'Tay chơi mới' trên thị trường bất động sản

BẢO NGỌC
và 1 tác giả khác

BẢO NGỌC

T.LONG

'Tay chơi mới' không phải là tập đoàn nào, mà đó chính là các quyết sách nhằm tạo ra nguồn cung nhà ở phù hợp với sức mua của người dân, nếu thực hiện tốt có thể làm xoay chuyển thực trạng bất hợp lý của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

"Tay chơi mới" với rất nhiều "hàng" trong tay. Đó là giao chỉ tiêu cụ thể xây dựng nhà ở xã hội cho từng địa phương nhằm thực hiện mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội; là thiết kế mô hình mẫu để làm đồng loạt và tăng lợi nhuận để khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở xã hội.

Là ngay trong tháng 3 phải lập quỹ nhà ở quốc gia, là hàng loạt chính sách gỡ khó cho các dự án bất động sản đang vướng pháp lý...

Thực trạng buồn: giá căn hộ lên mãi

Nhu cầu mua nhà ở quá cao trong khi nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ những dự án nhà ở thương mại trung, cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán căn hộ vượt xa giá trị thực.

Ghi nhận của Tuổi Trẻ tại dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội) có sự chênh lệch rất lớn giữa giá bán căn hộ nhà ở xã hội với căn hộ thương mại trong cùng một tòa nhà.

Trong khi giá bán nhà ở xã hội tòa nhà NHS Trung Văn được Sở Xây dựng TP Hà Nội công bố hồi tháng 5-2023 khoảng 19,5 triệu đồng/m² thì giá bán quỹ căn hộ thương mại (khoảng 20% tổng số căn hộ dự án) đang được rao bán ở mức 60 - 70 triệu đồng/m².

Trong cùng một dự án và cùng tiện ích hạ tầng, chất lượng xây dựng như nhau nhưng giá bán căn hộ thương mại cao gấp 3 lần giá bán căn hộ nhà ở xã hội.

Tương tự, giá bán dự án nhà ở xã hội Udic Ecotower Hạ Đình (do Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng Udic vừa khởi công xây dựng tại ô đất N01, khu đô thị mới Hạ Đình, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, TP Hà Nội) được Sở Xây dựng TP Hà Nội công bố tháng 2-2025 khoảng 25 triệu đồng/m², giá thuê 150.000 đồng/m²/tháng, giá thuê mua 390.000 đồng/m²/tháng.

Trong khi giá bán chung cư thương mại các khu vực lân cận có cùng tiện ích hạ tầng xã hội, kết nối giao thông đi lại như Eco Green City, tòa D3 Vinaconex 2, QMS Tố Hữu, The Charm An Hưng đang được rao bán từ 55 - 75 triệu đồng/m².

Thực trạng trên cho thấy những bất cập của thị trường nhà ở hiện nay, giá nhà ở xã hội có sự kiểm soát của Nhà nước (với mức lợi nhuận của chủ đầu tư là 10%) đang giữ ở mức vừa túi tiền đa số người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp (khoảng 20 - 25 triệu đồng/m²), trong khi giá nhà ở thương mại (do quá khan hiếm) phụ thuộc vào mức chào bán của các chủ dự án bị đẩy cao lên ngưỡng bất thường (từ 55 - 75 triệu đồng/m²) dù chất lượng nhà ở không chênh nhau nhiều.

Tình trạng giá căn hộ lên mãi cũng đẩy giá những căn hộ đã qua sử dụng từ 5 - 10 năm, tiện ích không đổi, thậm chí xuống cấp, tăng từ 1,5 - 2 lần trong năm 2024.

Nhiều căn hộ ra hàng, giá còn lên mãi được không?!

Chính phủ đã yêu cầu các bộ ngành liên quan hoàn thành việc lập quỹ nhà ở quốc gia trong tháng 3-2025 nhằm tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, phù hợp với thu nhập của đa số người dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.

Nhiều chuyên gia nhận định việc thành lập quỹ nhà ở quốc gia cùng một loạt giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội sẽ giúp tăng mạnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trong thời gian tới, qua đó định hình lại thị trường nhà ở và kéo giảm giá nhà trong những năm tới.

Ông Nguyễn Văn Đính - chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng việc lập quỹ nhà ở quốc gia về lâu dài sẽ tạo sự ổn định thị trường, nhu cầu nhà ở tối thiểu của người dân được đáp ứng, nhưng cần thời gian để có được nguồn cung nhà ở.

Tuy nhiên trong ngắn hạn, thông tin lập quỹ nhà ở quốc gia sẽ tạo niềm tin thị trường, người lao động và người thu nhập thấp tin tưởng sẽ có nhà giá phù hợp để mua.

Còn theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - phó chủ tịch hội đồng trường Trường đại học Luật Hà Nội, Chính phủ đã bắt đúng khuyết tật của thị trường bất động sản đó là cung quá thấp so với cầu. Trước đây Nhà nước chỉ ban hành chính sách, còn việc tăng cung lại phụ thuộc vào chủ đầu tư nên không có quỹ nhà giá rẻ bán cho người dân.

Nay Chính phủ giao chi tiêu xây nhà ở xã hội từng năm cho địa phương; nếu thực hiện nghiêm, chắc chắn nguồn cung sẽ tăng. Đây cũng là giải pháp được nhiều nước thực hiện.

"Các giải pháp sẽ tác động và điều tiết thị trường, giảm mất cân đối cung - cầu. Quan trọng là thực hiện nghiêm. Đồng thời cần phải công khai minh bạch thị trường, có hệ thống dữ liệu đầy đủ về nhà đất, biết được một người có bao nhiêu nhà và cần sử dụng các công cụ điều tiết như thuế bất động sản", ông Tuyến nhấn mạnh.

TP.HCM đề xuất lập quỹ tiết kiệm nhà ở xã hội

Theo đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030, TP.HCM được giao chỉ tiêu đến năm 2030 phát triển gần 70.000 căn nhà ở xã hội. Trong đó giai đoạn 2021 - 2025 làm khoảng 26.000 căn và giai đoạn 2026 - 2030 làm khoảng 44.000 căn.

Để có nguồn vốn thực hiện, cần nhiều cách, trong đó có huy động từ chính đối tượng được mua nhà ở xã hội thông qua việc trích tiền lương của các đối tượng này chưa có cơ chế để thực hiện.

Do đó việc nghiên cứu thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở xã hội (tương tự mô hình của Singapore) nhằm phát huy tối đa nguồn lực của xã hội, tạo ý thức tiết kiệm tài chính cho nhà ở của các đối tượng có nhu cầu, đồng thời quản lý được nhóm đối tượng này và khu vực dự án cụ thể.

UBND TP.HCM kiến nghị Chính phủ cho phép thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở xã hội tại địa phương. Sau khi được Chính phủ chấp thuận, UBND TP sẽ phối hợp với Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng để thống nhất mô hình hoạt động này.

Tham khảo mô hình Singapore

TS Phạm Phương Nam, giảng viên khoa tài nguyên - môi trường Học viện Nông nghiệp Việt Nam, cho rằng việc lập quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn rất cấp thiết để tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp có chỗ ở. Mô hình phát triển quỹ có thể tham khảo cách thức Quỹ Dự phòng trung ương (CPF) của Singapore.

Quỹ này được lập năm 1955, được sử dụng cho mục đích chính là cho vay mua nhà ở xã hội. Khi mới thành lập, mức đóng góp là 10% lương hằng tháng (5% cho mỗi người lao động và người sử dụng lao động). Hiện nay, người sử dụng lao động và người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng góp tiền lương tháng cho CPF với mức tương ứng là 17%/tháng, 20%/tháng. CPF cho vay đến 90% giá trị căn nhà với lãi suất rất thấp và được trả góp 25 - 30 năm.

Ngoài CPF, Hội đồng Nhà ở và phát triển Singapore cũng cung cấp các khoản vay thế chấp cho người mua nhà ở thu nhập thấp tương đương với 80% giá trị căn hộ trong thời hạn vay tối đa là 55 năm trừ đi số tuổi của người vay hoặc 30 năm tùy theo điều kiện nào đến trước.

Ngoài ra, để người dân có thể mua nhà, chính phủ cần cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà. Việc cho vay mua nhà ở tư nhân được cung cấp bởi các ngân hàng thương mại và các tổ chức tài chính khác.

Để điều tiết thị trường nhà ở, kiểm soát tăng giá nhà và hạn chế đầu cơ, Chính phủ Singapore đã áp dụng nhiều biện pháp có hiệu quả như giảm thời gian tối đa cho vay mua nhà, giới hạn giá trị các khoản vay, tăng thuế đối với người mua bất động sản...

Sự thành công trong chính sách phát triển thị trường nhà ở đã đưa Singapore trở thành một trong những quốc gia có tỉ lệ sở hữu nhà ở cao trên thế giới (hiện đạt hơn 90%).

"Nhà nước có vai trò đặc biệt quan trọng. Đặc biệt cần sớm ban hành các quy định chuyên biệt cho phát triển nhà ở giá hợp lý, đồng thời triển khai, giám sát, giải quyết kịp thời các vấn đề nảy sinh trong quá trình thực hiện.

Tư nhân được hiểu là các nhà đầu tư cũng cần được khuyến khích tham gia phát triển quỹ nhà ở này với các chính sách hỗ trợ cụ thể, nhất là chính sách tài chính và chính sách đất đai", ông Nam nói.