Sở hữu chung - riêng còn mập mờ

Ở Hà Nội, liên tiếp xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu bãi đỗ xe, hay chỗ đỗ quá ít so với lượng căn hộ. 

Ở TP.HCM, cách đây vài năm, một dự án cao cấp nằm trên đường An Dương Vương, quận 5, gây chú ý khi bán chỗ đậu xe ô tô trong tầng hầm cho cư dân với mức giá nửa tỉ đồng. Còn một chung cư ở Bình Tân không có tầng đỗ xe, khiến người dân phải để xe trên các tuyến đường nội khu, công viên, hay sân chơi trẻ em.

Gần đây, một dự án ở Bình Dương sau khi đã xây lên đến tầng 25 thì chủ đầu tư bị phát hiện "quên" xây 2 tầng hầm, vốn được thể hiện trong giấy phép xây dựng. Như vậy, sau này khi cư dân về ở, họ sẽ không có chỗ nào để đậu xe.

Chỗ đậu xe thường tranh chấp nhất

Ngoài chỗ đậu xe thường là đối tượng tranh chấp, có trường hợp chủ đầu tư còn chiếm dụng khu sinh hoạt cộng đồng, cải tạo tầng kỹ thuật, hồ bơi, sảnh phòng khách để khai khác thương mại, khiến cư dân bất bình.

Có thể thấy pháp luật vẫn còn khoảng trống trong quy định về phần diện tích chung - riêng trong chung cư, dễ dẫn đến tình trạng xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư. Việc nhờ chính quyền can thiệp hay mang vụ việc ra tòa thì tốn kém thời gian và tiền bạc cho cả hai phía.

Theo bà Vũ Kiều Hạnh, giám đốc bộ phận quản lý bất động sản, Savills Hà Nội, Luật Nhà ở 2014 đã quy định khu vực để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh thuộc quyền sở hữu chung của cư dân, còn khu vực để xe ô tô thì cư dân có thể mua hoặc thuê lại từ chủ đầu tư. Đa phần tại các khu chung cư, phần doanh thu khai thác từ diện tích đỗ xe máy sẽ được trả về quỹ vận hành tòa nhà.

Tuy nhiên, việc quy hoạch phần diện tích này như thế nào, để từ đó xác định doanh thu cụ thể trên đầu xe, vẫn chưa rõ ràng. Từ đây làm nảy sinh những tranh luận chưa có hồi kết. 

"Cần phải hiểu tất cả diện tích liên quan đến hệ thống kết cấu, hành lang, lối đi chung, các hệ thống không thể tách rời, là diện tích sở hữu chung. Nhưng một trong những vấn đề thường tranh chấp trong tòa chung cư là khu vực để xe", bà Hạnh phân tích.

Theo ông Nguyễn Tiến Dũng, tổng giám đốc Công ty cổ phần Sài Gòn Triển vọng Savista, luật đã quy định việc ghi rõ phần sở hữu chung trên hợp đồng mua bán là bắt buộc, nhưng thực tế có trường hợp chủ đầu tư cố tình không ghi rõ hay thậm chí không đưa vào hạng mục sở hữu chung này.

Bất cân xứng thông tin

Khi hợp đồng mua bán dày hàng chục trang được ký kết giữa hai bên, chủ đầu tư nắm đằng chuôi do biết rõ thông tin về dự án hơn nhiều so với người mua, để từ đó đặt ra các điều khoản có lợi cho họ, còn khách hàng đa phần thiếu thông tin hoặc kỹ năng để hiểu được cặn kẽ về phân chia diện tích chung - riêng.

Kinh tế học gọi đây là hiện tượng bất cân xứng thông tin. "Do đó, pháp luật cần quy định rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư phải ghi rõ phần diện tích chung - riêng và có chế tài xử phạt; hoặc ghi rõ các hạng mục chủ đầu tư không liệt kê là sở hữu chung hay riêng trong hợp đồng hay quyết định phê duyệt dự án thì được xem là sở hữu chung", ông Dũng phân tích.

Luật Nhà ở 2014 và dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang lấy ý kiến đều quy định chỗ để xe đạp, xe động cơ 2-3 bánh, xe của người khuyết tật thuộc sở hữu chung, còn diện tích để xe ô tô là sở hữu riêng. 

Nhưng khi áp dụng trên thực tế còn bất cập vì các chung cư thường không phân định rõ giữa hai phần diện tích đó, mà chỉ ghi chung là bãi xe, dẫn đến tranh chấp. "Trường hợp bãi xe là hỗn hợp, không phân tách rõ ràng giữa nơi để xe 2-3 bánh và ô tô thì xác định toàn bộ diện tích là sở hữu chung", đại diện của Savista đề xuất.

Người mua cũng khó lòng biết được chủ đầu tư có tính hay không phần chi phí xây dựng bãi đậu xe ô tô (hoặc các tài sản khác như hồ bơi mà chủ đầu tư tuyên bố thuộc về mình) vào giá bán căn hộ. Nếu không quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong minh bạch hóa thông tin dự án sẽ dễ dẫn đến tranh chấp sau này, còn người mua có thể chịu thiệt.

Ngoài ra, nếu đã xác định phần diện tích trong dự án thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì doanh nghiệp cũng phải có nghĩa vụ đóng phí bảo trì giống như mọi cư dân khác và chịu sự giám sát của ban quản trị hay đơn vị quản lý vận hành. Điều này trên thực tế không dễ triển khai, do đó phải có thêm quy định về chế tài xử phạt nếu chủ đầu tư không tuân thủ.

Để giải quyết mâu thuẫn và hạn chế ảnh hưởng đến giai đoạn sau, Savills khuyến nghị chủ đầu tư cần lường trước và tính toán đúng các diện tích chung - riêng từ giai đoạn thiết kế, trình bày rõ ràng trong hợp đồng mua bán và báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng. 

Ngoài ra, ban quản trị cần được tiếp cận toàn bộ hồ sơ hoàn công của công trình theo quy định về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư cần thống nhất với các bên liên quan để thiết lập quy tắc cho các khu vực và tiện ích sử dụng chung, từ đó thỏa thuận về các nội dung liên quan đến quyền lợi, sử dụng và bảo vệ tài sản để tránh phát sinh tranh chấp.■