Tạo quỹ đất sạch phát triển đô thị: Tiền đâu?

Kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè đoạn qua quận 3 và quận Phú Nhuận, TP.HCM. Ảnh: Quang Định

Khó thực hiện

Giá trị tăng thêm của một công trình giao thông không phát sinh trong phạm vi thực hiện dự án mà ở quỹ đất xung quanh. Ít nhất đấy là điều mà ông Hoàng Ngọc Tuân, Ban quản lý Đường sắt đô thị TP.HCM, nghĩ.

Ông Tuân có cơ sở rõ ràng cho quan điểm ấy. Chẳng hạn, tuyến metro số 1 chỉ thu hồi đất trong phạm vi 26m để làm dự án nhưng giá trị đất trong phạm vi 500 - 1.000m quanh tuyến metro này đều đã tăng. Từ năm 2012, khi Nhà nước bắt tay thực hiện dự án đến nay, giá đất quanh tuyến này đã tăng khoảng 15 lần.

Theo tính toán chưa đầy đủ của Ban quản lý Đường sắt đô thị, với chiều dài 20km của tuyến metro số 1, nếu thu hồi thêm diện tích đất trong bán kính 500m thì Nhà nước sẽ có khoảng 500ha. 

Và nếu đưa ra đấu giá, chỉ cần với mức giá khoảng 100 triệu đồng/m2, Nhà nước đã thu được 50.000 tỉ đồng, đủ để xây dựng toàn bộ công trình này mà không phải đi vay.

Trong báo cáo tiền khả thi dự án tuyến đường vành đai 3 đi qua TP.HCM và các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An, UBND TP.HCM cho biết tính sơ bộ có khoảng 2.600ha đất trong vùng phụ cận có thể thu hồi bán đấu giá để phát triển các dự án, kết nối với tuyến đường này. 

Lãnh đạo Sở TN-MT TP.HCM cho biết khoảng tháng 4-2023, sở sẽ công bố cụ thể nghiên cứu của họ về những khu vực phụ cận để lên kế hoạch thu hồi đất.

Vậy đâu là cơ sở pháp lý để Nhà nước thu hồi đất của vùng phụ cận vì vùng này không thuộc phạm vi dự án? Một cán bộ Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết phương án này đã được tính đến trước khi triển khai các dự án mở đường ở TP. 

Khi UBND TP lên kế hoạch làm đường Võ Văn Kiệt, đường Phạm Văn Đồng, mở rộng tuyến Nguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa từ sân bay về trung tâm TP, hay khi làm đường Trường Sa, Hoàng Sa dọc kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè… cơ quan chức năng đã đề xuất thu hồi thêm đất hai bên đường để bán đấu giá, lấy kinh phí làm dự án chính. 

Nhưng do quy định lúc đó còn nhiều vướng mắc, chẳng hạn quy định chỉ cho bồi thường đi kèm theo dự án đã được duyệt, hoặc kinh phí bồi thường luôn gắn liền với kinh phí thực hiện dự án, nên họ chưa thể triển khai ý tưởng trên.

Tiền này lại ổn hơn tiền kia

Tuyến đường duy nhất TP thực hiện thành công mô hình này là đường Nguyễn Hữu Thọ từ quận 7 đi Nhà Bè. Năm 1999, UBND TP.HCM phê duyệt dự án đường Nguyễn Hữu Thọ dài khoảng 7,5km (nối từ đường Nguyễn Văn Linh đến Khu công nghiệp Hiệp Phước), lộ giới 60m. 

Ngoài phần đất trong lộ giới, UBND TP quyết định thu hồi thêm đất dọc hai bên đường để thành 75m mỗi bên và đấu giá chỗ đất này lấy tiền làm đường.

Với chủ trương đó, TP đã thu hồi được 90ha đất, một phần dành tái định cư cho người dân bị thu hồi đất trong dự án làm đường này, một phần bán đấu giá. Tổng kinh phí đầu tư cho 2 giai đoạn làm đường Nguyễn Hữu Thọ (dự án có 3 giai đoạn) dự kiến 429 tỉ đồng. 

Nhưng vào thời điểm đó, chỉ mới bán đấu giá một phần các khu đất thu hồi hai bên đường, TP đã thu về 436 tỉ đồng.

Ông Trần Minh Thơ, nguyên trưởng phòng bồi thường (Sở TN-MT TP.HCM), cho biết việc thu hồi đất theo quy hoạch thuộc thẩm quyền của Chính phủ và đã phân cấp cho UBND TP từ năm 2001. 

Ở giai đoạn đầu phân cấp, một số nơi ở TP.HCM đã làm cách này có hiệu quả cao. Ví dụ, năm 2004, UBND TP.HCM thu hồi gần 28ha đất quy hoạch công trình công cộng tại phường 12, quận Bình Thạnh, quyết định bồi thường trước khi có dự án nhằm tạo sẵn quỹ đất sạch để khi các dự án được phê duyệt là bắt tay vào xây dựng được ngay. Vấn đề là, nhìn một cách tổng thể, từ đó đến nay TP.HCM chưa sử dụng tốt cơ chế này.

Ông Trần Minh Thơ nhớ lại: khi đề xuất thu hồi khu đất 28ha đó, UBND quận Bình Thạnh đã dựa vào điều 12 nghị định 93 năm 2001 về phân cấp quản lý một số lĩnh vực cho TP.HCM. Nghị định này cho phép trực tiếp thu hồi toàn bộ đất khu vực quy hoạch thực hiện dự án, không phân biệt mục đích của dự án, sau đó giao hoặc cho thuê đất.

Một ví dụ khác là khi được UBND TP đồng ý, quận Bình Thạnh tiếp tục bồi thường giải phóng mặt bằng khu đất dưới chân cầu Thủ Thiêm cũng vào thời điểm khu vực này chưa có dự án.

Theo quy hoạch, toàn bộ dải đất từ đường Nguyễn Hữu Cảnh ra sông Sài Gòn (phường 22) sẽ giải tỏa trắng. 

Vì vậy, khi bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án cầu Thủ Thiêm 1 (có di dời một phần dân cư trong khu giải tỏa trắng trên), UBND quận Bình Thạnh đã thu hồi luôn phần đất từ dự án cầu đến giáp ranh dự án Sài Gòn Pearl. Sau đó, một phần khu đất làm khu tái định cư, phần còn lại bán đấu giá cho nhà đầu tư làm dự án.

Một khu đất có vị trí tương tự nằm giữa cầu Thủ Thiêm 1 và rạch Thị Nghè có số phận hoàn toàn khác: hiện đó là khu dân cư dày đặc, mật độ dân cư cao, giá đất xấp xỉ nửa tỉ đồng mỗi mét vuông. UBND TP đã kêu gọi đầu tư một thời gian dài nhưng chưa có nhà đầu tư nào.

Chuyện tiền muôn thuở

Theo Luật đất đai 2013, với các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì ngoài diện tích đất làm dự án, phải xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất làm dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh.

Nhưng từ khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực (1-7-2014) đến nay, ở TP.HCM gần như chưa có trường hợp nào thu hồi đất được theo cách này để đấu giá.

Đầu năm 2021, UBND TP.HCM phê duyệt Đề án quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai có hiệu quả, trong đó có nội dung thu hồi các diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá. 

Theo Sở TN-MT TP, đây là biện pháp để điều tiết giá trị tăng thêm từ đất tại các dự án hạ tầng. Khi đó, Nhà nước sẽ thu hồi được một phần kinh phí đã đầu tư cho hạ tầng để đầu tư lại cho những công trình khác.

Nhưng lý do lớn nhất khiến mong mỏi tạo quỹ đất sạch vẫn chỉ là mong mỏi nằm ở chuyện căn bản nhất: Tiền! Lấy đâu ra nguồn vốn để bồi thường?

Trung tâm Phát triển quỹ đất (Sở TN-MT TP.HCM), đơn vị được giao nhiệm vụ phát triển quỹ đất của TP, cho biết hiện trung tâm này không có đủ kinh phí để phát triển quỹ đất. "Bên cạnh việc tạo quỹ đất sạch cho các dự án công cộng, công ích, trung tâm có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân… 

Nhưng do thiếu tiền nên không thể làm được nhiệm vụ này, việc ứng vốn từ Quỹ phát triển đất TP cũng không nhiều", nguyên lãnh đạo đơn vị này nói.

Một quỹ đất sạch có sẵn sẽ giúp giảm bớt rất đáng kể những vướng víu quanh chuyện bồi thường - vốn là khâu xưa nay mất rất nhiều thời gian khi triển khai dự án. Có không ít dự án đưa vào kế hoạch sử dụng đất nhiều năm nhưng sau đó phải ngưng lại, đưa ra khỏi kế hoạch do giá đất tăng cao, không chịu thấu chi phí bồi thường.

Ông Hứa Quốc Hưng, trưởng Ban quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM, cho biết nhiều công trình từ lúc quy hoạch đến khi triển khai mất cả chục năm, chi phí bồi thường theo đó đã trở nên rất lớn, có khi chiếm đến ¾ tổng vốn đầu tư dự án. 

Vì vậy, với ông Hưng, thu hồi đất ngay từ khi có quy hoạch (đồ án được duyệt) vừa để có quỹ đất sạch đấu giá, đấu thầu hoặc thực hiện dự án hạ tầng bằng vốn ngân sách, vừa hạn chế được tình trạng quy hoạch treo, ảnh hưởng xấu đến đời sống, quyền lợi về đất đai của người dân.

Ông Hoàng Ngọc Tuân, trưởng phòng kỹ thuật, Ban quản lý Đường sắt đô thị TP.HCM, cảnh báo: với những dự án hạ tầng, nếu Nhà nước không sớm thu hồi đất ngay khi có quy hoạch, các doanh nghiệp, cá nhân sẽ thu gom đất xung quanh để đón đầu quy hoạch. Cho đến khi triển khai dự án, giá đất đã tăng cao, chuyện bồi thường càng khó khăn hơn, tiến độ dự án vì thế cũng theo đà "cái sảy nảy cái ung".

Chưa hết, ngoài thiếu tiền thì thiếu cơ chế cũng là thứ bó buộc cản trở rất lớn. Theo ông Nguyễn Hữu Anh, trưởng phòng quản lý quy hoạch khu vực 2 (Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM), một số quỹ đầu tư tài chính sẵn sàng cho TP vay tiền bồi thường, thu hồi đất hai bên đường đối với một số dự án giao thông để đấu giá vì thấy rõ lợi ích trong việc phát triển đô thị và lợi ích kinh tế. Nhưng những người thực hiện không trả lời được câu hỏi của phía cho vay: "Thời gian thực hiện là bao lâu? Khi nào hoàn trả tiền cho "chủ nợ"?".

Kết quả, với nhiều dự án lâu nay, Nhà nước bỏ ngân sách ra đầu tư nhưng không thu được lợi từ chênh lệch địa tô, người dân bị di dời đến nơi khác bị thiệt thòi, chỉ người có nhà trong hẻm bỗng thành nhà mặt tiền là được hưởng lợi. ■