Nhiều vấn đề nóng liên quan đến pháp lý của thị trường bất động sản đã được đặt ra và giải đáp tại Expert Talk 17

Sẽ gây hệ lụy không tốt cho thị trường

Về vấn đề hàng trăm căn hộ ở Hà Nội bị thu hồi sổ hồng thời gian qua, luật sư Nguyễn Văn Lộc -chủ tịch LP Group - cho biết bản chất của sổ đỏ, sổ hồng là sự ghi nhận liên quan tới quyền sở hữu, chiếm hữu định đoạt của người sở hữu với bất động sản đó. 

Trong mua bán bất động sản, có rất nhiều câu chuyện phát sinh liên quan tới cuốn sổ đỏ này như nhiều bất động sản giao dịch khi sổ bị chủ nhân thế chấp tại ngân hàng hoặc sổ đang trong quá trình chuyển đổi (có thể là thay tên, đổi chủ) hoặc trường hợp đang sở hữu và đang đứng tên trên sổ thì bị thu hồi.

Với trường hợp sổ đang thế chấp tại ngân hàng thì bên nào thiệt hại, bên đó sẽ lên tiếng để bảo vệ quyền lợi của mình thông qua các biện pháp yêu cầu pháp lý. Với trường hợp sổ đang trong quá trình thay tên đổi chủ hoặc đang trong quá trình cấp thì hiện tại quy định rất khó giải quyết. Với trường hợp còn lại, đang sở hữu và đứng tên trên sổ mà bị thu hồi thì việc thu hồi ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi pháp lý của người dân.

Người dân mua bán bất động sản ngay tình và họ đang thực hiện giao dịch đó đúng theo thủ tục pháp lý, quy định, được cơ quan chức năng đồng ý, chấp thuận thì hoàn toàn không có cơ sở để thu hồi sổ, trừ trường hợp quá trình làm thủ tục hoặc thực hiện thủ tục mua bán sai quy định pháp lý. Việc thu hồi sổ nếu xảy ra phải theo đúng trình tự của pháp luật. 

Theo thông tin mới nhất, Bộ Tài Nguyên và môi trường đã đề nghị chủ tịch UBND TP Hà Nội chỉ đạo dừng thu hồi sổ hồng đã cấp cho các hộ dân ở một số chung cư.

Theo luật sư Lộc, câu hỏi cần được đặt ra là nếu chủ đầu tư sai thì họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Vậy trong trường hợp người mua nhà không sai, tuân thủ đúng theo quy định pháp luật, tại sao họ phải gánh chịu rủi ro đó? 

Bài toán ở đây là sự cân bằng pháp lý giữa các cá nhân, các đơn vị, cần phải nhìn ở nhiều góc độ nhằm bảo vệ các đối tượng khác nhau… Tất cả nhằm tránh tạo nên sự rối ren, dư địa xấu trên thị trường khiến người dân mất niềm tin vào chính quyền, mất niềm tin vào các cơ quan chức năng.

Ông Lộc cho rằng các cơ quan chức năng, truyền thông và cả những tổ chức hiệp hội cần lên tiếng mạnh mẽ để bảo vệ người mua, nhà đầu tư trong trường hợp này. Bởi nếu không sẽ có những trường hợp tương tự trong tương lai, gây nên những hệ lụy không tốt cho thị trường.

Cẩn trọng khi đầu tư condotel

Tại Expert Talk 17, rất nhiều nhà đầu tư đã đặt câu hỏi liên quan đến việc đầu tư condotel - một trong những loại hình "hot" nhất của bất động sản nghỉ dưỡng. Một trong những thách thức khiến condotel giảm tốc cả về nguồn cung và giao dịch trong thời gian qua là vấn đề pháp lý và bài toán cam kết lợi nhuận của sản phẩm.

Ông Nguyễn Quốc Anh - phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho biết các chủ đầu tư thường đưa ra bài toán cam kết lợi nhuận cao nhằm hấp dẫn khách hàng. Tuy nhiên, khi đổ tiền vào condotel, chủ đầu tư sẽ giữ dòng tiền của nhà đầu tư, vậy khi hết thời gian cam kết, bài toán lợi nhuận sẽ được tính toán như thế nào? Vấn đề vận hành condotel sẽ ra sao?

Đồng quan điểm, ông Giáp Văn Kiểm - tổng giám đốc AV Land - cũng cho rằng 10 hay 15 năm nữa khi bài toán cam kết lợi nhuận kết thúc thì khách hàng sẽ loay hoay với sản phẩm này. Hàng loạt vấn đề nhà đầu tư sẽ phải đối mặt như ai, đơn vị nào sẽ tiếp tục vận hành condotel mình đã mua, mức lợi nhuận khi đó ra sao…

Ông Kiểm khuyến cáo nhà đầu tư nên cân nhắc khi đầu tư condotel bởi lợi nhuận của condotel sẽ phụ thuộc trực tiếp vào sự phát triển của thị trường du lịch, đơn vị quản lý vận hành. Do đó, nhà đầu tư cần lựa chọn sản phẩm của các thương hiệu lớn, đã có kinh nghiệm trong phát triển và vận hành sản phẩm nghỉ dưỡng.

Về tính pháp lý của sản phẩm, ông Kiểm cho hay sự bùng nổ của các sản phẩm như condotel, officetel và xu hướng đầu tư vào dòng sản phẩm này cho thấy chính phủ cần nhanh chóng đưa ra một khung pháp lý chung nhằm đảm bảo tính an toàn, minh bạch của sản phẩm, thị trường. 

Ông Kiểm cho biết, mới đây, thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 11 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó, yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)...

TTO - Lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội thừa nhận việc cấp sổ hồng có sai sót mới phải thu hồi, việc thu hồi sổ hồng cũng có sai sót khi quyết định thu hồi không chuyển đến tận tay người dân.