Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, thí điểm cho doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại trên đất trước đó là đất nông nghiệp nhằm tăng nguồn cung nhà ở. Trong ảnh: đất nông nghiệp ở Long An - Ảnh: T.T.D.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu việc "thí điểm" giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn cung các dự án trong bối cảnh giá nhà đất tăng cao do việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư khó khăn.
Chính sách cũng sẽ mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng các loại đất làm dự án nhà ở thương mại, giúp hạn chế khiếu kiện của người dân, đảm bảo công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, giữa các địa phương, duy trì ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.
Thấp thỏm vì nhiều lần "buộc vào - cởi ra"
Đây không phải lần đầu Chính phủ trình Quốc hội liên quan đến nội dung này để gỡ vướng cho doanh nghiệp.
Tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất (tháng 1-2022), khi trình dự thảo luật sửa đổi 9 luật, Chính phủ đã đưa vào quy định loại đất khác (không phải đất ở) được làm dự án nhà ở.
Khi đó, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho hay nhiều dự án thương mại kiểu này bị ách tắc như Hà Nội có 102, TP.HCM có 150, hay Bình Dương 40 dự án.
Nếu không xử lý sẽ ách tắc lâu dài, không khơi thông được nguồn lực cho phát triển.
Mỗi lần bàn là một lần nhiều doanh nghiệp bất động sản hồi hộp chờ. Giám đốc một thương hiệu bất động sản tầm trung tại TP.HCM cho biết từ năm 2015, doanh nghiệp này không thể làm các dự án bất động sản mới.
Nguyên nhân Luật Nhà ở 2014 quy định doanh nghiệp phải có 100% đất ở hoặc phải nhận chuyển nhượng 100% đất ở mới được phát triển dự án nhà ở thương mại. "Mỗi dự án nhà ở dù nhỏ cũng chiếm từ 7.000 - 8.000m2 đất, doanh nghiệp phải mua đất của nhiều chủ cộng dồn lại nên không thể có chuyện mua được 100% đất ở bởi giữa các thửa đất thường có đất trống đan xen, đất thuộc sở hữu nhà nước, đất giao thông, kênh mương", vị này lý giải.
Một chủ đầu tư khác tại Hà Nội có khu đất ở quận Đống Đa đã được cấp giấy phép quy hoạch, chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng 1/500 và phê duyệt phương án kiến trúc. Dự án hiện phù hợp quy hoạch chức năng hỗn hợp, nằm trong kế hoạch sử dụng đất của quận nhưng "đắp chiếu" vì không có chút đất ở nào.
Từ năm 2016 đến nay, chủ đầu tư đã tốn hơn 60 tỉ đồng tiền thuê đất và các chi phí khác nhưng dự án vẫn giậm chân tại chỗ vì quy định ngặt nghèo trên. "Giờ chúng tôi lại trông vào nghị quyết "thí điểm" được Quốc hội thông qua", chủ đầu tư nói.
Nhiều căn hộ còn bỏ trống nhưng giá vẫn tăng đều với lý do khan hiếm nguồn cung - Ảnh: T.T.D.
Lo điều chỉnh sẽ "nát" quy hoạch
Sở dĩ một số đại biểu Quốc hội trước đây không đồng tình việc "thí điểm" do lo lắng xảy ra tình trạng trục lợi chính sách, chênh lệch địa tô rơi vào hết tay doanh nghiệp.
Cũng có đại biểu lại lo ngại việc "thí điểm" sẽ tạo "sốt đất" nông nghiệp, dựng lên rào cản cho các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh.
Có nghĩa là, không phải doanh nghiệp muốn mua đất nông nghiệp hay đất khác đất ở làm dự án nhà ở bất kỳ đâu cũng được mà khu vực đó phải thuộc quy hoạch khu dân cư và dự án đó phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Thực tế có chủ đầu tư muốn có lợi nhuận lớn nên mua gom đất nông nghiệp ở những khu vực không đúng quy hoạch làm dự án rồi xin điều chỉnh từ đất giáo dục, cây xanh, y tế... sang làm dự án nhà ở thương mại.
Những khoảnh đất nhỏ làm dự án nhà ở thương mại "khoét lõm" quy hoạch, khiến đô thị phát triển manh mún. Đáng nói cách làm này mang lại lợi nhuận khủng bởi chủ đầu tư bỏ vốn ít nhưng làm dự án thu chênh lệch địa tô rất lớn.
Một lý do nữa việc "khóa" điều kiện nhận đất nông nghiệp làm dự án của doanh nghiệp mà một số đại biểu kỳ vọng là sẽ hạn chế làm các dự án nhà ở thương mại nhỏ lẻ.
Khi đó, Nhà nước sẽ thu hồi tạo quỹ đất sạch đủ lớn rồi bán đấu giá hoặc đấu thầu dự án để làm những dự án khu dân cư quy mô lớn, bài bản hơn.
Doanh nghiệp vốn ít chỉ có cách hợp tác nhiều doanh nghiệp lại hoặc mua lại các dự án thành phần trong tổng thể dự án lớn để làm.
Tuy nhiên theo các chuyên gia đô thị và doanh nghiệp bất động sản, viễn cảnh trên lý tưởng nhưng không thực tế. Việc Nhà nước đứng ra tạo 100% quỹ đất sạch rất khó, bằng chứng từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, số dự án khu đô thị quy mô lớn, bài bản chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Trong khi quy định "khóa tay" doanh nghiệp dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung dự án dù rất nhiều khu vực đủ điều kiện quy hoạch làm dự án còn bỏ hoang hóa, giá nhà đất cũng tăng cao.
Đáng nói, quy định đã ngăn cản việc huy động tối đa nguồn lực của đa số các doanh nghiệp bất động sản vào tạo lập quỹ sản phẩm nhà ở cung ứng cho thị trường.
Mở ra - buộc vào - mở he hé
* Các quy định liên quan từ năm 2014 trở về trước: CHO PHÉP.
* Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực đầu năm 2015): KHÔNG CHO.
* Luật Nhà ở sửa đổi năm 2022 cho phép đến Luật Đất đai năm 2024: KHÔNG CHO.
* Mới nhất là dự thảo nghị quyết: CHO PHÉP THÍ ĐIỂM.
Lãng phí do chính sách
Chính sách cho phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất không phải đất ở làm dự án nhà ở thương mại được bàn quá nhiều kỳ họp.
Một quy định đã được luật cho phép thực hiện nhưng sau đó vì một số lo ngại đã bị cấm, nay lại thấy bất cập và được đề xuất cơ chế "thí điểm" được đánh giá "giật cục" trong làm chính sách, gây lãng phí về mặt chính sách.
Nhiều chuyên gia pháp lý, hiệp hội và doanh nghiệp cho rằng việc bàn đi bàn lại cho thấy sự lãng phí trong việc làm chính sách.
Ví dụ này điển hình cho một trong những dạng thức của lãng phí đang nổi lên gay gắt được Tổng Bí thư Tô Lâm nêu lên, đó là chất lượng xây dựng, hoàn thiện pháp luật chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn công cuộc đổi mới dẫn đến khó khăn, cản trở việc thực thi, gây thất thoát, lãng phí các nguồn lực.
Tối đa: 1500 ký tự
Hiện chưa có bình luận nào, hãy là người đầu tiên bình luận