Singapore: trọng tài giải quyết tranh chấp ở chung cư

Ở Singapore, những tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà (các chủ sở hữu còn lại của chung cư) rất hiếm khi xảy ra do những quy định rất chặt chẽ trong quá trình đầu tư và xây dựng dự án nhà chung cư.

Vi phạm một lần, bất lợi tăng theo cấp số nhân

Về lý thuyết, tất cả cá nhân, nhóm đầu tư, tổ chức xã hội hay công ty nào cũng được phép đầu tư xây dựng kinh doanh và kinh doanh bất động sản. Tất cả các dự án bất động sản (bất kể quy mô) buộc phải hoàn tất trong vòng 5 năm kể từ ngày mua đấu giá đất thành công.

Các dự án bất động sản cũng được phân hai loại: sale licence (hiểu nôm na là được bán nhà ngay khi có giấy phép xây dựng) và non-sale licence (chỉ được bán nhà sau khi dự án hoàn tất). Với các công ty bất động sản có lịch sử kinh doanh tốt (không chậm tiến độ, không bị vi phạm trong xây dựng…) và cơ quan quản lý nhà nước có thể dễ dàng truy xuất lịch sử triển khai dự án thông thường sẽ được cho phép sale licence.

Lịch sử hoạt động của công ty bất động sản là yếu tố quyết định việc dự án tiếp theo của công ty được phép bán nhà sau khi có giấy phép xây dựng hay phải đợi khi hoàn thành dự án mới được bán. Vì vậy, việc giữ gìn uy tín công ty được xem là yếu tố quyết định sống còn cho các công ty bất động sản.

Tháng 1-2019, dự án Normanton Park với quy mô xây dựng khoảng 1.900 căn hộ của Công ty Kingsford Huray nhận được tin sét đánh ngang tai khi bị liệt vào diện "non-sale licence". Nguyên nhân là những dự án trước đây của chủ đầu tư này không thể truy xuất lịch sử một cách dễ dàng.

Trước nguy cơ bị phạt đến 830 triệu SGD, công ty này đã tìm nhiều cách thuyết phục cơ quan quản lý nhà đất Singapore cho phép bán nhà vào thời điểm dự án xây đến tầng thứ năm.

Hồi tháng 1-2017, báo chí Singapore đăng tải câu chuyện tỉ phú Wee Cho Yaw, chủ tịch danh dự Ngân hàng UOB (Singapore), cứu Tập đoàn CapitaLand một bàn thua trông thấy. Lúc đó, dự án The Nassim do Tập đoàn CapitaLand đầu tư chỉ còn chừng 7 tháng nữa là hết hạn 5 năm nhưng họ còn 45 căn hộ chưa bán được, CapitaLand có nguy cơ bị phạt 9,3 triệu SGD.

Công ty bất động sản Kheng Leong của gia đình tỉ phú Wee đã bỏ ra 411,6 triệu SGD để mua lại 45 căn hộ cao cấp này và được giảm giá 18%. Chỉ mất 18% so với giá bán, CapitalLand không chỉ tránh được số tiền phạt mà các dự án tương lai của tập đoàn này cũng thoát cảnh bị liệt vào danh sách "non-sale licence".

Cũng theo pháp luật Singapore, những công ty bất động sản làm thành công dự án có quy mô 10 căn hộ thì trong tương lai được làm dự án có quy mô dưới 50 căn hộ; nếu hoàn thành tốt dự án có từ 11-50 căn thì sẽ được phép làm dự án dưới 200 căn hộ, 51-100 căn hộ thì sẽ có dự án dưới 400 căn hộ. Nếu thực hiện thành công dự án nhiều hơn 100 căn hộ thì sẽ được làm dự án không giới hạn quy mô.

Ở Singapore, hợp đồng mua bán nhà chỉ có một mẫu do chính phủ ban hành. Bất kể dự án 100 căn hộ hay dự án vài ngàn căn hộ, chủ đầu tư là công ty Singapore hay tập đoàn đa quốc gia, quyền lợi và trách nhiệm của bên bán và bên mua không thay đổi. Việc này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quản lý chặt công ty bất động sản…

Cũng theo hợp đồng mẫu này, trong 8-9 tuần sau khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, chủ căn hộ có thể sang nhượng cho người khác. Sau khi nhận nhà 1 năm, chủ nhà sẽ có giấy chủ quyền.

Trọng tài giải quyết tranh chấp ở chung cư

Khi triển khai dự án bất động sản, chủ đầu tư phải mở một tài khoản cho riêng dự án. Người mua nhà đóng tiền vào tài khoản này và ngân hàng chỉ giải ngân cho chủ đầu tư khi có xác nhận (của bên độc lập) tiến độ xây dựng đúng như cam kết. Vậy nên không có chuyện chủ đầu tư lấy tiền của dự án này để đầu tư dự án khác.

Cũng có trường hợp chủ đầu tư đang thực hiện dự án thì phá sản như dự án Sycamore Tree ở Joo Chiat hồi tháng 5-2019. Nhưng sau đó, một công ty bất động sản khác mua lại dự án, khách hàng tiếp tục đóng tiền theo tiến độ cho chủ đầu tư mới và nhận nhà - tất nhiên có chậm.

Như vậy, người mua các căn hộ luôn được bảo vệ bởi các quy định chặt chẽ của pháp luật nên gần như không có tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư dự án và người mua nhà. Một dự án sau khi đã bàn giao cho các chủ căn hộ thì chủ đầu tư dự án không còn liên quan gì cũng như chẳng còn quyền lợi gì.

Toàn bộ việc vận hành, bảo trì khu condo, căn hộ hoàn toàn do hội đồng quản lý (Management Corporation - MC) họp bàn và triển khai bằng tiền đóng căn cứ theo diện tích sở hữu của từng chủ căn hộ. Việc vận hành, bảo trì khu condo, căn hộ dựa trên các quy định của pháp luật dưới sự giám sát của BCA (Cơ quan xây dựng và thi công, thuộc Chính phủ Singapore).

Mỗi chủ căn hộ ở trong các khu chung cư (là một thành viên của MC) được tham gia họp và bỏ phiếu tại các cuộc họp của MC khu căn hộ, có nghĩa vụ đóng phí bảo trì và vận hành chung cư (số phiếu nhiều hay ít tùy thuộc diện tích nhà mà người đó sở hữu). Chủ sở hữu căn hộ có thể bị mất quyền biểu quyết trong cuộc họp nếu nợ phí bảo trì.

Nội quy của chung cư được thông qua với những điều khoản rất cụ thể như thời gian chủ nhà không được làm ồn, mỗi căn hộ được bao nhiêu xe đậu miễn phí ở chung cư... Các chủ căn hộ phải để người của MC vào nhà mình một thời gian nhất định để giải quyết các vấn đề liên quan đến các căn hộ khác như rò rỉ nước giữa các tầng.

Các căn hộ được quản lý theo cơ chế tự quản, điều chỉnh bởi luật quản lý địa tầng và bảo trì tòa nhà. Luật này cho phép tất cả chủ sở hữu cùng quyết định cách tốt nhất để quản lý tài sản mà họ đang cùng chia sẻ.

Pháp luật Singapore khuyến khích các bên giải quyết các bất đồng trong tòa nhà bằng cách hòa giải và riêng tư. Tranh chấp giữa các chủ sở hữu căn hộ và MC - nếu không tự giải quyết được sẽ được Hội đồng quản trị Strata (viết tắt là STB) giải quyết và có đóng phí.

STB là một cơ quan trọng tài được Chính phủ Singapore lập ra để phân xử các tranh chấp giữa MC và các chủ sở hữu căn hộ trong chung cư. Nếu không đồng ý với quyết định của STB, các bên có thể kháng cáo lên Tòa án tối cao.

Các tranh chấp thường được đưa ra STB như giải quyết rò rỉ nước giữa các tầng, các vấn đề liên quan đến việc thay đổi của phần sở hữu chung trong chung cư hoặc các chủ sở hữu căn hộ không đồng ý với những quyết định của MC…■