Tận dụng thời điểm dự án chuẩn bị cất nóc, bàn giao, nhiều nhà đầu tư đồng loạt bung hàng. Ảnh P.UYÊN

Từ cuối năm 2016, dự án Him Lam Phú Đông (Thủ Đức) gần như đã hết nguồn hàng sơ cấp và hầu như rất ít được giao dịch thứ cấp trước đó. Tuy nhiên, sau thông tin dự án hoàn thiện cất nóc và bàn giao nhà vào cuối năm nay, nguồn cung thứ cấp căn hộ dự án này đột nhiên dồi dào trở lại trên thị trường thứ cấp. Diễn biến này là do nhiều nhà đầu tư tranh thủ trước giờ G, chào bán các suất đầu tư nhằm thu lợi. So với mức giá cũ, giá bán thứ cấp của Him Lam Phú Đông tăng thêm 150-200 triệu/căn, loại căn hộ diện tích 68m² trở lại có mức tăng mạnh nhất, lên đến 250 triệu/căn do nhu cầu mua thực cao. Không chỉ Him Lam Phú Đông, một dự án khác của CĐT này là Him Lam Phú An (quận 9) cũng được chào bán thứ cấp rầm rộ dù theo lịch phải giữa năm 2018 mới bàn giao. Nguyên nhân là cuối tháng tới đây, nguồn cung sơ cấp dự án này sẽ kết sổ và chính thức cất nóc. 

Nguyên nhân nhà đầu tư bung hàng bắt nguồn từ lo lắng khi dự án xây dựng vượt tiến đô thị lịch thanh toán cũng bị rút ngắn và thời gian thanh lý HĐ sẽ sớm hơn dự. Ông Phạm Nguyên Bảo (Hoàng Sa, Phú Nhuận) nhà đầu tư đang chào bán căn hộ 67m² tại Him Lam Phú An cho biết, ý định ban đầu là mua đầu tư nên ông không sử dụng chính sách vay vốn hỗ trợ của CĐT mà sử dụng lịch thanh toán chuẩn. Tuy nhiên do tiến độ xây dựng dự án quá nhanh và tăng giá mạnh nên nhà đầu tư này quyết định đẩy hàng vào thời điểm trước khi dự án cất nóc. Được biết giá thứ cấp căn hộ 68m² tại Him Lam Phú An hiện vào khoảng 1,8-2 tỷ/ căn, cao hơn mức giá sơ cấp 200 triệu/căn.

Không chỉ Him Lam Land, loạt dự án chuẩn bị cất nóc của Novaland như The Tresor và Rivergate (Bến Vân Đồn, quận 4) cũng được nhà đầu tư rầm rộ chào hàng trên thị trường. Theo kế hoạch hai dự án nàysẽ bàn giao nhà vào quý IV-2017, đây cũng là thời gian người mua phải thanh toán toàn bộ khoản tài chính còn lại (khoảng 50% giá trị căn hộ). Để tránh áp lực tài chính này, nhiều nhà đầu tư chọn thời điểm trước cất nóc, gấp rút bung hàng khiến thị trường thứ cấp tràn ngập thông tin chào bán lại 2 dự án trên với giá chênh từ 180-200 triệu/căn. 

Một dự án khác cách đó không xa là The GoldView (Bến Vân Đồn, quận 4) do CTCP May - Diêm Sài Gòn làm chủ đầu tư cũng đang bước vào giai đoạn hoàn thiện và bàn giao vào quý IV tới. Bên cạnh tin rao bán của CĐT, có khá nhiều nguồn hàng diện tích 50-65m² được chào bán với giá tăng từ 80-120 triệu/căn. Nguồn cung thứ cấp dự án căn hộ Riva Park (Nguyễn Tất Thành, quận 4) của CTCP Địa ốc Việt cũng đột nhiên tăng cao khi dự án hoàn thiện cất nóc và chuẩn bị bàn giao nhà vào cuối quý III-2017. Giá chào bán thứ cấp Riva Park đang chênh khoảng 180 triệu/căn so với giá sơ cấp. Đại diện SGD Samland cho biết, tính riêng 3 tuần qua, số lượng sản phẩm ký gửi bán lại thuộc dự án Samland Airport cũng tăng mạnh khi CĐT thông báo sẽ giao nhà trước thời gian dự kiến đến 5 tháng. Hiện giao dịch thứ cấp dự án này chênh từ 100-200 triệu/căn.

Riêng trong tháng 5, giao dịch mua bán các dự án như Florita, Lavita, Angia Skyline, Saigon Metro Park, PegaSuite, The Garden… vốn ít xuất hiện trên thị trường bỗng tăng lên thấy rõ. Điểm chung của hầu hết các dự án là sắp cất nóc hay chuẩn bị giao nhà trong năm 2017. Giá thứ cấp loại căn hộ này có xu hướng tăng, từ 100-250 triệu/căn tùy vị trí và dự án.

Theo ông Phạm Ngọc Đăng Dương, Giám Đốc Công ty BĐS Đông Dương Holdings, không có gì khó hiểu việc nhà đầu tư thứ cấp vội vàng sang tay các suất đầu tư khi một dự án chuẩn bị cất nóc. Đối với 1 dự án, mốc thời gian tăng giá mạnh nhất thường là xong móng, cất nóc và bàn giao.

Trong 3 mốc này, cất nóc là thời điểm nhà đầu tư bán ra nhiều nhất vì nếu đến thời điểm bàn giao, nhà đầu tư sẽ phải xoay tiền để thanh toán toàn bộ số tiền giao dịch, thường là mức 20-40% giá trị căn hộ. Vì vậy, trước mốc thời gian đó, nếu bán ra được với giá chênh thì xem như đã thành công trong suất đầu. Bên cạnh đó, nhiều người mua thực có xu hướng chọn nhà hoàn thiện để an tâm về chất lượng và tiến độ. Nắm bắt tâm lý này, dân đầu tư thứ cấp luôn chọn thời điểm cất nóc, chuẩn bị bàn giao để bán ra thị trường, vừa thu lời lại dễ thanh khoản.

Tuy nhiên, việc rao bán nhiều không đồng nghĩa là suất đầu tư nào cũng bán ra tốt. Thực tế cho thấy, chỉ có các căn hộ diện tích tầm 55-68m² là có giao dịch tốt, giá thứ cấp cũng tăng từ 3-6 triệu/m². Riêng loại hình căn hộ diện tích từ 80m² trở lên, giao dịch khó khăn, giá cũng chỉ tăng tầm 1,5-2 triệu/m². 

Nhiều môi giới giải thích, các căn diện tích lớn thường có giá cao, cộng cả giá chênh thì mức giá cũng tầm 2,5-3 tỷ/căn trong khi người mua thứ cấp đa phần là người có nhu cầu mua ở thực, diện tích họ yêu cầu chỉ tầm 65m², giá tầm 1,7 tỷ/căn đổ lại. Thêm và đó, các căn có diện tích lớn thường vẫn còn nguồn hàng sơ cấp, giá CĐT không điều chỉnh tăng nên nguồn hàng thứ cấp không được chú ý nhiều.