Ông Trần Quang Duy, Phó giám đốc Topbank.vn cho rằng việc ngân hàng tăng lãi suất huy động trong những tháng cuối năm sẽ khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận các gói vay.

Tuy nhiên, khó khăn chỉ ở mức độ "nhỉnh" hơn giai đoạn đầu năm, không đến mức không thể tiếp cận vốn vay.

Batdongsan.com.vn đã có cuộc trao đổi với ông Duy về các vấn đề vay mua bất động sản:

* Phần lớn các gói tài chính vay mua nhà đều chỉ cần khách hàng có khoảng 30% số tiền tự có và vay thêm 70% để mua nhà. Như vậy con số đi vay là rất lớn, ông đánh giá thế nào về rủi ro của gói vay này?

- Ngân hàng có nhiều cách thu hút người vay khi đưa ra các gói vay với tỉ lệ cho vay cao, lãi suất thấp. 

Ở khía cạnh nhà đầu tư, cần hiểu đòn bẩy tài chính (sử dụng vốn vay để đầu tư) là con dao 2 lưỡi. Nếu sử dụng đúng đắn, đòn bẩy tài chính sẽ nâng cao tỉ suất lợi nhuận của nhà đầu tư. Tuy nhiên, sử dụng không đúng, nhà đầu tư có thể mất khả năng thanh khoản, vướng mắc vào vấn đề trả nợ. 

Tương tự, với người vay tiêu dùng, nếu tỉ lệ vay lớn mà không có sự cân đối giữa thu nhập với tổng gốc và lãi vay phải trả hàng tháng thì hoàn toàn có thể rơi vào các bẫy tài chính.

* Lời khuyên của ông dành cho từng đối tượng khách hàng là người mua ở thực và nhà đầu tư khi vay mua nhà không đủ 100% tài chính?

- Nhà đầu tư có nhiều rủi ro hơn so với người vay tiêu dùng khi vay mua nhà không đủ 100% tài chính do phụ thuộc vào sự biến động của thị trường, phương án đầu tư, tỉ suất lợi nhuận mong muốn đạt được.

Với giới đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần tuân thủ nguyên tắc 2 lần 50%, nghĩa là không nên vay quá 50% tổng vốn đầu tư hoặc số tiền phải trả ngân hàng hàng tháng không vượt quá 50% tổng thu nhập. 

Tỉ lệ 50% sẽ đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư trong khả năng trả nợ cũng như có tỉ suất lợi nhuận mong muốn.

Theo tôi, những nhà đầu tư mới tham gia thị trường cần tìm hiểu 1 cách kỹ lưỡng và nghiêm túc trước khi sử dụng công cụ này. Họ cần phải biết đến các phương án tài chính, các phương án đầu tư, tính đến lỗ lãi của dòng tiền… 

Nhà đầu tư mới không nên dùng đòn bẩy tài chính với tỉ lệ vay quá cao, mà chỉ nên vay với tỉ lệ khoảng 20-30%, không nên vay trên 50%. Nhà đầu tư cũng cần có cả những dự phòng rủi ro như thị trường xuống giá, bất động sản không thanh khoản được…

Ở khía cạnh người vay tiêu dùng, khi quyết định mua nhà, cần phải dự trù số tiền mình phải trả hàng tháng để quyết định gói vay. 

Người mua thực nên sử dụng các công cụ tính toán tài chính đang hiện hành để có những tính toán cụ thể như: lựa chọn số tiền vay phù hợp với thu nhập, cân đối nguồn tổng thu nhập hàng tháng hoặc nguồn tiền sẽ có trong tương lai để tính toán số tiền có thể trả hàng tháng. 

Tức là người đi vay tiêu dùng cần một dòng tiền rõ ràng với 1 kế hoạch tài chính cụ thể, tránh xảy ra việc chậm trả, ảnh hưởng đến lịch sử tín dụng cá nhân, khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng trong tương lai.

* Thị trường tài chính có 3 khối ngân hàng đang hoạt động: ngân hàng có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước chi phối và cuối cùng là các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân. Các khối này có đặc thù thế nào về đối tượng khách hàng, đặc điểm gói vay mua bất động sản?

- Các ngân hàng nước ngoài hoạt động ở Việt Nam đang có lãi suất ưu đãi nhất trên thị trường. Tương ứng  với sự ưu đãi này là những điều kiện cho vay chặt chẽ, ngặt nghèo mà người vay phải đáp ứng được như chứng minh thu nhập rõ ràng qua tài khoản, nguồn thu nhập từ lương qua sao kê ngân hàng, thu nhập từ kinh doanh có kiểm toán, có thuế... 

Hoặc việc cho vay phụ thuộc đối tượng khách hàng của công ty mà ngân hàng có xếp loại thì các công ty đó cũng phải đảm bảo các tiêu chí, điều kiện nhất định, kế đến người vay làm việc tại công ty cũng phải chứng minh thu nhập rõ ràng, đều đặn hàng tháng và không có nợ xấu. 

Bên cạnh đó, khối ngân hàng này sẽ yêu cầu tài sản nhà đất phải có cả sổ hồng, sổ đỏ hoặc các điều kiện như bất động sản nằm trong ngõ trên 3m hoặc diện tích không dưới 30m² hoặc tài sản đó có giá trị 700-800 triệu đồng, họ chỉ cho vay tối đa 500 triệu đồng.

Tiếp theo là khối ngân hàng cổ phần thương mại nhà nước gồm các ông lớn như BIDV, Vietinbank, Vietcombank (ngân hàng Nông nghiệp Agribank vẫn thuộc diện chưa cổ phần). Hiện 3 ông lớn này có các gói vay hỗ trợ 12 tháng với mức lãi suất thấp nhất. 

Quá trình xử lý hồ sơ của các ngân hàng này nhanh gọn, thường không mất phí định giá tài sản, nhắm tới đối tượng khách hàng ở mức trung bình và thu nhập tốt, có thể chứng minh được thu nhập rõ ràng hoặc tài sản có giá trị.

 Đôi khi khối ngân hàng này cũng lọc khách hàng ở các tiêu chí là số tiền vay phải lớn, trên 1,5 tỉ đồng hoặc trên 1 tỉ. Nếu dưới 1 tỉ đồng có thể họ không thích thú lắm trong vấn đề cho vay.

Cả nhà đầu tư và người mua nhà khi vay ngân hàng cần cân đối khả năng tài chính để tránh rủi ro. Ảnh minh họa

Với các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân như Techcombank, VIB, MBBank, Sacombank… việc vay sẽ dễ dàng hơn nhưng lãi suất của họ lại cao hơn ngân hàng cổ phần nhà nước. 

Chính vì thế, khối ngân hàng này "bù đắp" lại khách hàng bằng chất lượng dịch vụ như hỗ trợ tư vấn khách hàng chuẩn bị hồ sơ, mở rộng đối tượng khách hàng hơn…. 

Đơn cử, tỉ lệ nợ trên thu nhập thường các ngân hàng nước ngoài, cổ phần nhà nước chỉ là 50% thì các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân tối đa có thể lên đến 80%.

Như vậy, đối tượng của 3 loại ngân hàng được phân biệt rất rõ ràng trên các tiêu chí khả năng trả nợ, khả năng chứng minh thu nhập, tỉ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo, định giá tài sản…

* Thưa ông, dấu hiệu ngân hàng tăng lãi suất huy động trong các tháng cuối năm có tác động như thế nào đến người vay mua nhà trong thời gian tới?

- Một số ngân hàng đã có động thái tăng lãi suất rất cao, lên 8,5%/năm với tất cả các kì hạn, với tất cả số tiền gửi. 

Tuy nhiên, đa phần các ngân hàng họ sẽ quy định, khống chế điều kiện gửi từ 100 tỉ hoặc từ 200 tỉ  trở lên và thời gian gửi từ 13 tháng hoặc từ 24 tháng trở lên. Tức là lãi suất cao không phải cho tất cả kì hạn.

Diễn biến này khá là bình thường trong những tháng cuối năm bởi thời điểm này các ngân hàng nhỏ thường gặp khó khăn trong vấn đề thanh khoản nên họ cần huy động vốn lớn. 

Các ngân hàng lớn chi phối thị trường chỉ tăng ở mức vừa phải, tất nhiên là tăng cao hơn mức đầu năm nhưng chỉ dao động từ 6,5-7%/năm đối với các kì hạn dài. 

Việc tăng lãi suất huy động đương nhiên sẽ làm lãi suất cho vay không thể giảm xuống được, có nghĩa là người mua nhà và người đầu tư không thể trông chờ giảm lãi suất cho vay trong thời gian tới. Các ngân hàng cũng phải bù đắp chi phí vốn nên lãi suất sẽ chỉ giữ nguyên hoặc tăng nhỉnh hơn.

Hiện nay room cho vay bất động sản là đang gần hết, chỉ còn lại một vài ngân hàng là còn room cho vay bất động sản. Như vậy, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận các gói vay của ngân hàng. 

Tuy nhiên, khó khăn chỉ ở mức độ "nhỉnh" hơn giai đoạn đầu năm chứ chưa đến mức là không thể tiếp cận nguồn vay. Người mua thực cũng gặp khó khăn do mức lãi suất tăng cao, ảnh hưởng của lãi suất huy động tăng.

* Xin cám ơn ông