Tái cấu trúc bất động sản: Công thức 4 bên

Trong những tranh luận về việc giải cứu bất động sản, không thể phủ nhận vai trò to lớn của ngành này trong nền kinh tế, nhưng cũng phải thấy đây là lĩnh vực chiếm nguồn lực rất lớn của xã hội. 

Ở đó, công thức bốn bên: Nhà nước + Ngân hàng + Chủ đầu tư + Khách hàng có thể là chìa khóa để giải quyết tình trạng bế tắc hiện nay.

Thủ tướng Phạm Minh Chính nhận định việc tháo gỡ khó khăn phải tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu và không ai giải cứu cho ai: 

"Cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng, khách hàng phải đoàn kết, cùng xử lý các vấn đề. Tinh thần ở đây là lợi ích hài hòa, chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp".

Nhà nước cần làm nhiều hơn

Nhà nước không thể làm thay các doanh nghiệp nhưng có trong tay các công cụ để chỉnh đốn thị trường. Nhà điều hành cần kiên quyết khoanh vùng các chủ đầu tư yếu kém, cô lập và tiến tới loại trừ để làm sạch thị trường.

Tất nhiên, thực trạng ảm đạm hiện nay không thể không nhắc đến công tác quy hoạch còn nhiều bất cập. Đặc biệt, hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản quá phức tạp khi chịu sự điều tiết của chín luật và 20 thủ tục hành chính, dẫn tới tình trạng chồng chéo và không thống nhất trong các quy định (theo CBRE).

Tắc nguồn vốn, doanh nghiệp địa ốc còn có hy vọng xoay xở nhưng tắc pháp lý thì không thể. Theo ông Nguyễn Duy Hưng - chủ tịch chứng khoán SSI, giải cứu bất động sản hợp lý và hiệu quả nhất là Chính phủ hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thành thủ tục pháp lý nhanh gọn. Đấy là việc nằm trong tay Chính phủ và không cần bất cứ nguồn lực tài chính nào.

Chính vì lẽ đó, nhiệm vụ thiết yếu mà Nhà nước cần làm chính là tạo sân chơi bình đẳng, quy hoạch chuẩn mực, minh bạch hóa thông tin và nhất là tránh thay đổi chính sách giật cục, khiến thị trường khó dự báo.

Trong khi đó, các định chế tài chính sẽ phải xem xét lại chiến lược kinh doanh, nắn lại dòng vốn chảy vào địa ốc. Một nền kinh tế mà hơn 21% tổng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản đương nhiên là dễ tổn thương khi lĩnh vực đó gặp phải cú sốc. 

Hãng xếp hạng tín dụng Moody's mới đây đã hạ triển vọng với hệ thống ngân hàng Việt Nam từ "tích cực" xuống "ổn định" do nhận thấy rủi ro lớn hơn trong lĩnh vực bất động sản và khả năng sinh lời giảm.

Năm 2022 chứng kiến đa số ngân hàng ghi nhận kết quả tăng trưởng lợi nhuận vượt trội. Đây là điều khó lý giải trong bối cảnh hàng loạt ngành sản xuất và dịch vụ lao đao. 

Do đó, việc ngân hàng điều tiết lại lợi nhuận và lãi vay, cùng chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp và người dân, đồng thời nuôi dưỡng cơ sở khách hàng tương lai của mình, là điều nên làm.

Dòng vốn tín dụng cũng cần hướng đến nhu cầu thực của đại đa số người dân, nhất là người mua nhà lần đầu, nhà giá rẻ hay nhà ở xã hội. Khảo sát của Savills cho thấy những dự án tầm trung, hầu hết khách hàng vẫn cần hỗ trợ từ ngân hàng từ 50-80% giá trị căn hộ. 

Để khơi thông nguồn vốn, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết hiện có bốn ngân hàng quốc doanh đã thống nhất một gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. 

Lãi suất cho vay với người xây dựng và người mua nhà sẽ thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Quy mô gói tín dụng ưu đãi này có thể mở rộng nếu có thêm ngân hàng khác tham gia.

Sửa sai nhận thức

Tương tự giai đoạn khủng hoảng 2008-2012, đây sẽ là giai đoạn thị trường bước vào "deleveraging" (giảm nợ) quyết liệt. Tất nhiên, sẽ không tránh khỏi những cú sốc đau đớn - một số chủ đầu tư sẽ phải bán mình, nhượng lại tài sản hay thậm chí rời cuộc chơi.

Thực tế nhiều doanh nghiệp thời gian qua đã lạm dụng đòn bẩy tài chính quá trớn. Tỉ lệ vay nợ trên tổng nguồn vốn tại một số doanh nghiệp lên tới 70%, huy động vốn từ khách hàng trước khi bàn giao nhà lên đến 95%. 

Một số chủ tịch, CEO còn tiếp tục vay vốn bằng cách thế chấp vốn cổ phần của bản thân. Tất cả khiến vòng xoáy xử lý nợ thêm áp lực.

Vì lợi nhuận, các doanh nghiệp đua nhau phát triển sản phẩm cao cấp, thay vì thận trọng nhìn vào nhu cầu thực tế và thu nhập chỉ ở mức trung bình của đại đa số người dân. Nhìn chung, thời của việc xin dự án nhờ mối quan hệ đang tiến dần đến điểm kết thúc. 

Đây là lúc chủ đầu tư phải cạnh tranh dựa trên năng lực và điều chỉnh cấu trúc sản phẩm hợp lý hơn. "Nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản. Đó là điều mà trong năm nay chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng", Hãng Savills nhận định.

Cùng làn sóng tái cấu trúc, hoạt động M&A trong ngành bất động sản được dự báo sẽ nóng lên. 

Việt Nam tiếp tục là thị trường được giới đầu tư quốc tế đánh giá cao nhờ khả năng thay thế một phần Trung Quốc trong chuỗi cung ứng toàn cầu và một tầng lớp trung lưu tăng trưởng nhanh. 

Một nguồn vốn mới săn tìm các tài sản có vấn đề (distressed assets) nhiều khả năng sẽ tăng, nổi bật là các nhà đầu tư đến từ Thái Lan, Singapore, Hàn Quốc hay Nhật Bản.

Với người mua nhà, họ sẽ phải tự trang bị công cụ để bảo vệ mình trước rủi ro. Cũng giống các sản phẩm đầu tư khác, bất động sản không mặc nhiên 100% là an toàn. Người dân cần có kiến thức, kỹ năng về tài chính và thận trọng trước khi tham gia giao dịch. 

Đa dạng hóa danh mục đầu tư là chuyện không bao giờ thừa. Thay vì đổ hết tiền vào đất đai hay căn hộ, có thể đa dạng hóa rủi ro bằng cách phân bổ nguồn vốn vào kênh khác như chứng khoán, vàng hay hoạt động sản xuất kinh doanh.

Bất động sản sẽ luôn là thị trường hấp dẫn. Nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM vẫn cao bởi tỉ lệ di cư thuần tăng và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, thời kỳ của những cơn sốt nóng và mức tăng giá hàng chục phần trăm mỗi năm khó lặp lại, ít ra là trong tương lai gần. 

Chính nhờ vậy, bất động sản hy vọng sẽ ổn định và bền vững hơn. Quan trọng không kém, Nhà nước cần những chính sách rõ ràng để từ đợt điều chỉnh này, một lượng lớn nguồn lực xã hội sẽ được phân phối lại và chảy vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh thiết yếu. ■