng các công trình trực tiếp phục vụ cho nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận, nên Cơ quan thuế vẫn phải thu tiền sử dụng đất phần diện tích này. Như vậy, sẽ không khuyến khích và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư xây dựng chung cư cao tầng. Kiến nghị chỉ thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư, đối với phần diện tích đất xây dựng các công trình trực tiếp phục vụ cho nhà chung cư được miễn thu tiền sử dụng đất hoặc chỉ thu ở mức 30% hoặc 50% giá đất theo quy định.

Đối với các dự án lớn chỉ có một phần nhỏ khu đất giáp mặt tiền đường, còn lại phần lớn bên trong là ruộng, vườn, ao rạch, không có cơ sở hạ tầng, khi Cơ quan thuế áp giá thu tiền sử dụng đất, sẽ tính toàn bộ diện tích đất ở của dự án theo giá đất mặt tiền đường, trong khi đó chủ đầu tư phải đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Kiến nghị đối với các dự án có quy mô từ 20ha trở lên (quy mô tối thiểu của một dự án khu đô thị mới), chỉ thu tiền sử dụng đất theo giá đất mặt tiền đường đối với phần diện tích đất ở trong phạm vi 200m; ngoài phạm vi 200m, mức thu là 40% của mặt tiền đường như trước đây TP đã thực hiện.

6. Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được nhận chuyển nhượng

Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, theo qui định hiện nay, chỉ có tổ chức kinh tế trong nước được giao đất xây dựng khu nhà ở, khu đô thị mới, đã hoàn tất bồi thường, đã nộp tiền sử dụng đất và xây dựng xong cơ sở hạ tầng kỹ thuật mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế khác để tiếp tục đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch và dự án ban đầu. Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi đó có nhiều nhà đầu tư nước ngoài không muốn hoạt động dưới hình thức liên doanh.

Tuy nhiên, trong dự thảo có cho phép tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực tế, hầu hết các doanh nghiệp liên doanh, nhà đầu tư trong nước góp vốn chưa tới 30%. Do vậy, kiến nghị cho phép doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp nêu trên, doanh nghiệp sử dụng đất theo hình thức thuê đất trong thời hạn được phép hoạt động và không phải trả tiền thuê đất. Khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người Việt Nam, người Việt Nam được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở lâu dài và không thu tiền sử dụng đất.

7. Có thể thu hồi và bồi thường cho cơ sở Tôn giáo

Về cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo, Nghị định 181 có quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng. Như vậy, có phải đối với cơ sở tôn giáo đang hoạt động hợp pháp mà đất đang sử dụng có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, nhận hiến (có hoặc không có công chứng) trước ngày 01-7-2004, đều được xem xét cấp giấy chứng nhận? Đề nghị Bộ TN&MT giải thích rõ nội dung này. Thực tế, có tình trạng cơ sở tôn giáo muốn có tiền để tu bổ cơ sở có nhu cầu chuyển nhượng một phần diện tích. Tuy nhiên, Luật Đất đai không cho phép. Kiến nghị Bộ TN&MT cho phép TP áp dụng phương thức thu hồi và bồi thường tiền cho cơ sở tôn giáo đó.