Thị trường bất động sản: Bao Công hay Adam Smith?

Khi các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu đồng loạt lên tiếng về một đề nghị được giải cứu, dường như chuỗi nhà thầu phụ đằng sau họ được lấy ra làm con tin. 

Sẽ là thảm họa nếu tất cả các dự án đều ngừng vì không có vốn, hầu hết các sản phẩm gần hoàn thiện không bán được ra thị trường. 

Bao nhiêu công ăn việc làm cho các doanh nghiệp xây dựng, hoàn thiện, thiết kế thi công nội thất… đến cả các dịch vụ căn bản cho một khu cư dân đã và sẽ bị đóng băng, do các chính sách dẫn tới doanh nghiệp bất động sản khó vay tiền.

Đã có nhiều chuyện cười ra nước mắt, kiểu như doanh nghiệp trồng cây xanh cho chung cư sắp hoàn thiện, chủ đầu tư không có tiền trả, đề nghị doanh nghiệp chở cây về. 

Hay tiền nợ dịch vụ máy văn phòng thì giải pháp đưa ra là trả bằng voucher của nhà hàng 5 sao - thứ mà doanh nghiệp bất động sản vẫn còn duy trì hoạt động vì mục đích quảng bá hơn là hy vọng kiếm lợi nhuận. 

Tương tự là hàng ngàn trái chủ đang ngày đêm van nài Chính phủ đứng ra làm Robin Hood để đem lại công bằng cho những người đã cho vay mạo hiểm mà cứ khăng khăng mình đi gửi tiền tiết kiệm có ngân hàng bảo đảm, hay chí ít Chính phủ cũng phải là Bao Công để xét xử đến nơi đến chốn.

Thế khó của các bên

Phía những ông lớn kinh doanh bất động sản, ước muốn của họ cũng rất lành mạnh: không cần giải cứu - chỉ cần ngân hàng cho vay. 

Trong khi trước đấy, việc huy động trái phiếu thiếu minh bạch là cách để họ có vốn, sau khi biết rõ ngân hàng sẽ chẳng thể cho vay với những tài sản có tính bảo đảm mong manh. 

Những tài sản đấy lại càng mong manh hơn sau những chấn động kinh tế vĩ mô vừa qua - càng ít trái chủ dám mạo hiểm, thì họ lại quay ra đề nghị ngân hàng chấp nhận cho họ vay. 

Cũng đã xuất hiện những lý lẽ về hệ lụy khó lường cho rất nhiều người nếu bất động sản đổ vỡ. Câu sáo ngữ phương Tây được viện ra trong trường hợp này là "too big too fail".

Còn Chính phủ - mà đại diện là Ngân hàng Nhà nước, có vẻ đang có quan điểm khác, gần với cách nghĩ của những chuyên gia kinh tế: hãy tự cứu mình vì những lỗi lầm, sai trái do mình gây ra trước khi nhờ ai đó ra tay. 

Bất cứ động thái can thiệp mang tính ưu tiên nào để cứu thị trường bất động sản lúc này sẽ đem lại nhiều hệ lụy rất lâu dài, vì tiền cho bất động sản là không bao giờ đủ và không đem lại lợi ích gì cho những người muốn mua nhà để… ở, những người mà khoảng 15 năm nay luôn nhìn đơn giá một mét vuông chung cư, chỉ là hạng trung bình thấp thôi, với con mắt tuyệt vọng. 

Những người đấy lại đang rất nhiều, chiếm đa số của xã hội.

Người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước đã có một cuộc trao đổi thẳng thắn, điềm đạm và rất thiết thực với báo chí. Bà nêu những câu hỏi thật rõ ràng: Sao doanh nghiệp nào cũng kêu khó khăn, trong khi vẫn tiếp tục duy trì hàng chục dự án? Tức sao không thấy doanh nghiệp nào bán bớt dự án đi để có tiền trả nợ? 

Tuy nhiên, những người trong ngành đều biết với tình trạng pháp lý như một trận đồ của các dự án dang dở này, việc đem đi bán rẻ để thu hồi tiền trả lãi cho trái chủ, hay ngân hàng, không dễ như bán một tài sản hữu hình khác.

Huống hồ, việc ai nổ phát pháo bán rẻ đầu tiên, không đồng nghĩa với hệ số tín nhiệm - cứ cho là có tồn tại một bộ tiêu chí đánh giá không chính thức như vậy đi - cho doanh nghiệp đấy sẽ giảm chứ không tăng. "Chắc hết cách xoay xở rồi mới đi bán rẻ"!

Khi mục đích của chính sách và doanh nghiệp xung đột

Mục đích của Chính phủ dường như đã rõ ràng - đây là cơ hội để thanh lọc giới kinh doanh bất động sản, để những doanh nghiệp có lịch sử làm ăn sạch sẽ, nghiêm chỉnh có cơ hội vươn lên, và nhờ đó thị trường có hy vọng quay về mặt bằng gần nhất với mức giá mà đa số người dân trong xã hội đang mong muốn. 

Cộng với những chính sách liên quan về điều kiện kinh doanh, thuế bất động sản, trái phiếu, thị trường lúc đấy (hy vọng) sẽ thuộc về những người chuyên nghiệp, và có tiền thật sự.

Từ góc nhìn chính sách, bài toán nhà đất của một quốc gia phải ưu tiên cho nhu cầu nhà ở trước khi tập trung vào những phân khúc thị trường khác, nhất là những phân khúc có tính đầu cơ. 

Nhà ở đại trà, suốt một thời gian dài ở trong tình trạng nhà đầu tư muốn làm thì không có tiền, còn nhà đầu tư có tiền thì không muốn làm. Một đợt khủng hoảng hy vọng sẽ ít nhiều nắn được dòng tiền đi theo hướng đó, dù hy vọng đấy cũng không quá nhiều.

Có thể nhìn vào những quyết tâm chính trị và kết quả hẩm hiu của các dự án nhà ở xã hội trong khoảng 15 năm trở lại đây để thấy ước mơ có nhà ở của những người có thu nhập thậm chí là trên mức trung bình, không thể trông cậy vào doanh nghiệp bất động sản, nhất là những công ty gần đây đang cầu cứu Chính phủ.

Có tồn tại những doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng và có chiến lược hướng đến thị trường nhà ở mà khách hàng là người cần chỗ ở không? Ắt là phải có. 

Dù gì thì Việt Nam vẫn là quốc gia mới có mức thu nhập trung bình thấp, số người giàu vẫn còn ít, nên nếu làm nhiều nhà ở giá không đắt sẽ vẫn bán được, và vẫn có lời - lại mang đến lợi ích tổng thể cho xã hội nhiều hơn, Adam Smith và Jeremy Bentham, trong tình huống này, có lý hơn Bao Công. ■