Thị trường bất động sản: Những dấu hiệu cảnh báo

Mới đây, nền tảng công nghệ Prozpy - startup nhận được 25 triệu đôla từ các nhà đầu tư - bất ngờ thông báo đóng mảng dịch vụ môi giới và sa thải hơn 50% nhân viên. 

Định hướng lấy công nghệ làm trung tâm, có thời điểm Propzy phủ sóng khắp thị trường TP.HCM, có 22 trung tâm giao dịch với gần 800 nhân viên cùng kho dữ liệu lớn về hơn 50.000 căn hộ, nhà phố.

 

Dấu hiệu căng thẳng

Sự đổ vỡ của Propzy khiến thị trường bất động sản thêm phần bất ổn. Khá nhiều doanh nghiệp bất động sản - công nghệ có mô hình vận hành như Prozpy chưa thể phất lên như kỳ vọng khi thực ra chưa thấy gì đột phá thực sự ngoài việc đăng thông tin mua bán và các báo cáo nghiên cứu thị trường. 

Các startup kiểu này cũng vấp phải sự cạnh tranh quyết liệt từ các mạng xã hội có quy mô khổng lồ như Facebook, Instagram, YouTube.

Nhưng sự kiện Propzy có thể là báo hiệu cho khởi đầu của sự đứt gãy với thị trường địa ốc “bên ngoài hào nhoáng, bên trong sóng gió”. Tổng giám đốc một doanh nghiệp cho biết giai đoạn này nhiều nhà đầu tư đang rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay, thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ.

Dòng tiền quá lớn của các tổ chức, người dân và cả hệ thống ngân hàng đổ vào thị trường bất động sản hai năm qua, ngược lại với không khí ảm đạm của hoạt động sản xuất thực, khiến nền kinh tế rơi vào tình trạng mất cân đối nghiêm trọng.

Cơn say đầu cơ nhà đất dẫn tới nguy cơ bong bóng tài sản ngày càng lớn hơn. Giá bất động sản vẫn tăng nhưng hàng không bán được. Một nhà phân tích nhận định giá sơ cấp tại TP.HCM đã tăng quá nhanh. Năm 2019, thị trường không còn dự án căn hộ mới nào có giá dưới 30 triệu đồng/m2. 

Năm 2020 - 2021 không còn loại căn hộ dưới 40 triệu đồng/m2 và đến quý 1-2022 không còn loại căn hộ dưới 45 triệu đồng/m2. Nghĩa là giá căn hộ chung cư ở TP.HCM tăng khoảng 14 - 15% mỗi năm, trong khi kinh tế tăng trưởng chậm chạp hai năm vừa qua, lần lượt chỉ là 2,1 và 2,9%.

Cơn sốt đất đai còn lan nhanh đến các địa phương khác. Giá căn hộ tại Bình Dương có nơi lên hơn 40 triệu đồng/m2. Ở Đồng Nai, giá đất tăng chóng mặt và vượt xa thu nhập của đại đa số người lao động. 

Các chủ đầu tư dốc hết nguồn lực vào phân khúc cao cấp và hạng sang do kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao, trong khi đây cũng là phân khúc có tính đầu cơ cao nhất.

Cái giá phải trả của cú sốc đổ vỡ bất động sản là rất ghê gớm, khi thị trường này thường ảnh hưởng lớn lên nền kinh tế nói chung. Bản thân bất động sản liên quan mật thiết đến hàng chục lĩnh vực khác, từ xây dựng, vật liệu xây dựng, điện nước, đến tài chính - ngân hàng…

Chưa kể bất động sản còn gây hiệu ứng “cảm thấy mình giàu” (wealthy effect). Đây là thuật ngữ kinh tế học nói tới sự gia tăng giá trị tài sản do bất động sản tăng giá, từ đó thúc đẩy người sở hữu bất động sản gia tăng tiêu dùng và làm tăng tổng cầu của nền kinh tế. 

Ngược lại, nếu giá bất động sản đứng yên hoặc giảm xuống, người sở hữu sẽ cảm thấy bất an và thắt chặt chi tiêu.

Thông điệp cảnh báo rõ ràng

Bất động sản là thị trường vô cùng đặc biệt và chiếm vị trí rất quan trọng, cần có chính sách quản lý chặt chẽ nhưng phải khôn khéo. Hiện giờ mấu chốt là kiểm soát tình trạng nợ quá nhiều, kìm hãm đà tăng giá, làm xì hơi nguy cơ bong bóng từ từ và đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính. 

Lý tưởng nhất là dòng tiền xã hội được khuyến khích chảy vào các lĩnh vực mang lại giá trị gia tăng bền vững như sản xuất, xuất khẩu, y tế, giáo dục…

Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng mới đây đã ra nghị quyết 18 về đất đai, trong đó yêu cầu Chính phủ ban hành chính sách đánh thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. 

Nghị quyết 18 nếu được triển khai thành chính sách và luật hóa hiệu quả sẽ trở thành cột mốc thay đổi toàn bộ cục diện ngành bất động sản.

Việc đánh thuế từ căn nhà thứ hai trở đi được cho là sẽ giúp giảm tình trạng đầu cơ, ai có nhu cầu mua nhà để ở thì mới mua. Như vậy trong dài hạn sẽ tạo ra áp lực giảm giá lên bất động sản. Đánh thuế cũng được kỳ vọng là giúp nắn lại dòng vốn đi đúng hướng, giảm bớt tâm lý quá say mê nhà đất của người dân. 

Hiện nay, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản chủ yếu là vốn đầu tư, mua bán lòng vòng, đẩy giá, chứ không phải để phát triển bất động sản phục vụ nhu cầu thực.

Ngân hàng Nhà nước cũng dự kiến sẽ siết kênh tín dụng địa ốc, bao gồm kế hoạch cấm nhà băng cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc mua dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện pháp lý. 

Cơ quan này cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt việc tài trợ các lĩnh vực bất động sản, BT, BOT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán.

Cùng với hành động của Cục Dự trữ liên bang Mỹ, thời gian tới Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có lẽ sẽ phải sớm nâng lãi suất cơ bản để đối phó lạm phát. Lãi vay tăng lên có thể khiến chi phí đầu tư các dự án nhà ở tăng mạnh và giảm bớt nhu cầu vay vốn đầu tư bất động sản.

Nhiều thông điệp cảnh báo rõ ràng đang được giới chức liên tiếp đưa ra. Viễn cảnh bất động sản từ đây đến cuối năm vì vậy khó đoán định, mặc dù nguy cơ suy thoái trên diện rộng là khó xảy ra do nền tảng vĩ mô tương đối ổn định.

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, phó giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, thời gian tới có thể xảy ra một đợt thanh lọc mạnh mẽ. 

Chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững mới có thể tiếp tục tồn tại, trong khi chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững sẽ gặp nhiều khó khăn.

Với người mua nhà, bà Trang cho biết việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn. 

“Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này sẽ tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho chủ đầu tư tham gia và góp phần cho sự phát triển của xã hội”, bà Trang khuyến nghị.

Các doanh nghiệp cũng cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh… trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm rủi ro hệ thống.■