Thuế nào chống đầu cơ bất động sản hiệu quả?

Bộ Tài chính vừa trình phương án Luật Thuế thu nhập cá nhân mới, trong đó có đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ bất động sản (BĐS) đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Tức thời gian từ khi mua đến khi bán BĐS càng ngắn thì mức thuế phải đóng càng cao. Theo bộ tài chính, cách đánh thuế này nhằm điều tiết hợp lý địa tô, tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng BĐS.

Sử dụng công cụ thuế chống đầu cơ BĐS đã được Quốc hội, Chính phủ bàn hơn chục năm qua, từ việc đánh thuế tài sản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đánh thuế BĐS thứ 2 trở lên đến thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ. Trước tình trạng đầu cơ BĐS ngày càng phổ biến, diện tích đất và số lượng căn hộ chỉ phục vụ việc mua đi bán lại, chuyển nhượng lòng vòng ngày càng nhiều trong khi người có nhu cầu ở thật lại không thể mua được bởi giá nhà, đất quá cao, Bộ Tài chính đề xuất phương án này để hạn chế đầu cơ BĐS là điều dễ hiểu.

Thế giới: nhiều sắc thuế chống đầu cơ

Chính phủ Anh đánh thuế vào BĐS thứ hai trở lên, thuế mua nhà đầu tiên được tính lũy tiến dựa trên giá trị BĐS. Người dân mua căn nhà đầu tiên giá trị không quá 250.000 bảng được miễn thuế, nếu giá trị nhà lớn hơn thì phải chịu thuế suất 5%, 10%, 12% giá trị nhà... và cao hơn nữa.

Chẳng hạn, căn nhà đầu tiên trị giá 295.000 bảng sẽ phải trả tổng cộng 2.250 bảng tiền thuế. Khi sở hữu căn nhà thứ 2, mức thuế tăng thêm 3% so với các mức thuế của căn nhà thứ nhất cùng giá trị. Cụ thể, người mua căn nhà thứ 2 có giá trị dưới 250.000 bảng sẽ chịu mức thuế 3%, lớn hơn sẽ chịu các mức 8%, 13%... Nhà bỏ hoang, không sử dụng từ năm thứ 3 trở đi, chủ nhà phải đóng thuế công ích. Sắc thuế này buộc chủ sở hữu sử dụng tài sản hiệu quả hơn.

Thuế đánh vào BĐS thứ 2 trở lên sẽ hạn chế việc một người mua nhiều BĐS để tích trữ, tạo khan hiếm rồi tăng giá để hưởng chênh lệch, gây khó khăn cho những người cần nhà để ở. Tuy nhiên, loại thuế này có điểm dở là nhiều người muốn mua căn nhà thứ 2 để cải thiện chỗ ở (do nhà đầu tiên nhỏ) chứ không phải để đầu cơ. Trong trường hợp đó, họ muốn mua căn nhà khác lớn hơn mà không phải đóng thuế thì phải bán căn nhà đang có. Thực tế sẽ gặp nhiều rắc rối bởi trong thời gian đã bán nhà cũ, chưa mua được nhà mới thì sẽ ở đâu hoặc chưa gặp được người trả giá vừa ý...

Những quốc gia khác đánh thuế vào thu nhập có được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS để hạn chế đầu cơ. Cơ sở để chính phủ phán đoán hành vi mua bán BĐS của một cá nhân là đầu tư hay không là thời gian nắm giữ BĐS. Ở Pháp, người nắm giữ BĐS thời gian dài sẽ được giảm thuế. Mức thuế thặng dư vốn (capital gain tax) khi bán nhà ở Pháp là 19% (19% phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua) nếu chủ sở hữu bán nhà, đất trong vòng 5 năm kể từ ngày mua. Nếu chủ nhà, đất sở hữu trong vòng 6-21 năm được trừ 6% thuế mỗi năm. Nếu bán nhà sau khi sở hữu trên 22 năm, họ không phải đóng thuế.

Tương tự, ở Malaysia người dân bán trong vòng 1-3 năm kể từ ngày mua phải đóng thuế 30% thu nhập từ việc chuyển nhượng BĐS, nếu bán sau 4 năm mua thì thuế còn 20%, sau 6 năm thì không phải đóng thuế.

Cách đánh thuế này không kể người chủ đang sở hữu bao nhiêu BĐS mà quan trọng họ nắm giữ BĐS đó trong bao lâu. Chính phủ suy đoán người nắm giữ BĐS càng lâu thì càng ít có ý định đầu cơ. Cách đánh thuế này đạt được mục đích hạn chế đầu cơ, không làm tăng giá BĐS trong thời gian ngắn.

Nhưng bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư có vốn lớn lại nắm giữ BĐS thời gian dài làm giảm hiệu quả sử dụng đất, gây hoang hóa. Như vậy, những người giàu, có vốn lớn, nắm giữ BĐS thời gian dài là những người có khả năng đóng thuế cao lại không phải đóng thuế, không tạo được sự công bằng.

Công dân Singapore mua nhà thứ 2 phải đóng thuế 20% giá trị căn nhà, căn thứ 3 phải đóng 30%. Người không phải công dân Singapore mua bất kỳ căn nhà nào cũng phải đóng thuế đến 60% giá trị nhà. Ngoài ra, Chính phủ cũng sử dụng thêm thuế thu nhập để chống đầu cơ BĐS. Nếu người mua BĐS rồi bán ngay trong năm đầu phải đóng thuế thu nhập 8% giá trị BĐS, bán vào năm thứ 2 chịu thuế 6%, năm thứ 3 chịu thuế 4%, bán từ năm thứ 4 trở đi sẽ không chịu loại thuế này. Cách kết hợp hai loại thuế của Singapore vừa giảm thiểu đầu cơ, khuyến khích người dân sở hữu BĐS lâu dài mà vẫn đảm bảo tính công bằng (người có tài sản lớn hơn sẽ đóng thuế cao hơn).

Tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Ở Việt Nam, những công cụ thuế tương tự để giảm đầu cơ BĐS đã được áp dụng, nhưng mức thuế chưa cao, các công cụ kiểm soát chưa đủ nên chưa đạt được mục tiêu chống đầu cơ. Ý tưởng đánh thuế cao hơn đối với BĐS thứ 2 trở đi từng được đưa vào dự án Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhưng không được chấp thuận. Cách đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay dựa trên diện tích đất phi nông nghiệp mà một cá nhân đang sử dụng (diện tích trong hạn mức đóng mức thấp, ngoài hạn mức đóng mức cao hơn...) - xem bảng.

Mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định hiện hành.

Nhưng cách thu và mức đóng của sắc thuế này hiện bộc lộ nhiều rối rắm và bất hợp lý mặc dù Bộ Tài chính đã có nhiều văn bản hướng dẫn. Cụ thể:

i) giá BĐS ở mỗi nơi một khác và hạn mức đất phi nông nghiệp của mỗi tỉnh thành một khác,

ii) cơ sở dữ liệu về đất đai trên toàn quốc chưa hợp nhất nên không quản lý được tổng thể.

Trong đó, giá BĐS làm căn cứ tính thuế là một vấn đề không nhỏ: ví dụ, một người có 3 BĐS ở 3 tỉnh khác nhau thì hạn mức đất tính theo tỉnh nào, BĐS nào tính thuế trong hạn mức, BĐS nào tính thuế ngoài hạn mức... Trong thực tế, chính cán bộ thuế còn chưa hiểu hết thì rất khó để người dân hiểu và áp dụng.

Mặt khác, cơ sở dữ liệu đất đai chưa được tích hợp trên toàn quốc nên chưa thể kiểm soát được số lượng, diện tích BĐS của một cá nhân đang sở hữu, sử dụng. Vậy nên người đứng tên BĐS trên một tỉnh thành thì bị thu thuế cao hơn người đứng tên nhiều BĐS ở nhiều tỉnh thành khác nhau.

Hiện tại, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS có tính trên thời gian sở hữu nhưng chỉ ở phạm vi nhỏ. Bộ Tài chính quy định người bán BĐS duy nhất sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, người dân bán BĐS duy nhất nhưng thời gian từ khi mua đến khi bán dưới 183 ngày thì không được miễn thuế thu nhập cá nhân. Bộ Tài chính cũng đã từng đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS dựa trên thời gian sở hữu ở phạm vi rộng hơn nhưng chưa thuyết phục được Quốc hội.

Theo tôi, để hạn chế đầu cơ BĐS trong tình hình Việt Nam hiện nay, có mấy điều cần xem xét.

Đầu tiên, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện nay quy định mức thuế quá thấp, chưa có tác dụng hạn chế đầu cơ, hạn chế các cá nhân mua nhiều BĐS chờ tăng giá để bán. Vì vậy, cần tăng mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu đất đai và dân cư cần đồng bộ để cơ quan thuế có thể kiểm soát được một cá nhân sở hữu, sử dụng bao nhiêu BĐS trên cả nước để thu đúng, thu đủ tạo sự công bằng. Đối với đất phi nông nghiệp bỏ hoang, không sử dụng thì phải chịu mức thuế cao hơn để đốc thúc chủ đất đưa đất vào sử dụng, tránh lãng phí.

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần xem xét áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ của người sở hữu. Có thể cân nhắc mức thuế suất: chủ sở hữu/sử dụng bán hoặc chuyển nhượng BĐS dưới 6 tháng thì thu thuế thu nhập cá nhân 10% trên giá bán, từ 6 tháng đến dưới 1 năm là 8%, từ 1-3 năm là 7% và sau đó cứ cách 3 năm là giảm thêm 1% cho đến khi bằng mức 2% như hiện hành. Quy định này nhằm khuyến khích người dân giữ đất, nhà thời gian dài hơn, tránh được tình trạng lướt sóng, đầu cơ. ■