Sửa Luật đất đai lần này không chỉ giải quyết những tồn tại vướng mắc, mà sẽ tạo ra động lực mới, thúc đẩy chuyển đổi mạnh mẽ nền kinh tế, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường TRẦN HỒNG HÀ khẳng định trong cuộc trao đổi với Tuổi Trẻ.

Việc sửa đổi luật lần này cũng được kỳ vọng sẽ giải phóng được nguồn lực đất đai, tạo ra động lực mới cho phát triển đất nước.

* Thưa bộ trưởng, xin ông cho biết những điểm mới, nổi bật dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này?

- Luật đất đai sửa đổi lần này phải giải quyết được các vấn đề Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 5 đề ra. Tổng bí thư Nguyễn Phú Trọng trong lời phát biểu khai mạc đã đặt câu hỏi vì sao đất đai chưa phát huy tối đa nguồn lực để đóng góp cho phát triển kinh tế - xã hội? Vì sao trong thời gian qua có nhiều khiếu kiện, tố cáo, khiếu nại liên quan tới đất đai? Vì sao tình trạng cán bộ quản lý lợi dụng các quy định của pháp luật để thực hiện hành vi tham ô, tham nhũng liên quan tới đất đai xảy ra rất nhiều? Vì sao vừa mới phát triển kinh tế mà không gian đất đai lại càng ngày càng thu hẹp lại?

Sửa luật để giải phóng nguồn lực đất đai, hạn chế những dự án bị “đóng băng”. Trong ảnh: Khu nhà ở xây dựng dở dang ở tỉnh Đồng Nai

Luật đất đai lần này sửa đổi trước tiên phải giải quyết được những vấn đề cấp bách đó, đồng thời đảm bảo phát triển kinh tế thị trường, đảm bảo an sinh xã hội, công ăn việc làm, cuộc sống người dân trước và sau khi có chuyển dịch về đất đai.

Nhiều điểm đổi mới hết sức quan trọng, cụ thể:

- Thứ nhất, quy định cụ thể hơn quyền và trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước trong vai trò là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý đối với đất đai và các cơ chế kiểm soát, giám sát việc thực hiện. Đồng thời bổ sung quy định về quyền công dân trong tiếp cận đất đai, giám sát việc quản lý, sử dụng đất.

- Thứ hai, hoàn thiện đồng bộ các quy định về việc xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai đồng bộ ở ba cấp, gắn với quy hoạch đô thị, xây dựng, hạ tầng để đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ.

- Thứ ba, công khai, minh bạch trong giao đất, cho thuê đất. Chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm tăng thu ngân sách Nhà nước. Đồng thời huy động các nguồn lực xã hội trong phát triển các dự án có tính chất điểm nhấn, động lực, có yêu cầu đồng bộ về hạ tầng, kiến trúc để tạo ra các lợi ích tổng thể.

- Thứ tư, phân cấp thẩm quyền cho các địa phương trong quản lý, sử dụng đất, đồng thời thiết lập các cơ chế quản lý, kiểm tra, kiểm soát của trung ương. Giám sát của Quốc hội, HĐND, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam trong tổ chức thực thi chính sách, pháp luật ở từng cấp.

- Thứ năm, thực hiện công khai minh bạch trong thu hồi đất thông qua quy định cụ thể về thẩm quyền, điều kiện, tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư bằng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết vấn đề an sinh bền vững cho người có đất bị thu hồi.

- Thứ sáu, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang thực hiện đồng bộ các công cụ kinh tế, quy hoạch để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai. Hoàn thiện các quy định về giá đất theo nguyên tắc thị trường công khai, minh bạch, sự giám sát của HĐND. Ngoài ra các chính sách tài chính, ngân sách, thuế để điều tiết nguồn thu từ đất, giá trị địa tô tăng thêm, giải quyết tình trạng đầu cơ, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Nhiều khu đất vườn bị “xẻ thịt” phân lô bán nền tràn lan (Mỹ Phước - Bình Dương)

- Thứ bảy, tiếp tục hoàn thiện các quyền của người sử dụng đất để thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất, vốn hóa thị trường, phát huy nguồn lực đất đai. Thúc đẩy tập trung đất đai, tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp nông nghiệp, người có nhu cầu đất để sản xuất nông nghiệp và các cơ chế để nông dân chuyển đổi linh hoạt cơ cấu cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch.

- Thứ tám, hoàn thiện các quy định về chế độ sử dụng đất đa mục đích, sử dụng không gian ngầm, trên không... để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất nguồn lực tài nguyên đất đai, phù hợp với xu thế phát triển.

- Cuối cùng, tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trên nền tảng số dựa trên hệ thống thông tin đất đai thống nhất, tập trung, phục vụ đa mục tiêu kết nối từ Trung ương đến địa phương, quản lý biến động đến từng thửa đất.

* Nghị quyết 18 của trung ương chủ trương bỏ khung giá đất, đồng thời yêu cầu xây dựng cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, chủ trương này được cụ thể ra sao trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này?

- Trước đây, chúng ta áp dụng khung giá đất không sát so với phương pháp tính theo thị trường. Bên cạnh đó khi quy định bảng giá đất ở các địa phương sát thị trường hơn với mật độ dày hơn thì không được quá 30% so với khung. 

Nói tóm lại khung phải xác định được tối đa và tối thiểu, nó có một khoảng cách rất lớn khác so với giá đất trên thị trường.

Vì vậy việc bỏ khung giá đất là cần thiết để sử dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn. Bảng giá đất này sẽ được định giá hằng năm hoặc sáu tháng một lần, khi có biến động trên 30% thì phải xác định lại bảng giá đất.

Xác định bảng giá đất rất quan trọng. Hiện nay, chúng ta đang sử dụng 4 phương pháp khác nhau để xác định giá đất, quốc tế người ta cũng sử dụng vậy. 

Tuy nhiên, ở Việt Nam chúng ta thông tin đầu vào chưa đầy đủ, không chính xác. Bài toán đặt ra muốn xác định giá đất theo thị trường thì phải có thông tin của thị trường, ví dụ thị trường sơ cấp giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu là một thông tin.

Những dự án xây dựng dở dang tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai

Để có thông tin thị trường, chúng ta phải xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, cần phải xác định các thửa đất chuẩn, điều tra tạo ra hệ thống thông tin để từ đó xác định được dữ liệu giá đất theo thị trường. Khi đã có dữ liệu giá đất cùng dữ liệu từng thửa đất, chúng ta hoàn toàn xác định được giá đất trên thửa đất đó.

Tuy nhiên, để thực hiện được phải có chế định như phải tiến hành giao dịch nhà đất trên sàn để công khai, minh bạch hay mỗi người dân khi giao dịch phải trung thực, cần có quy định chặt chẽ, làm sai lệch là vi phạm pháp luật.

Nhưng tôi cho rằng điều đó không quan trọng bằng khi tính toán thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng ta không dựa vào giá khai trên hợp đồng, mà phải dựa vào bảng giá đất đã được công bố hằng năm. Bảng giá này hoàn toàn độc lập, khách quan, không làm méo mó giá thị trường.

Khi đã có phương pháp định giá đất bằng vùng giá trị và xây dựng bản đồ về giá đất, chúng ta hoàn toàn có thể dùng các phương án, thông lệ quốc tế để quy đổi ra giá trị thực, đúng giá nhất. 

Đây chính là giá trị phổ biến của thị trường. Điều này sẽ giải quyết rất nhiều vấn đề hết sức quan trọng thể hiện đúng giá trị, nguồn lực của đất đai. Phòng ngừa việc lợi dụng định giá thiếu khách quan, không minh bạch để tham ô, tham nhũng và nhiều vấn đề khác.

Phân lô, bán nền rồi để đất hoang hóa, lãng phí ở xã Bình Yên, huyện Thạch Thất, Hà Nội

* Có khoảng 70% khiếu kiện phức tạp những năm gần đây liên quan tới đất đai, theo ông đâu là nguyên nhân, điều này sẽ được khắc phục thế nào trong sửa đổi Luật đất đai sắp tới?

- Để khắc phục được khiếu kiện đất đai phải thực hiện đồng bộ hai chính sách quan trọng.

Thứ nhất, chính sách định giá đất, đảm bảo công bằng trách nhiệm của người sử dụng đất cũng như công bằng khi đền bù đất đai. Qua đó giải quyết bài toán điều tiết hài hòa địa tô chênh lệch không phải do người sử dụng đất đầu tư làm tăng lên, cái này phải hết sức công bằng. Cái gì người dân hưởng lợi, cái gì Nhà nước - đại diện sở hữu toàn dân - hưởng lợi, hài hòa lợi ích của mỗi người với mọi người.

Thứ hai, việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất đai của người dân. Khi xây dựng kế hoạch sử dụng đất, cấp huyện phải thảo luận với người dân về việc dự án đầu tư sẽ thu hồi đất của bao nhiêu hộ dân, thực hiện tái định cư cho người mất đất ở khu nào phải được tính toán trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Phải đi trước một bước để người dân biết về vấn đề chuyển dịch đất, các chính sách với người dân ra sao.

Sửa luật để giải phóng nguồn lực đất đai, tạo động lực cho phát triển kinh tế. Trong ảnh: Cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết đang được xây dựng đoạn giao với quốc lộ 1, huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai

Chúng tôi cũng đề xuất ra một chính sách xã hội là hỗ trợ cho người dân sau khi chuyển dịch đất đai như với người yếu thế, tuổi cao, bệnh tật không có khả năng sản xuất, sẽ quan tâm chăm sóc cuộc sống của họ.

Quá trình chuyển đổi đất đai cũng phải bảo đảm quyền của người dân được Hiến pháp quy định là mọi người đều có quyền được có nhà ở, được tiếp cận nhà ở. Thậm chí với những người đất đai không đủ để bố trí suất tái định cư thì sẽ nghiên cứu cơ chế để họ được hỗ trợ như trong diện hộ chính sách để bố trí nhà ở xã hội.

Sửa đổi Luật đất đai lần này thể chế hóa nghị quyết 18 của trung ương, với những người bị thu hồi đất thì đời sống của họ tại khu tái định cư phải tốt hơn nơi ở cũ. Đất đai thu hồi của người dân ở khu vực nào, sinh lợi thế nào, giá trị thế nào cũng phải cân nhắc để bảo đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất.

* Việc định giá đất theo 4 phương pháp khác nhau sẽ được thực hiện như nào?

- Việc định giá đất dựa trên 4 phương pháp khác nhau phụ thuộc vào từng thửa đất, từng khu vực có điều kiện khác nhau, những khu vực đã có giá đất trao đổi thì chúng ta sử dụng phương pháp so sánh.

Những khu vực chưa có trao đổi thì chúng ta tính toán đến thặng dư, giá trị mà người dân lao động sản xuất trên khu đất đó.

Và một phương pháp tôi muốn nói đến đó là trong vòng 5-10 năm nữa, khi chúng ta có bộ bản đồ thông tin dữ liệu đất đai theo thị trường. 

Phương án xác định ở đây là thu thập thông tin giá đất thị trường và định giá được giá trị trung bình, hay giá trị phổ biến của thị trường trong điều kiện không biến động. Đây chính là giá đất theo thị trường.

Xác định được giá đất theo thị trường để bồi thường lại cho người dân đúng giá, hay khi Nhà nước đấu thầu, đấu giá thì sẽ thu được giá trị chính xác hơn.

Nhiều khu đất vườn bị “xẻ thịt” phân lô bán nền tràn lan (Mỹ Phước - Bình Dương)

* Một vấn đề trong dự thảo luật rất được quan tâm, đó là người dân sử dụng đất vượt hạn mức sẽ bị đánh thuế, vậy hạn mức bị áp thuế là bao nhiêu và phương pháp đánh thuế sẽ như thế nào để đảm bảo công bằng?

- Lần này ban soạn thảo đã thực hiện tinh thần đảm bảo ổn định, kế thừa và phát triển. Mọi thay đổi trong luật phải đánh giá kỹ tác động, đặc biệt tác động đến người dân, doanh nghiệp. Mọi chính sách đề ra đều phải được áp dụng có lộ trình, tính toán không tạo ra những đột biến mà người dân phải đóng góp thêm tiền.

Đánh thuế cao với người sử dụng nhiều nhà, nhiều đất nhưng để khả thi thì cần phải bám sát vào hạn mức sử dụng đất của từng địa phương. Sau đó đánh thuế lũy tiến để hạn chế việc người có nhiều đất.

Đồ họa: TUẤN ANH

Tuy nhiên, cũng phải tính đến việc chúng ta đang khuyến khích tập trung, tích tụ đất đai để sản xuất. Vậy nên đối với các trường hợp lãng phí không sử dụng đất thì sẽ đánh thuế cao, còn đối với những người có nhiều đất nhưng phục vụ sản xuất, kinh doanh mang lại giá trị khác thì thuế sẽ không đánh chồng thuế.

Dự thảo lần này sẽ chuyển quản lý nhà nước từ mệnh lệnh hành chính nhiều khi rất khó thực hiện sang kết hợp với quy hoạch, kế hoạch, tài chính đất đai. Dự thảo không đề cập đến thời gian không sử dụng đất thì thu hồi mà sử dụng bằng công cụ tài chính.

Theo tiến độ dự án được phê duyệt, nếu thực hiện chậm tiến độ dự án thì được định nghĩa là tiến hành dự án chậm, phải trả thêm chi phí, người được giao đất phải chịu thêm thuế giá trị gia tăng khi chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng khu đất được giao cho tổ chức, cá nhân khác).