Tăng lượng nhà cho thuê để người dân "có nơi ở"

Một người bạn của tôi "chạy" quanh các dự án nhà ở xã hội (NOXH) tìm thuê một căn hộ. Nhà cho thuê thì có, nhưng nơi nào cũng yêu cầu anh trả hết tiền thuê trong vòng 5 – 10 năm đầu, thậm chí trả 95% tiền thuê chủ đầu tư giao nhà. Hợp đồng là thuê nhà, nhưng phụ lục hợp đồng hoặc bảng thời hạn thanh toán kèm theo giống như hợp đồng mua nhà.

Nhà cho thuê: đã ít còn bị "phù phép"

Dù không có con số thống kê tổng quan trên phạm vi toàn quốc nhưng khảo sát bỏ túi ở một số dự án NOXH tại TP.HCM và Bình Dương cho thấy có trên dưới 90% nhà được dành để bán, nhà cho thuê rất ít. 

Vài dự án công khai có nhà cho thuê hoặc thuê mua nhưng thực chất là dạng sở hữu có thời hạn (50 năm, người thuê trả trước một khoản nhất định, thời hạn trả tiền thuê/thuê mua trong khoảng 5 - 10 năm tiếp theo).

Có thể khẳng định trong thực tiễn phát triển NOXH hiện nay, các chủ đầu tư đều đang hướng tới mục tiêu "bán", còn xây dựng NOXH cho thuê chưa được lưu tâm.

Mục tiêu sở hữu nhà ở dành cho nhóm người có thu nhập thấp tại đô thị bộc lộ một số mâu thuẫn dẫn đến những hệ quả nhất định.

Cần nhấn mạnh rằng người có thu nhập thấp tại đô thị hay công nhân, đúng như tên gọi, có thu nhập thấp hơn mức trung bình, nên việc mua một căn hộ (dù là NOXH trả góp) cũng là gánh nặng tài chính lớn.

Nếu cố chấp với mục tiêu sở hữu nhà cho nhóm này sẽ dẫn tới một số hệ quả như người dân khai man các điều kiện (thu nhập, diện tích nhà…) để hưởng lợi từ việc mua NOXH với giá thấp hoặc người có tiền mượn tên công nhân đăng ký mua dẫn tới hiện tượng "đầu cơ", làm cho NOXH không phục vụ đúng đối tượng, mất đi ý nghĩa của nó. 

Bên cạnh đó, để giảm giá NOXH cho phù hợp với thu nhập của người thu nhập thấp, nhiều dự án bị "cắt" tiện ích, giảm chất lượng xây dựng. Các dự án loại này không đáp ứng được yêu cầu bao trùm của phát triển NOXH.

Mâu thuẫn thứ hai là các chính sách về NOXH hiện nay chú trọng đến ưu đãi dành cho bên cung (tức các chủ đầu tư) hơn là những ưu đãi dành cho bên cầu (là người thu nhập thấp cần nhà ở). 

Nhiều nội dung đề xuất chỉnh sửa Luật Nhà ở có liên quan đến NOXH đều tập trung giải quyết các vướng mắc và tăng ưu tiên cho chủ đầu tư. 

Cho dù các chủ đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn nhưng nhìn vào bức tranh chung vẫn thấy sự chênh lệch ưu đãi giữa bên cung và bên cầu. Trong khi doanh nghiệp được vay vốn ưu đãi lãi suất thấp, thời gian vay dài, được miễn giảm thuế, tiếp cận đất đai thì người mua nhà nhận được ưu đãi lớn nhất là mức giá thấp. Mà giá thấp thì dẫn đến những hệ quả như phân tích ở trên.

Hai mâu thuẫn trên cho thấy phát triển nhà ở của Việt Nam hiện còn thiếu bộ khung chính sách cũng như cơ chế phù hợp nhằm phát triển và vận hành NOXH cho thuê. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang đề xuất theo hướng bỏ tỉ lệ 20% diện tích nhà cho thuê bắt buộc trong các dự án NOXH để chủ đầu tư tự chủ kinh doanh.

Nếu nội dung này được thông qua thì không còn quy định bắt buộc đối với nhà cho thuê, đồng thời vai trò của Nhà nước và các tổ chức liên quan đến vận hành nhà cho thuê cũng sẽ không được đề cập.

Tách bạch đầu tư và vận hành

Ở hầu hết các nước trên thế giới, việc phát triển NOXH đều hướng tới mục tiêu quan trọng nhất, bao trùm nhất là cung cấp nơi ở phù hợp cho người dân chứ không hướng tới việc người dân "sở hữu" nhà ở, người thu nhập thấp lại càng không.

Với mục tiêu đó, NOXH cho thuê là chính, trong nhiều trường hợp là duy nhất ở các nước Tây Âu. Pháp luật quy định hỗ trợ NOXH thành hai giai đoạn: hỗ trợ chủ đầu tư khi xây dựng dự án và hỗ trợ tổ chức quản lý vận hành NOXH.

Tại Pháp, NOXH chỉ dành cho thuê và quy định phân biệt rõ ràng giữa việc hỗ trợ người dân tiếp cận NOXH và hỗ trợ các hộ gia đình mua nhà lần đầu. Với NOXH, vai trò của chủ đầu tư và cơ quan quản lý vận hành nhà ở xã hội được phân biệt rõ ràng. 

Trong đó, chủ đầu tư chỉ tập trung phát triển dự án, còn việc quản lý vận hành NOXH sẽ do các tổ chức chuyên biệt đảm nhận, bảo đảm mục tiêu hỗ trợ nhu cầu ở cho người dân thu nhập thấp.

Cụ thể, (tại cả Pháp và Đức) nếu tổ chức quản lý và vận hành NOXH là tổ chức công thì Nhà nước cấp tiền để mua NOXH, cấp chi phí vận hành và quản lý. 

Nếu tổ chức quản lý vận hành là tư nhân hoặc hợp tác xã thì cũng có một khung pháp lý rất chi tiết được triển khai nghiêm túc và hiệu quả theo mục tiêu đề ra. 

Các tổ chức quản lý và vận hành NOXH, dù công hay tư, được nhận diện và song hành với chủ đầu tư từ giai đoạn phát triển dự án, cam kết mua các căn hộ với mức giá hợp lý để cho thuê dài hạn. 

Cam kết này giải quyết được nỗi lo lắng về đầu ra và dòng tiền cho chủ đầu tư cũng như tạo cơ hội cho tổ chức vận hành giám sát chất lượng công trình. 

Thực tế, các chủ đầu tư cũng chịu những ràng buộc nhất định khi tham gia phát triển NOXH. Bù lại, họ được bảo đảm đầu ra và thu hồi vốn nhanh. Đây là những lợi thế đủ để thu hút nhà đầu tư cạnh tranh tham gia phát triển NOXH.

Về phía người sử dụng NOXH, Chính phủ Pháp có chính sách cho thuê với mức giá phù hợp khả năng của các hộ gia đình có thu nhập thấp. Việc xem xét điều kiện mua nhà, nhận hỗ trợ tài chính của chính phủ về nhà ở… dựa trên hệ thống dữ liệu về thu nhập, thuế và thông tin nhân khẩu hộ gia đình. 

Đây là số liệu chính xác để chính phủ hỗ trợ đúng người, đúng mức để bảo đảm nhu cầu sinh hoạt cơ bản của các hộ gia đình cũng như loại bỏ những ý đồ lợi dụng trợ cấp của Nhà nước.

Pháp luật nhà ở Việt Nam không có sự tách biệt hai giai đoạn phát triển dự án và vận hành của dự án nên chủ đầu tư vừa xây dựng, tìm đầu ra, quản lý, vận hành.. nên họ lo chuyện chậm thu hồi vốn, không có khách hàng, vận hành quản lý phức tạp, lãi suất ngân hàng tăng cao… 

Chính vì "một tay" lo nhiều thứ nên các doanh nghiệp tìm phân khúc ít rủi ro để đầu tư, dẫn đến hiện tượng nguồn cung nhà ở lệch pha với nhu cầu như thị trường hiện nay.

Như vậy, để thu hút nhà đầu tư tham gia thị trường nhà cho thuê, hệ thống chính sách có liên quan tới phát triển NOXH cần điều chỉnh trọng tâm ưu tiên.

Trong đó tập trung vào mục tiêu cốt yếu của phát triển nhà ở là đáp ứng nhu cầu "có nơi ở" phù hợp cho người dân, chứ không phải đáp ứng nhu cầu "sở hữu nhà ở".

Với định hướng đó, khái niệm NOXH phải được điều chỉnh theo hướng tăng nhà ở cho thuê và nguồn hỗ trợ của ngân sách được phân chia phù hợp cho cả ba bên: chủ đầu tư, cơ quan quản lý và vận hành và người dân.

Đồng thời, Nhà nước sớm hoàn thiện các quy định liên quan tới NOXH cho thuê, tạo cơ sở pháp lý cho việc bố trí các nguồn vốn hỗ trợ phù hợp (đặc biệt là nguồn vốn ngân sách) cũng như thiết lập các tổ chức chuyên biệt quản lý và vận hành NOXH. 

Có như vậy, phát triển và sử dụng NOXH mới tránh được những "nhập nhằng" pháp lý và phát huy vai trò xã hội phù hợp.■

(*) Giảng viên Chương trình phát triển đô thị bền vững, Đại học Việt - Đức.