Cuộc khủng hoảng bất động sản đang diễn ra cần phải trở thành một cơ hội để thanh lọc thị trường.

Khi các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu đồng loạt lên tiếng về một đề nghị được giải cứu, dường như chuỗi nhà thầu phụ đằng sau họ được lấy ra làm con tin. Sẽ là thảm họa nếu tất cả các dự án đều ngừng vì không có vốn, hầu hết các sản phẩm gần hoàn thiện không bán được ra thị trường.

Bao nhiêu công ăn việc làm cho các doanh nghiệp xây dựng, hoàn thiện, thiết kế thi công nội thất… đến cả các dịch vụ căn bản cho một khu cư dân đã và sẽ bị đóng băng, do các chính sách dẫn tới doanh nghiệp bất động sản khó vay tiền.

Dự án khu nhà ở Thiên Lý tại phường Phước Long B (TP Thủ Đức) Ảnh: QUANG ĐỊNH

Phía những ông lớn kinh doanh bất động sản, ước muốn của họ cũng rất lành mạnh: không cần giải cứu - chỉ cần ngân hàng cho vay. Trong khi trước đấy, việc huy động trái phiếu thiếu minh bạch là cách để họ có vốn, sau khi biết rõ ngân hàng sẽ chẳng thể cho vay với những tài sản có tính bảo đảm mong manh.

Những tài sản đấy lại càng mong manh hơn sau những chấn động kinh tế vĩ mô vừa qua - càng ít trái chủ dám mạo hiểm, thì họ lại quay ra đề nghị ngân hàng chấp nhận cho họ vay.

Cũng đã xuất hiện những lý lẽ về hệ lụy khó lường cho rất nhiều người nếu bất động sản đổ vỡ. Câu sáo ngữ phương Tây được viện ra trong trường hợp này là "too big too fail".

Còn Chính phủ - mà đại diện là Ngân hàng Nhà nước, có vẻ đang có quan điểm khác, gần với cách nghĩ của những chuyên gia kinh tế: hãy tự cứu mình vì những lỗi lầm, sai trái do mình gây ra trước khi nhờ ai đó ra tay.

Người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước đã có một cuộc trao đổi thẳng thắn, điềm đạm và rất thiết thực với báo chí. Bà nêu những câu hỏi thật rõ ràng: Sao doanh nghiệp nào cũng kêu khó khăn, trong khi vẫn tiếp tục duy trì hàng chục dự án? Tức sao không thấy doanh nghiệp nào bán bớt dự án đi để có tiền trả nợ?

Tuy nhiên, những người trong ngành đều biết với tình trạng pháp lý như một trận đồ của các dự án dang dở này, việc đem đi bán rẻ để thu hồi tiền trả lãi cho trái chủ, hay ngân hàng, không dễ như bán một tài sản hữu hình khác.

Huống hồ, việc ai nổ phát pháo bán rẻ đầu tiên, không đồng nghĩa với hệ số tín nhiệm - cứ cho là có tồn tại một bộ tiêu chí đánh giá không chính thức như vậy đi - cho doanh nghiệp đấy sẽ giảm chứ không tăng. "Chắc hết cách xoay xở rồi mới đi bán rẻ"!

Mục đích của Chính phủ dường như đã rõ ràng - đây là cơ hội để thanh lọc giới kinh doanh bất động sản, để những doanh nghiệp có lịch sử làm ăn sạch sẽ, nghiêm chỉnh có cơ hội vươn lên, và nhờ đó thị trường có hy vọng quay về mặt bằng gần nhất với mức giá mà đa số người dân trong xã hội đang mong muốn.

Cộng với những chính sách liên quan về điều kiện kinh doanh, thuế bất động sản, trái phiếu, thị trường lúc đấy (hy vọng) sẽ thuộc về những người chuyên nghiệp, và có tiền thật sự.

Có thể nhìn vào những quyết tâm chính trị và kết quả hẩm hiu của các dự án nhà ở xã hội trong khoảng 15 năm trở lại đây để thấy ước mơ có nhà ở của những người có thu nhập thậm chí là trên mức trung bình, không thể trông cậy vào doanh nghiệp bất động sản, nhất là những công ty gần đây đang cầu cứu Chính phủ.

Có tồn tại những doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng và có chiến lược hướng đến thị trường nhà ở mà khách hàng là người cần chỗ ở không? Ắt là phải có.

Dù gì thì Việt Nam vẫn là quốc gia mới có mức thu nhập trung bình thấp, số người giàu vẫn còn ít, nên nếu làm nhiều nhà ở giá không đắt sẽ vẫn bán được, và vẫn có lời - lại mang đến lợi ích tổng thể cho xã hội nhiều hơn, Adam Smith và Jeremy Bentham, trong tình huống này, có lý hơn Bao Công.

Việc tái cấu trúc ngành bất động sản tất nhiên không hề đơn giản và nhiều khả năng sẽ không ít đau thương, nhưng đó cũng là cơ hội để sửa sai.

Trong những tranh luận về việc giải cứu bất động sản, không thể phủ nhận vai trò to lớn của ngành này trong nền kinh tế, nhưng cũng phải thấy đây là lĩnh vực chiếm nguồn lực rất lớn của xã hội.

Ở đó, công thức bốn bên: Nhà nước + Ngân hàng + Chủ đầu tư + Khách hàng có thể là chìa khóa để giải quyết tình trạng bế tắc hiện nay.

Thủ tướng Phạm Minh Chính nhận định việc tháo gỡ khó khăn phải tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu và không ai giải cứu cho ai: "Cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng, khách hàng phải đoàn kết, cùng xử lý các vấn đề. Tinh thần ở đây là lợi ích hài hòa, chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp".

Nhà nước không thể làm thay các doanh nghiệp nhưng có trong tay các công cụ để chỉnh đốn thị trường. Nhà điều hành cần kiên quyết khoanh vùng các chủ đầu tư yếu kém, cô lập và tiến tới loại trừ để làm sạch thị trường.

Tất nhiên, thực trạng ảm đạm hiện nay không thể không nhắc đến công tác quy hoạch còn nhiều bất cập. Đặc biệt, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản quá phức tạp khi chịu sự điều tiết của chín luật và 20 thủ tục hành chính, dẫn tới tình trạng chồng chéo và không thống nhất trong các quy định (theo CBRE).

Tắc nguồn vốn, doanh nghiệp địa ốc còn có hy vọng xoay xở nhưng tắc pháp lý thì không thể. Theo ông Nguyễn Duy Hưng - chủ tịch chứng khoán SSI, giải cứu bất động sản hợp lý và hiệu quả nhất là Chính phủ hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thành thủ tục pháp lý nhanh gọn.

Đấy là việc nằm trong tay Chính phủ và không cần bất cứ nguồn lực tài chính nào.

Hãng xếp hạng tín dụng Moody’s mới đây đã hạ triển vọng với hệ thống ngân hàng Việt Nam từ "tích cực" xuống "ổn định" do nhận thấy rủi ro lớn hơn trong lĩnh vực bất động sản và khả năng sinh lời giảm.

Năm 2022 chứng kiến đa số ngân hàng ghi nhận kết quả tăng trưởng lợi nhuận vượt trội. Đây là điều khó lý giải trong bối cảnh hàng loạt ngành sản xuất và dịch vụ lao đao.

Do đó, việc ngân hàng điều tiết lại lợi nhuận và lãi vay, cùng chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp và người dân, đồng thời nuôi dưỡng cơ sở khách hàng tương lai của mình, là điều nên làm.

Để khơi thông nguồn vốn, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết hiện có bốn ngân hàng quốc doanh đã thống nhất một gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Lãi suất cho vay với người xây dựng và người mua nhà sẽ thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Quy mô gói tín dụng ưu đãi này có thể mở rộng nếu có thêm ngân hàng khác tham gia.

Tương tự giai đoạn khủng hoảng 2008-2012, đây sẽ là giai đoạn thị trường bước vào "deleveraging" (giảm nợ) quyết liệt. Tất nhiên, sẽ không tránh khỏi những cú sốc đau đớn - một số chủ đầu tư sẽ phải bán mình, nhượng lại tài sản hay thậm chí rời cuộc chơi.

Thực tế nhiều doanh nghiệp thời gian qua đã lạm dụng đòn bẩy tài chính quá trớn. Tỉ lệ vay nợ trên tổng nguồn vốn tại một số doanh nghiệp lên tới 70%, huy động vốn từ khách hàng trước khi bàn giao nhà lên đến 95%. Một số chủ tịch, CEO còn tiếp tục vay vốn bằng cách thế chấp vốn cổ phần của bản thân. Tất cả khiến vòng xoáy xử lý nợ thêm áp lực.

"Nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản. Đó là điều mà trong năm nay chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng", Hãng Savills nhận định.

Cùng làn sóng tái cấu trúc, hoạt động M&A trong ngành bất động sản được dự báo sẽ nóng lên. Việt Nam tiếp tục là thị trường được giới đầu tư quốc tế đánh giá cao nhờ khả năng thay thế một phần Trung Quốc trong chuỗi cung ứng toàn cầu và một tầng lớp trung lưu tăng trưởng nhanh.

Một nguồn vốn mới săn tìm các tài sản có vấn đề (distressed assets) nhiều khả năng sẽ tăng, nổi bật là các nhà đầu tư đến từ Thái Lan, Singapore, Hàn Quốc hay Nhật Bản.

Với người mua nhà, họ sẽ phải tự trang bị công cụ để bảo vệ mình trước rủi ro. Cũng giống các sản phẩm đầu tư khác, bất động sản không mặc nhiên 100% là an toàn.

Tuy nhiên, thời kỳ của những cơn sốt nóng và mức tăng giá hàng chục phần trăm mỗi năm khó lặp lại, ít ra là trong tương lai gần. Chính nhờ vậy, bất động sản hy vọng sẽ ổn định và bền vững hơn.

Quan trọng không kém, Nhà nước cần những chính sách rõ ràng để từ đợt điều chỉnh này, một lượng lớn nguồn lực xã hội sẽ được phân phối lại và chảy vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh thiết yếu.