Phóng to

Một dự án xây dựng căn hộ cao cấp tại quận Bình Thạnh. Hiện nay, các dự án loại này không còn giao dịch sôi động như hồi năm 2007 - Ảnh: Tuệ Doanh

Thị trường nhà đất giảm dần sự sôi động và đóng băng từ đầu năm đến nay có vẻ đã đủ dài khiến nhiều chủ dự án không thể tiếp tục “án binh bất động” nữa. Họ phải xoay xở tìm cách thích ứng trước viễn cảnh thị trường còn tiếp tục khó khăn, có thể đến cuối năm 2009.

Giải bài toán vốn bất động sản

Khoảng trống giao dịch

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng những giao dịch thành công trong mấy tuần gần đây chủ yếu là ở loại nhà có giá dưới 1,5 tỉ đồng/căn. Người mua có đủ tiền, mua để ở ngay hoặc có thể để dành nhưng lượng giao dịch này không nhiều. Theo ông Châu, điều này cho thấy giá nhà đất đã hợp lý hơn chứ chưa đủ cơ sở để nói thị trường đang tan băng.

Ông Châu cho biết nhiều doanh nghiệp trong số hàng trăm hội viên của HoREA vẫn đang rất khó khăn. Khó khăn này theo ông Marc Townsend, tổng giám đốc Công ty bất động sản CB Richard Ellis (CBRE), là do đang có khoảng trống giao dịch. Chính sách thắt chặt tín dụng khiến giới đầu tư trung gian đã phải rút khỏi thị trường, còn khách mua nhà để ở thì chưa vội vàng gì vì còn điều kiện để cân nhắc, thăm dò kỹ lưỡng hơn trong khi sản phẩm phù hợp với số đông còn quá ít.

Chính khoảng trống giao dịch này khiến nhiều chủ đầu tư, vốn đã quen làm dự án bằng tiền ứng trước của khách mua, nay như đang chơi vơi giữa dòng và chưa tìm được phao cứu sinh!

Theo ông Townsend, nếu thị trường sốt nóng năm 2007 là do nhu cầu đầu tư quá lớn thì cũng chính sự rút lui của nhóm khách hàng này đã làm thị trường trở nên băng giá. Nhiều chủ dự án trong hai năm trước chỉ tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp nay đã nhận thức được nguyên nhân và bắt đầu chuyển hướng đầu tư loại sản phẩm nhà ở có giá từ 10-18 triệu đồng/mét vuông để nhắm đến đối tượng khách hàng số đông.

Tuy nhiên, ngay cả việc điều chỉnh thiết kế trên dự án có sẵn thì cũng phải mất hai, ba năm sau mới có sản phẩm đưa ra thị trường. Trong khi đó, chủ trương của Nhà nước cho phép người nước ngoài mua nhà thời gian gần đây được nhiều người nhận định là không đủ sức “hâm nóng” thị trường.

Liên kết đa phương

Có thể thấy tình trạng khan vốn đang bao trùm lên thị trường dự án, nhưng khó khăn nhất có lẽ rơi vào các dự án không thể giãn tiến độ thi công. Nhà đã bán, tiền đã thu một phần, công trình đang xây dang dở. Nếu tạm ngưng xây dựng thì phần lớn vốn đã bỏ ra tiếp tục bị chôn, không thu hồi được, chưa kể việc phải đối phó với ẩn số về giá thành xây dựng và nhiều vấn đề sẽ phát sinh với khách hàng vì sai cam kết về thời hạn giao nhà. Còn tiếp tục xây thì nguồn vốn vay quen thuộc là ngân hàng vẫn đang “đóng cửa” vì ngân hàng còn đang phải tính toán nhiều món nợ cũ.

Cũng có khá nhiều dự án tuy chưa khởi công xây dựng nhưng đang phải chịu áp lực nặng nề từ chủ trương rà soát, thu hồi dự án chậm triển khai theo tiến độ đã được duyệt.

Ông Châu cho biết doanh nghiệp đầu tư dự án mỗi người mỗi cảnh, tùy điều kiện thực tế mà đang có những nỗ lực ứng phó rất đa dạng. Xu hướng hiện nay là tăng cường liên kết để cùng gỡ khó.

Trong khi một số chủ dự án tìm các doanh nghiệp nước ngoài có tiềm lực vốn để chia sẻ cổ phần thì một số khác đành phải chuyển nhượng dự án. Theo ông Vũ Thanh Phúc - giám đốc dự án Công ty ICE (hoạt động trong lĩnh vực mua bán doanh nghiệp và kết nối đầu tư), những dự án có quỹ đất nhỏ, dưới 2.500 mét vuông có điều kiện chuyển nhượng dễ dàng hơn, còn các dự án quy mô lớn thường phải chuyển nhượng từng phần.

Nhu cầu này hiện khá nhiều, nhất là từ sau khi thông tư 13 của Bộ Xây dựng được ban hành hồi tháng 5 vừa qua, hướng dẫn các thủ tục pháp lý chuyển nhượng dự án. Chỉ tính riêng thông qua ICE, đã có hơn 50 dự án muốn sang nhượng lại, trong đó có dự án đã xong khâu giải phóng mặt bằng, có dự án đã được cấp phép xây dựng hoặc đang thi công hạ tầng kỹ thuật...

Theo ICE, những người đang nghiên cứu mua lại dự án phần lớn là nhà đầu tư nước ngoài. Tuy trường hợp chuyển nhượng thành công chưa nhiều do những yêu cầu từ hai phía chưa gặp nhau nhưng theo ông Phúc, khuynh hướng này đang mở ra một giai đoạn mới mang tính phân cấp phát triển dự án, trong đó có những nhà đầu tư ban đầu chuyên chọn vị trí, lập dự án, những nhà đầu tư thứ phát chuyên giải tỏa đền bù, làm hạ tầng, xây dựng công trình tầng cao, làm dịch vụ môi giới, kết nối hợp tác, sang nhượng...

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư khác đang nỗ lực khai thác những hình thức liên kết đa dạng. Đơn cử như chủ đầu tư dự án khu dân cư Sunrise City tại quận 7, TP.HCM với nhu cầu vốn đầu tư dự kiến lên đến hơn 400 triệu đôla Mỹ. Công ty này đã thương lượng được với các nhà thầu xây dựng nước ngoài bỏ vốn xây dựng các chung cư trong dự án, sau đó được đổi bằng sản phẩm.

Theo ông Nguyễn Xuân Châu - tổng giám đốc Nova Homes, doanh nghiệp đồng chủ đầu tư dự án này, trong thời buổi khó khăn, cách này giúp chủ đầu tư giảm được áp lực tìm vốn mà dự án vẫn có thể tiếp tục triển khai. Mặt khác, thị trường vẫn đang chứng kiến sự ra đời của một số công ty bất động sản mới có tiềm lực tài chính từ công ty mẹ.

Các công ty này ngoài định hướng đầu tư dự án còn phát triển các dịch vụ bất động sản như tiếp thị - phân phối, hoạt động sàn giao dịch... Do họ có điều kiện tiếp cận sát với thị trường tiêu dùng nên cũng có nhu cầu mua sỉ sản phẩm nhà ở trong giai đoạn giá đang giảm mạnh để bán lẻ ra thị trường kiếm lợi nhuận chênh lệch. Điều này nhiều doanh nghiệp vẫn thường làm.

Mới đây, Công ty đầu tư bất động sản Hữu Liên, vừa được thành lập với cổ đông nắm giữ cổ phần chi phối là Công ty cổ phần Hữu Liên Á Châu hoạt động trong lĩnh vực sản xuất thép, cho biết họ đang tìm kiếm những cơ hội mua sỉ sản phẩm trong các dự án để phân phối lại. Việc một công ty bất động sản mới thành lập như Hữu Liên được những công ty đàn anh như Địa ốc ACB, Nhà Việt Nam, 584, Đất Xanh giao phân phối sản phẩm của những dự án lớn như The Boat Club Residences, 584 Tân Kiên, M Star, cho thấy sự năng động của các chủ dự án nhằm mở một lối ra cho thị trường.

Cũng trong những nỗ lực khai thông đầu ra sản phẩm để vực dậy thị trường, ngoài việc tìm kiếm những hình thức hợp tác giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp, một số công ty còn tăng cường quan hệ với khách hàng. Đơn cử như Công ty 586 đang trong giai đoạn cuối xây dựng dự án khu đô thị Phú An - Cần Thơ quyết định “nhồi” thêm vốn để mở chương trình cho vay trả góp trực tiếp đến khách mua nhà mà không có sự trợ vốn của ngân hàng. Những công ty như Toàn Thịnh Phát, Nam Long, Đất Lành, Phúc Yên thì đang áp dụng nhiều phương thức thanh toán rất linh hoạt, nương theo khả năng tài chính của từng nhóm khách hàng.

Đa dạng hóa sản phẩm nhà đất

Trong tình hình hiện nay, các chuyên gia cho rằng thị trường nhà đất cần rút ngắn khoảng cách đến với người tiêu dùng cuối cùng. Nhà đầu tư cần bắt đầu một giai đoạn mới, phát triển sản phẩm có điều tra nhu cầu của từng đối tượng khách hàng mà dự án muốn tập trung nhắm đến.

Tại những cuộc hội thảo gần đây bàn cách thích ứng thị trường sau những tác động của lạm phát và chính sách thắt chặt tiền tệ, nhiều chuyên gia khuyên các nhà đầu tư dự án nên quay về với dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu mua để ở của số đông dân cư, tạm gọi là dòng sản phẩm trung bình.

Ghi nhận những giao dịch thành công trong số khoảng 8.000 căn hộ đưa ra bán trong năm 2008, các chuyên gia CBRE cho biết những yếu tố mang lại thành công gồm: (1) giá bán phù hợp, từ 600 triệu đồng đến 1,5 tỉ đồng/căn; (2) diện tích nhỏ, dưới 70 mét vuông; (3) phương thức thanh toán hợp lý; (4) tiến độ xây dựng đúng cam kết; và (5) giao thông thuận tiện.

Theo ông Nguyễn Nguyên Thái - phó giám đốc CBRE, dòng sản phẩm trung bình có thị trường lớn nhưng thời gian qua chỉ một số ít nhà đầu tư quan tâm phát triển, phần lớn lo chạy đua vào phân khúc nhà ở cao cấp (tạm hiểu là nhà có giá trên 2.000 đôla Mỹ/mét vuông) vì những khoản lợi nhuận hấp dẫn hơn.

Ông Thái cho rằng đầu tư sản phẩm trung bình tuy lợi nhuận thấp hơn nhưng quay vòng vốn nhanh hơn. Mặt khác, quan điểm của người mua nhà hiện nay không còn quá coi trọng yếu tố vị trí trung tâm. “Chọn vị trí không ở trung tâm nhưng đi lại dễ dàng, chủ dự án có thể phát triển dòng sản phẩm trung bình vì không cần phải trả giá đất quá đắt.Hơn nữa, các công trình tòa nhà văn phòng đang có xu hướng dịch chuyển ra phía ngoài trung tâm và do đó, thị trường nhà ở cũng sẽ dịch chuyển theo”. Đối tượng của dòng sản phẩm này, theo ông Thái, là những cặp vợ chồng mới cưới, những người mới lập nghiệp, người về hưu...

Vào một dịp thăm dò thị trường bất động sản gần đây, một số nhà doanh nghiệp trong Liên đoàn Bất động sản Malaysia đã giới thiệu kinh nghiệm phát triển dự án căn hộ diện tích nhỏ thậm chí chỉ với 35 mét vuông/căn. Theo họ, loại căn hộ này dễ bán, đặc biệt là đối với phần lớn người dân Việt Nam có độ tuổi trẻ, năng động, thường tập trung tìm kiếm việc làm ở các đô thị lớn và có nhu cầu mua nhà ở ngay khi còn độc thân.

Nói như thế không có nghĩa thị trường hiện nay không có nhu cầu về nhà ở cao cấp nhưng theo CBRE, nhu cầu này còn ít. Phân tích điều này, ông Thái đưa ra số liệu năm 2007 là năm thị trường hưng thịnh cũng chỉ có khoảng 130 Việt kiều mua nhà tại Việt Nam, chủ yếu tập trung ở TP.HCM.

Còn theo chương trình thí điểm cho người nước ngoài mua căn hộ tại Việt Nam thì có khoảng 10.000 người nước ngoài đủ điều kiện mua nhà. Nhưng đến nay, số lượng nhà bán cho cả hai đối tượng này là rất khiêm tốn và ông Thái cho rằng sẽ không có thay đổi lớn trong ngắn hạn.

Phân tích về nhu cầu mua nhà cao cấp của nhóm khách hàng trong nước với mục đích kinh doanh cho người nước ngoài thuê lại, ông Thái cho rằng khác với vài năm trước, với mặt bằng giá nhà đất cao như hiện nay, người mua nhà cho thuê phải bỏ ra một lượng tiền rất lớn và lợi nhuận cho thuê không còn hấp dẫn, nhất là trong thời buổi lạm phát cao.

Vì vậy, những giao dịch dạng này gần đây không nhiều. Nhiều người vẫn tin rằng để thích ứng với sự phân cấp nhu cầu về chỗ ở ngày càng sâu, hàng hóa bất động sản cũng sẽ ngày càng phong phú, đa dạng hơn cả về hình thức, công năng, tiện ích lẫn giá cả. Nhưng vấn đề đang được quan tâm là việc quy hoạch phát triển các loại hình sản phẩm phải thật sự sát với nhu cầu thực tế để tránh tình trạng lãng phí do hàng thừa vẫn thừa mà thiếu vẫn thiếu.

Nội dung là gì Giá nhà đất sẽ không biến động mạnh? Hiện nay những người muốn mua nhà vẫn đang chờ giá xuống thấp hơn nữa trong khi có nhiều thông tin cho biết giá nhà đang tăng nhẹ, lượng giao dịch cũng tăng. Liệu thị trường nhà đất trong thời gian tới sẽ đi theo hướng nào? Đúng là khó có thể xác định mức độ chính xác của các thông tin nhưng có thể xem xét một vài số liệu. Theo bảng giá tham khảo thị trường TPHCM do Công ty Vinaland đưa ra tuần trước, hàng chục dự án ở nhiều khu vực tiếp tục đứng giá, hơn 50 dự án tăng giá từ 2-10% so với tuần trước đó. Đặc biệt, không có một dự án nào giảm giá, trong khi tuần trước đó có khoảng gần chục dự án giá giảm từ 500.000 đồng đến 1,5 triệu đồng/mét vuông. Thông tin từ Công ty Sacomreal cho biết có đến 80% sản phẩm bất động sản đứng giá trong vòng gần một tháng qua. Điều này cho thấy xu hướng giảm giá nhà đất có vẻ đang chựng lại và một số dự án có khuynh hướng tăng. Giải thích điều này, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư Bất động sản Vinaland, cho rằng trên thực tế chủ sở hữu các bất động sản có khuynh hướng nhích giá rao bán lên bởi ngân hàng có động thái giảm lãi suất. Điều này khiến họ kỳ vọng là thị trường tài chính đang được cải thiện. Một lý do khác nữa là gần đây có nhiều người tìm mua nhà đất vì họ cho rằng giá giảm 50-60% là có thể mua được, nhất là trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng còn nhiều biến động, khó kiểm soát. Theo đó, các loại nhà có thể mua ở ngay hoặc sắp được hoàn công được quan tâm hơn. Các giao dịch thành công trên thị trường đã thổi một luồng sinh khí mới cho thị trường sau nhiều tháng dài “không có dấu hiệu của sự sống” - nói theo cách của ông Fiachra Mac Cana, Trưởng bộ phận nghiên cứu thuộc Công ty Chứng khoán HSC. Có thể điều này phần nào đã tác động đến tâm lý người bán nên nhiều người nhất định không giảm giá thêm. Hiện tượng đứng giá được ông Mac Cana nhận định là thị trường đã tìm thấy “đáy” của nó. Trong khi đó bên mua cũng có lý lẽ riêng khi họ nấn ná chờ giá xuống. Nhiều người cho rằng khác với những đợt sốt nhà đất trước đây, vốn đổ vào bất động sản thời điểm cuối năm 2007, đầu năm 2008 phần nhiều là vốn vay ngân hàng nên khi đến thời điểm đáo hạn vào cuối năm nay, chắc chắn sẽ có hàng loạt bất động sản được bán với giá rẻ để giải quyết những khó khăn tài chính. Hiện đang có sự giằng co giữa kẻ bán và người mua. Dù chưa biết nhận định của bên nào gần với diễn biến của thị trường hơn nhưng hệ quả của hiện tượng này là lượng giao dịch thành công còn ít. Nhiều chuyên gia nhận định khó có khả năng xảy ra chuyện sốt giá nhà đất trong vài tháng tới. Trong khi đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam dự báo trong ngắn hạn, Ngân hàng Nhà nước chưa thể nới lỏng tín dụng đối với bất động sản. Như vậy, việc giá nhà đất tăng nhẹ, một, hai triệu đồng mỗi mét vuông và tập trung ở một số dự án chưa thể là cơ sở để nói rằng thị trường bất động sản đang bắt đầu một giai đoạn tăng mới. Một vấn đề đáng quan tâm khác, theo ông Mac Cana, đó là chưa có dấu hiệu nào từ phía ngân hàng cho thấy họ sẽ bán các bất động sản thế chấp đối với các khoản nợ xấu, điều mà trước đây, nhiều người đã dự đoán là sẽ diễn ra vào thời điểm cuối quí 2 nhưng thực tế đã không diễn ra. Ai cũng biết việc giải chấp những khoản nợ xấu không bao giờ dễ dàng, và phải mất nhiều thời gian. Chính sách của mỗi ngân hàng cũng rất khác nhau. Các ngân hàng đang rất thận trọng trong việc xử lý những tình huống này bởi nếu làm không khéo thì cũng khó lòng thu được nợ. Vẫn còn một đợt định giá lại các bất động sản thế chấp cho các khoản vay vào cuối năm nay để xác định lại khoản nợ xấu của ngân hàng và khoản dự phòng rủi ro mà các ngân hàng phải lập là bao nhiêu. Đây là vấn đề hết sức quan trọng khi hiện đã có nhiều bất động sản có giá trị thị trường giảm xuống thậm chí ngang bằng với giá trị các khoản vay. Ông Mac Cana cho rằng mối quan hệ này sẽ bớt căng thẳng nếu giá bất động sản có chiều hướng tăng từ nay đến cuối năm. Ông dự báo trong ngắn hạn giá giao dịch sẽ “lình xình”, lên xuống chút ít so với mức hiện tại. ĐẶNG ĐÀO