Thuế bất động sản: Một hay nhiều loại thuế?

Nhiều khoản thu, nhưng…

Theo điều 107 Luật đất đai, có 7 khoản thu tài chính từ đất đai, đó là tiền sử dụng đất (SDĐ), tiền thuê đất, thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Người SDĐ trước tiên phải đóng tiền SDĐ khi Nhà nước giao đất (chưa kể tiền thương lượng để trả cho chủ đất trước đó để nhận chuyển nhượng quyền SDĐ). 

Nếu đất nông nghiệp, khi chuyển thành đất ở hoặc kinh doanh phải đóng tiền SDĐ chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất mà tổ chức đó định chuyển thành. 

Hằng năm, phải đóng thuế SDĐ nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp, khi chuyển nhượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân… Mỗi loại thuế, phí đều có nhiều văn bản ban hành để hướng dẫn chi tiết từ cách tính thuế, đối tượng chịu thuế, mức thuế…

Đặc biệt, giá đất làm căn cứ để tính các loại nghĩa vụ tài chính hiện nay đã làm hao tốn công sức của nhiều người. Từ khung giá đất do Chính phủ ban hành đến bảng giá đất mỗi tỉnh xây dựng 5 năm 1 lần, hệ số điều chỉnh giá đất ban hành đầu năm đến giá đất cho từng dự án… mỗi lần xây dựng phải điều tra khảo sát, bàn bạc, thẩm định. 

Tuy rất nhiều loại nghĩa vụ, rất nhiều loại giá do Nhà nước ban hành, áp đặt lên một miếng đất nhưng giá thị trường vẫn tăng, vượt ngoài tất cả những dự tính của người quản lý. Đáng nói hơn, nó vượt xa tầm tay của những người đang cần nhà đất thực sự để sử dụng, tạo ra của cải cho xã hội. 

TS Nguyễn Lưu Bảo Đoan, trưởng bộ môn bất động sản (BĐS), khoa kinh tế ĐH Kinh tế TP.HCM, cho rằng các loại nghĩa vụ tài chính hiện nay có mục đích khác, không nhằm hạn chế đầu cơ nên không có tác dụng quản lý và định hướng thị trường BĐS theo hướng lành mạnh, minh bạch, giảm đầu cơ. 

Như thuế nhu nhập cá nhân chỉ phát sinh một lần khi có thu nhập từ bán đất nên người ta có thể mua đất và găm giữ. Cuối cùng thì giá vẫn lên cao do quỹ đất ngày càng hạn chế. 

Đây là câu chuyện “self-fulfilled prophecy” (lời tiên tri tự ứng nghiệm). Việc giữ đất trong thời gian dài không đưa vào sản xuất kinh doanh và khai thác, không đem lại lợi ích cho cộng đồng. Người cần đất thực sự lại không có.

TS Bảo Đoan cho rằng cơ chế hai giá đất (giá nhà nước và giá thị trường) hiện nay dẫn đến hệ quả: các loại thuế phí liên quan đến đất tính theo giá do chính quyền ban hành thấp hơn nhiều so với giá thị trường. 

Một chuyên gia về tài chính nhận định: cách thu nghĩa vụ tài chính hiện nay là một phần nguyên nhân khiến giá các sản phẩm nhà đất tăng cao và dễ dẫn đến tiêu cực phát sinh.

 Trước tiên, Nhà nước thu tiền SDĐ một lần với giá cao. Với các dự án nhà ở, giá đất là một ẩn số đối với nhà đầu tư. Theo quy định, giá đất nhà đầu tư phải nộp là giá thị trường do đơn vị thẩm định giá tư vấn và hội đồng thẩm định giá ở các địa phương quyết định.

Tuy nhiên, với phương pháp định giá đất chưa phù hợp cộng với sự tù mù của thông tin thị trường hiện nay thì “muốn giá nào cũng được”.

Trong khi đó, thuế SDĐ phi nông nghiệp (thu hằng năm) quá thấp, chỉ thu tượng trưng. Trong khi mức thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất lại quá cao khiến người bán phải tìm cách lách thuế. 

Người bán khai giá giao dịch thấp hơn giá thực tế để đóng thuế, phí thấp và Nhà nước không kiểm soát được. Điều này càng khiến thông tin thị trường bị nhiễu, ảnh hưởng đến nhiều hoạt động khác như bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng chỉ số giá BĐS của Nhà nước.

Đánh thuế gì?

Nhiều năm trước, Bộ Tài chính đã xây dựng dự án Luật thuế BĐS nhưng Quốc hội chưa đồng tình nên dự án này bị xếp lại. 

Mới đây, khi phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030, Thủ tướng Chính phủ một lần nữa giao Bộ Tài chính đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS như thuế tài sản, nhà ở nhằm ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ, khai thác có hiệu quả BĐS nhà ở và đảm bảo quyền lợi của Nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng để điều tiết thị trường, Nhà nước cần xây dựng nhiều loại thuế như thuế tài sản, thuế BĐS, thuế chống đầu cơ… 

Thuế BĐS nên đánh vào BĐS thứ 2 trở đi theo nguyên tắc những người có nhiều nhà phải đóng thuế nhiều hơn người có một nhà. Căn nhà thứ 3 sẽ đóng thuế cao hơn nhà thứ 2…

Ngoài ra, thuế chống đầu cơ khởi động thu khi thị trường BĐS có dấu hiệu bị đầu cơ, thổi giá. Nguyên tắc đánh thuế này dựa trên khoảng thời gian chủ nhà, đất giữ tài sản. 

Thời gian giữa lúc mua và lúc bán càng ngắn chịu thuế càng cao. “Nhóm thuế chống đầu cơ có thêm sắc thuế đánh vào đất không sử dụng. Người mua đất để trống, không xây nhà, không sản xuất nông nghiệp, không đầu tư nhà, xưởng sẽ bị đánh thuế. 

Quy định hiện hành cũng có những chế tài cho người không đưa đất vào sử dụng nhưng ít người bị xử lý khiến đất bỏ hoang ngày càng nhiều”, ông Châu nhận định. 

Ông Châu nói khi triển khai các loại thuế trên thì cần bỏ thu tiền SDĐ, thay vào đó là sắc thuế từ chuyển mục đích SDĐ với mức thu từ 15-20% so với mức thu tiền SDĐ hiện nay. Đồng thời không đánh thuế SDĐ phi nông nghiệp đối với đất ở.

Theo TS Bảo Đoan, theo thông lệ nhiều nước trên thế giới, thuế BĐS tính theo giá trị BĐS sở hữu (gồm nhà và đất). Giá nhà và đất thị trường tăng thì tiền thuế tăng theo.

 Tại Singapore, người sở hữu BĐS cho thuê sẽ trả thuế dựa trên giá thuê do chính phủ ước tính theo thị trường chứ không dựa trên thu nhập thực tế từ việc cho thuê. Do đó khó có chuyện một người sở hữu vài căn hộ và khóa cửa để không trong khi nhiều người muốn thuê không có. 

Người sở hữu BĐS tại Singapore còn phải trả thuế BĐS cho nhà đất mà mình cư trú. Như vậy, khó có trường hợp một người được thừa kế đất đai rộng lớn rồi để đất trống chờ tăng giá. Người chủ đất phải bán bớt hoặc phải khai thác đất để có thu nhập đóng thuế BĐS.

PGS.TS Võ Trí Hảo, hiệu trưởng Trường ĐH Gia Định, cho rằng chính sách thuế thu trên BĐS thứ 2 trở lên đạt được rất nhiều mục tiêu: tái phân bố nguồn vốn xã hội; giảm khoảng cách giàu nghèo, tái phân bổ của cải; giảm đầu cơ đất đai; tạo cơ hội cho người nghèo có cơ hội mua nhà; tái cơ cấu dân cư; tạo sự phát triển đồng đều giữa các khu vực…

Ông cho rằng nếu Nhà nước có chính sách hợp lý sẽ có nhiều nhà để trống được đưa vào cho thuê, những khu đất trống sẽ được đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê. Khi nguồn cung sản phẩm cho thuê dồi dào, giá cả hợp lý sẽ giải quyết được bài toán chỗ ở cho hàng triệu người lao động.

Mức thuế nào hợp lý?

Theo ông Lê Hoàng Châu, mức đánh thuế tài sản có thể từ 1,21-1,25% giá trị tài sản mỗi năm. Như vậy, hơn 80 năm sẽ thu hết giá trị của BĐS và bắt đầu chu kỳ thu thuế mới. 

Về giá trị nhà chịu thuế, nhà ở đô thị khoảng từ 2,5 tỉ đồng trở xuống và nhà ở nông thôn (trừ biệt thự ở nông thôn, miền núi) không chịu thuế. 

Nếu lấy theo chuẩn diện tích thì nhà ở đô thị dưới 100m2 hoặc nhà có diện tích bình quân trên đầu người thấp hơn chuẩn trung bình nhà ở của địa phương không phải chịu thuế.

Nhưng TS Nguyễn Lưu Bảo Đoan cho rằng mức thuế cần được xem xét thấu đáo các yếu tố về địa phương, lạm phát. Mức thuế cần hướng đến việc đưa BĐS vào giao dịch và tùy vào tính toán những mục tiêu đánh thuế cụ thể. 

Nếu lấy một mức giá trị của BĐS làm chuẩn thì có thể rất lớn đối với vùng này, nhưng lại thấp so với giá trị của đa số BĐS ở các thành phố lớn. Tương tự, tiền cho thuê BĐS tại thành phố lớn cao hơn nhiều so với ở nông thôn.

“Cần tính thuế lũy tiến, và phân biệt địa phương để có mức thuế có tác dụng phù hợp. Đồng thời chính quyền phải sớm đưa ra cơ chế công nhận và tính giá thị trường. Việc không công nhận giá thị trường sẽ kéo dài tình trạng đầu cơ và giá đất tăng vô hạn mà lợi ích không được chia sẻ với cộng đồng”, TS Bảo Đoan nói.