Một góc dự án Việt Quốc, nơi nhiều người dân mua nhà từ năm 2005 nhưng phải đóng tiền sử dụng đất giá năm 2014 - Ảnh: Ngọc Hà

Thời điểm hai bên thỏa thuận trong hợp đồng cách đây trên 10 năm, lúc đó tiền sử dụng đất còn rất thấp, không đáng bao nhiêu.

Nay người dân được Nhà nước cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chủ quyền nhà, đất), người mua mới giật mình bởi số tiền sử dụng đất quá cao nên xảy ra tranh chấp, khiếu nại.

Khách hàng còn bị phạt

Năm 2005, bà Phùng Ngọc Dung mua một căn biệt thự trong khuôn viên đất rộng hơn 130m2 thuộc dự án khu biệt thự vườn Thủ Đức (P.Hiệp Bình Phước, Q.Thủ Đức, TP.HCM) do Công ty TNHH xây dựng - trang trí Việt Quốc làm chủ đầu tư với giá gần 1,8 tỉ đồng. Hợp đồng mua bán nhà ghi rõ khách hàng phải thanh toán tiền sử dụng đất cho công ty khi có thông báo của cơ quan chức năng, lệ phí trước bạ..., phía chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho người mua.

Đến đầu năm 2015, bà Dung nhận được thông báo của công ty yêu cầu đóng tiền sử dụng đất với mức giá khoảng 5,3 triệu đồng/m2 để hoàn tất thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà, đất.

Bà Dung chưa đồng ý đóng tiền vì cho rằng mức tiền trên quá cao so với giá đất của khu vực và việc đóng tiền sử dụng đất là trách nhiệm của chủ đầu tư dự án chứ không phải của khách hàng.

tháng 8-2016, công ty tiếp tục thông báo phải đóng tiền sử dụng đất theo giá 5,3 triệu đồng/m2 kèm theo số tiền chậm nộp gần 10 triệu đồng.

Tương tự, nhiều khách hàng mua nhà trong dự án trên cũng chưa đồng ý đóng tiền với nhiều lý do như công ty chậm làm giấy chủ quyền nhà, đất cho nên dân mới chịu tiền sử dụng đất cao.

Nhiều người muốn tự làm thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà, đất để được đóng tiền sử dụng đất theo mức giá nhà nước hoặc yêu cầu chỉ đóng tiền sử dụng đất theo giá đất vào thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà với công ty.

Ông Cao Văn Lợi, giám đốc điều hành Công ty TNHH xây dựng - trang trí Việt Quốc, cho biết khi bắt đầu bán nhà tại dự án trên vào năm 2005 thì công ty đang sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền hằng năm.

Đến năm 2014, công ty này được UBND TP.HCM giao đất và được tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường với mức giá hơn 5,3 triệu đồng/m2. Trên cơ sở thông báo tiền sử dụng đất của Cục Thuế TP, công ty thu tiền của người dân để nộp cho Nhà nước.

Do một số hộ dân chậm đóng tiền sử dụng đất kéo dài nên công ty chưa đủ tiền nộp ngân sách dẫn đến việc bị phạt chậm nộp, các khách hàng chậm nộp tiền sử dụng đất phải chịu khoản phạt này.

Theo ông Lợi, nếu người dân muốn tự làm giấy chủ quyền nhà, đất thì phải đóng cho công ty đủ các khoản nghĩa vụ như tiền mua nhà còn thiếu, tiền sử dụng đất và tiền chậm nộp, công ty sẽ xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính để người dân tự cầm hồ sơ đi làm thủ tục.

Ông Lợi cũng xác nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất của Nhà nước ghi công ty có nghĩa vụ đóng tiền, nhưng hợp đồng mua bán nhà thì người dân phải đóng tiền này cho công ty. Trong hợp đồng không ghi rõ số tiền sử dụng đất vì khi bán nhà, công ty không xác định được tiền sử dụng đất cụ thể là bao nhiêu.

Còn mức đóng tiền sử dụng đất cao hơn giá đất của khu vực, theo công ty vì đất trong dự án đã có hạ tầng hoàn thiện và đây là giá đất do Sở Tài chính TP.HCM xác định chứ chủ đầu tư không tự đặt ra.

Chủ đầu tư đã khởi kiện một số hộ dân ra TAND Q.Thủ Đức, một trường hợp đã được đưa ra xét xử và người dân bị tòa tuyên buộc phải đóng tiền sử dụng đất theo mức giá như công ty đã thông báo.

Phải đóng tiền tỉ

Ông Đỗ Sơn Bách Khoa cho biết chị của ông nhận chuyển nhượng hai lô đất ở khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng vào năm 2000. Trong hợp đồng ghi rõ khách hàng phải đóng tiền sử dụng đất. Năm 2007, người chị chuyển nhượng lại quyền sử dụng hai lô đất cho ông Khoa.

Lúc này, chủ đầu tư là Công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng thanh lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người chị và ký với ông Khoa hợp đồng chuyển nhượng mới, xuất hóa đơn đứng tên ông Khoa. Năm 2009, ông Khoa được cấp giấy chủ quyền nhà, đất và được thông báo đóng tiền sử dụng đất cho hai lô đất tổng cộng khoảng 2,2 tỉ đồng (thông báo ban hành năm 2011).

Ông Khoa không đồng ý đóng tiền và khiếu nại nhiều nơi, Chi cục Thuế Q.7 và Cục Thuế TP.HCM đều bác khiếu nại của ông. Giữa tháng 8-2016, Chi cục Thuế Q.7 thông báo tổng số tiền ông Khoa phải đóng kể cả tiền chậm nộp (tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ) đã hơn 4,2 tỉ đồng, gần gấp 2 lần số tiền gốc được thông báo năm năm trước.

Ông Khoa cho rằng thực tế lô đất trên đã được Công ty Phú Mỹ Hưng chuyển nhượng từ năm 2000 cho chị của ông. Năm 2004, Công ty Phú Mỹ Hưng đã thay mặt chị ông đóng tiền sử dụng đất cho hai lô đất trên với giá 26.000 đồng/m2.

Đến năm 2007 chưa có giấy chủ quyền nhà, đất là do chủ đầu tư chậm làm thủ tục. Như vậy, việc Chi cục Thuế Q.7 thông báo thu tiền sử dụng đất của ông, người nhận chuyển nhượng, theo giá đất năm 2009 là sai quy định.

Đại diện Chi cục Thuế Q.7 cho biết cơ quan này ra thông báo và thu tiền sử dụng đất dựa vào quyết định giao đất của UBND TP.

Theo quy định, người nào được giao đất thì người đó phải đóng tiền sử dụng đất, giá đất và chính sách thu tiền sử dụng đất áp dụng vào thời điểm ban hành quyết định trên. Quyết định của UBND TP giao đất cho ông Khoa vào năm 2009 thì ông Khoa phải đóng tiền sử dụng đất theo chính sách và mức giá vào thời điểm này.

Cũng trong giai đoạn này, không có văn bản hướng dẫn của cơ quan chức năng về việc tính tiền sử dụng đất khác với quy định chung nên Chi cục Thuế Q.7 không có cơ sở để tính tiền sử dụng đất theo cách như ông Khoa yêu cầu.

Về việc chủ đầu tư đã thay mặt khách hàng đóng tiền sử dụng đất vào năm 2004, đại diện Chi cục Thuế Q.7 cho biết vào thời điểm trên, cơ quan này chưa ban hành thông báo đóng tiền sử dụng đất, chưa xác định đối tượng phải nộp tiền cho hai lô đất trên nên không có chuyện khách hàng đã đóng tiền sử dụng đất.

Chính sách tính tiền sử dụng đất theo mức giá vào thời điểm ký hợp đồng mua bán chỉ áp dụng cho trường hợp người dân mua nhà của Công ty Phú Mỹ Hưng, không áp dụng cho trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.