Không xây dựng mới và không yêu cầu xác minh, thông báo nộp thuế trước bạ nhà đất ngày 30-6-2012, tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất năm 2009, chi tiết bản vẽ: 22m² (3,1 x 7,1) sử dụng 44,02m² sàn gỗ, tường gạch, nền ximăng, cột gạch mái tôn; nhà thuộc phạm vi mở rộng hẻm hiên 3,56 m², ban công 2,79m² (diện tích sử dụng: 6,35).

Trong trường hợp này, nếu tôi mua, xây dựng mới và làm sổ hồng có được không? Nếu được, tiến trình làm thủ tục các bước như thế nào? Thời gian làm các thủ tục trên (trong trường hợp mua bán không có sự tranh chấp)?

Mong được giải đáp. Cảm ơn.

Nguyễn Thọ Thảo Nguyên

- Trả lời:

Theo thư của bạn, căn nhà bạn quan tâm muốn mua thuộc diện nhà có giấy tờ hợp lệ và được phép mua bán. Tuy nhiên, bạn cần kiểm tra thêm thông tin về việc mua bán trước đây có được đăng ký (đăng bộ) tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay chưa (thường là đóng dấu vuông của Sở Nhà đất trước đây) và bản vẻ hiện trạng năm 1999 có đúng với hiện trạng nhà hay không.

Trong trường hợp có thiếu sót hay sai trái thì chủ hiện nay phải xin cấp sổ hồng mới thực hiện được mua bán hợp pháp.

Nhà có giấy tờ hợp lệ sau khi mua bán sẽ được cấp giấy chứng nhận mới. Việc có được xây dựng mới hay không thì bạn nên tham khảo ý kiến của phòng quản lý đô thị quận nơi có nhà để biết chi tiết về quy hoạch.

Trình tự thủ tục mua bán nhà và các vấn đề cần quan tâm

Sau khi hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng, một trong các bên hoặc các bên trong hợp đồng khai thuế thu nhập cá nhân do: bên bán nhà phải nộp (nếu có); khai lệ phí trước bạ (do bên mua nhà phải nộp). Trong một vài trường hợp nếu căn nhà mua bán chưa nộp đủ thuế nhà đất hằng năm, cơ quan thuế sẽ đề nghị truy nộp (người bán nhà phải nộp).

Khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế, bên mua nhà nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho mình tại UBND huyện (quận) nơi có nhà và bên mua nhà phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, ở giai đoạn này cơ quan cấp giấy chứng nhận sẽ kiểm tra lại hồ sơ mua bán nhà, theo kinh nghiệm của tôi thì có thể có những rủi ro như:

(i) Giấy chứng nhận quyền sở hữu giả, trường hợp này thì về nguyên tắc cơ quan công chứng sẽ bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên mua nhà;

(ii) Hiện trạng nhà ở không đúng với giấy chứng nhận, trường hợp này có thể có những khó khăn cho bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu;

(iii) Nhà ở bị ngăn chặn chuyển dịch, trường hợp này xảy ra thì hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu.

Do vậy khi soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở, bên mua nhà phải hết sức thận trọng nhằm tránh rủi ro cho mình.

Trân trọng.