Thu thuế cho thuê nhà: Móng tay phải thua vỏ quýt

Dư luận xã hội đang quan tâm tới việc TP.HCM và Hà Nội đang có những đề xuất chống thất thu thuế với việc cho thuê căn hộ. Đây có thể xem là một nỗ lực mới để bịt một lỗ hổng rất lớn trong hệ thống thu thuế của quốc gia từ trước tới nay.

Trước tiên, cần thấy đây không phải là một luật thuế mới, mà thật ra nằm trong khuôn khổ các luật thuế hiện hành đã có. Người có phát sinh thu nhập thì phải nộp thuế, theo đúng tinh thần các luật thuế đánh vào thu nhập. 

Không lý do gì các nhà đầu tư cổ phiếu, trái phiếu, người làm công ăn lương, người kinh doanh, khi phát sinh thu nhập thì bị thu thuế, mà người cho thuê nhà lại không. 

Về lý luận là như vậy, nhưng trong thực tế đây là một trong những luật thuế phức tạp và khó hành thu một cách công bằng và hiệu quả nhất. Đơn giản là vì cả người đi thuê và người thuê nhà đều có xu hướng tránh nộp thuế và có rất nhiều phương cách để tránh.

Lấy ví dụ, lãnh đạo Chi cục Thuế quận 5, TP.HCM cho biết theo quy định hiện nay, nếu cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì phải kê khai và nộp thuế, tuy nhiên có thực tế là nhiều trường hợp thuộc diện này không khai thuế. 

Câu hỏi là làm thế nào để biết được chính xác thu nhập cho thuê nhà là bao nhiêu? Chẳng hạn, cũng theo vị lãnh đạo kể trên, mấu chốt để lách thuế chủ yếu là do nhiều người cho thuê và thuê nhà không cần hóa đơn chứng từ.

Đây không phải là chuyện chỉ diễn ra ở Việt Nam. Ngay ở nơi tôi sống là Anh, rất nhiều hoạt động cho thuê nhà kiểu này diễn ra, đặc biệt là giữa những nhóm người nhập cư châu Âu làm việc ngắn hạn, người Nam Á và cả một số sinh viên Việt Nam, khi con số ghi trên hợp đồng cho thuê nhà nhỏ hơn nhiều so với số tiền giao dịch thật. 

Nhiều chủ nhà cho thuê thậm chí không phải nộp đồng thuế nào. Về phần người thuê nhà, do chỉ là sinh viên, lao động nhập cư ngắn hạn hoặc không có giấy tờ đầy đủ... họ chẳng quan tâm tới chứng từ, miễn sao chỗ thuê giá rẻ là được.

Vì vậy, việc xác nhận thu nhập cho thuê nhà trên thực tế không hề đơn giản, và rất khó truy vết, vì là giao dịch tiền mặt và dưới gầm bàn.

Ngành công nghiệp “tránh thuế”

Đó chỉ mới là vấn đề với những giao dịch cố tình trốn thuế bất hợp pháp. Còn cả một ngành công nghiệp “tránh thuế hợp pháp” đi kèm mạng lưới luật sư, kế toán, cố vấn tài chính, công ty cho thuê nhà, công ty cấp vốn vay cho mua nhà... hoạt động vô cùng chuyên nghiệp hỗ trợ những người sở hữu nhiều bất động sản cho thuê để “tối ưu thuế”.

Ví dụ, rất nhiều công ty chuyên biệt cho hoạt động đầu tư mua nhà (special purpose vehicles - SPV) đang được mở ở Anh vài năm gần đây - một chiêu thức mới để giảm các khoản thu nhập phải trả thuế. Trước đây, khi dân Anh vay tiền mua nhà, chi phí lãi vay được tính là chi phí giảm trừ trước khi nộp thuế. 

Nay thì với cá nhân không được nữa. Nhưng công ty thì vẫn được khấu trừ, nên các SPV kiểu này mới ra đời. Đó là chưa kể những thủ thuật như cho các tổ chức từ thiện thuê với giá thấp hơn, giúp làm giảm phần thu nhập bắt đầu phải chịu thuế xuống rất đáng kể.

Vấn đề nảy sinh ở đây không chỉ là chuyện tránh thuế, mà còn là sự bất bình đẳng trong nộp thuế trên thu nhập cho thuê nhà. Như đã nói, các SPV là một chiêu thức mới để giới đầu tư nhà đất ở Anh tránh thuế. Nhưng chi phí vận hành một SPV không rẻ, bao gồm các chi phí tư vấn thuế, pháp luật và tư vấn vận hành hằng năm. 

Nhiều người thu nhập trung bình, người già về hưu chỉ có thu nhập duy nhất từ cho thuê nhà không thể kham nổi các chi phí ban đầu lớn như vậy.

Trong khi đó, với những đại gia có vài chục căn nhà, chi phí đó chỉ là tiền lẻ so với thu nhập từ “vương quốc nhà đất” của họ, khiến phần thuế tiết kiệm được qua SPV sẽ lớn hơn nhiều so với chi phí vận hành. 

Đó là chưa kể người ta còn có thể tính hàng chục loại chi phí chẳng liên quan gì đến cho thuê nhà vào một SPV, như mua hay thuê xe hay sửa sang nhà đang ở (chứ không phải nhà cho thuê, chỉ cần nhờ người sửa nhà chuyển hóa đơn từ nhà đang ở sang nhà cho thuê!).

Ngành công nghiệp tránh thuế hợp pháp này tạo ra một nghịch lý: người càng giàu càng ít phải nộp thuế vì họ có nhiều phương tiện, nhận được nhiều tư vấn lọc lõi để tránh thuế, bao gồm cả từ các cựu nhân viên thuế và chính trị gia ra mở công ty tư vấn thuế. 

Trong khi đó, gánh nặng thuế từ thu nhập cho thuê nhà sẽ đè nặng lên vai tầng lớp trung lưu làm việc vất vả tích cóp được tiền để mua nhà cho thuê. Đây là vấn đề toàn cầu, đến nỗi nước Mỹ nhận định rằng tầng lớp trung lưu nước này đang dần biến mất vì đủ loại thuế, phí, nợ vay cá nhân... không có lý do gì Việt Nam có thể là ngoại lệ.

Luật thuế lũy tiến, thực thi thành... lũy thoái

Đó là mới nói tới thuế với thu nhập cho thuê nhà. Trong hệ thống thuế liên quan đến nhà đất, còn có các khoản thuế đánh vào giá trị tài sản mà nhiều nước đang áp dụng và ở Việt Nam cũng đã có vài lần được đề nghị áp dụng.

Thực tế, áp dụng loại thuế này ở nhiều nước cho thấy phát sinh nhiều chuyện bi hài. 

Tinh thần sắc thuế này là lũy tiến, nghĩa là nhà giá trị càng cao thì càng nộp nhiều thuế, nhưng khi áp vào thực tế, do sự lạc hậu của phương pháp định giá, khung thuế suất hay tiền thuế cố định cho mỗi một bậc giá trị chịu thuế..., nên sắc thuế này lại thành ra... lũy thoái, nghĩa là nhà có giá thị trường cao hơn lại nộp thuế ít hơn.

Gần đây nhất, Bloomberg đề cập câu chuyện này ở TP New York. Một căn nhà có giá trị thị trường khoảng 900.000 USD ở Brooklyn lại có thể được áp giá trị chịu thuế chỉ 108.000 USD. 

Tệ hơn nữa, một căn hộ trị giá 5,8 triệu USD ở SoHo lại có thể được áp giá trị tính thuế có... 95.000 USD, do khung giá áp dụng của cơ quan thuế (dùng để định giá nhà) quá lạc hậu so với giá trị thị trường.

Bài báo trên Bloomberg nhận định: “Đây là lý do vì sao mà nhiều tỉ phú gần như không trả đồng thuế bất động sản nào cho những căn nhà giá trị nhất ở TP New York, khiến các căn hộ penthouse [những căn tầng trên cùng đắt đỏ] ở Central Park trở thành mục tiêu lý tưởng cho các nhà đầu tư nước ngoài dùng làm nơi tích trữ tài sản”.

TP Bristol, Anh, nơi tôi ở, cũng từng xảy ra chuyện như vậy. Có những khu chung cư được xây dựng trong một khu phố nhiều người làm công ăn lương thuộc tầng lớp trung lưu đột nhiên một ngày nọ bị đẩy lên bậc chịu thuế cao hơn gần gấp đôi vì ước tính tiền thuê trong khu vực đó cao. 

Trong khi đó, một vài căn hộ penthouse sang chảnh trong một khu quý tộc nhưng ít có giao dịch nhà đất, và ít giao dịch cho thuê nhà, lại được ước tính ở mức chịu thuế thấp nhất vì áp dụng dữ liệu về giá cho thuê quá lạc hậu.

Những câu chuyện thực tế từ các nước như vậy cho thấy một rủi ro là thuế nhà đất luôn có nguy cơ đẩy gánh nặng thuế lớn nhất vào nhóm trung lưu trong xã hội, vốn đã phải lo toan đủ thứ việc từ cơ quan tới gia đình, không có thời gian đi tranh luận và khiếu nại với cơ quan thuế.

Làm thế nào cơ quan thuế có thể đảm bảo rằng trong quá trình hành thu, những người đi làm công nhật hay người về hưu không bị đánh thuế nặng hơn một cách tương đối so với một ông chủ tập đoàn được cả một đội ngũ luật sư, kế toán, công ty dịch vụ bất động sản, tư vấn thuế... hậu thuẫn?

Đó là câu hỏi mà cơ quan thuế cần trả lời rõ ràng trước khi đề xuất bất cứ một sắc thuế mới nào, để đảm bảo việc thu thuế có thể nuôi dưỡng được tầng lớp trung lưu mà báo cáo kinh tế nào cũng thấy nói là trụ cột của nền kinh tế, đồng thời cần đảm bảo người giàu nộp phần thuế công bằng của họ.

Không một hệ thống thuế nào là hoàn hảo, nhưng hành thu không khéo có thể khiến thuế chồng chất lên tầng lớp trung lưu, vốn đang rất cần được nuôi dưỡng ở những nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.■

(*) Giảng viên Đại học Bristol, Anh.