Sau tháng 8, hàng ngàn nhà, đất sẽ được cấp giấy chứng nhận

Cấp giấy chứng nhận cho hàng trăm dự án

Giữa tháng 7, chủ đầu tư chung cư Tân Hương Tower (Công ty cổ phần Chương Dương) gửi văn bản 4 trang cho cư dân về tiến độ giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận của chung cư. Sau 10 năm kể từ ngày giao nhà, chủ đầu tư tiếp tục hứa "sẽ tập trung giải quyết việc cấp giấy chứng nhận cho người dân một cách nhanh nhất".

Dự án chung cư Tân Hương Tower (quận Tân Phú, TP.HCM) được Sở Xây dựng phê duyệt dự án đầu tư từ năm 2010. Năm 2012, chủ đầu tư chính thức nộp hồ sơ cho Sở Tài chính để thẩm định giá đất làm căn cứ đóng tiền sử dụng đất. Năm 2013, hồ sơ được giao qua Sở Quy hoạch - Kiến trúc để làm thủ tục điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2.000 của khu vực do dự án chung cư được duyệt khác với quy hoạch.

Năm 2015, hồ sơ tính tiền sử dụng đất của dự án chung cư Tân Hương Tower được chuyển sang Sở Tài nguyên - Môi trường (TNMT) (theo quy định của Luật Đất đai 2013). Từ 2016 - 2020, Sở TNMT thẩm định giá đất và trình Hội đồng thẩm định giá. "Hiện tại, công ty tiếp tục thúc đẩy các sở ngành để thống nhất ý kiến, phê duyệt giá đất trong thời gian nhanh nhất", Công ty cổ phần Chương Dương cam kết trong văn bản gửi người dân ngày 10-7.

Người dân chung cư Tân Hương nhận nhà nhiều năm nhưng vẫn chỉ nắm được trong tay hợp đồng mua bán nhà. Khi muốn bán, cho thuê hay thế chấp ngân hàng để vay vốn làm ăn đều phải được chủ đầu tư xác nhận và phải trả phí. Cư dân giăng băng rôn tại chung cư, gửi đơn khiếu nại, cầu cứu nhiều nơi nhưng đến năm thứ 10 ở chung cư mà vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Năm 2023, một cư dân đã khởi kiện chủ đầu tư tại Tòa án nhân dân quận 1 yêu cầu phải thực hiện đúng hợp đồng mua bán nhà, tức phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà. Vụ việc đã được Tòa án nhân dân quận 1 hòa giải nhưng người dân chung cư không đồng ý rút đơn khởi kiện.

Câu chuyện doanh nghiệp làm thủ tục hơn 12 năm chưa tính ra tiền sử dụng đất cho một dự án chung cư khó tin nhưng đó là sự thật. Trên địa bàn TP.HCM không chỉ có chung cư Tân Hương Tower rơi vào tình trạng này. Một thành viên của Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM giải thích: theo quy định, giá đất để tính tiền sử dụng đất được tính vào thời điểm Nhà nước giao đất.

Vào thời điểm Nhà nước giao đất cho dự án chung cư Tân Hương Tower, khu vực này chưa có các dự án tương tự để so sánh, đối chiếu làm cơ sở để định giá. Đơn vị thẩm định giá dẫn các dự án ở xa hơn hoặc dùng giá rao bán các bất động sản cùng thời điểm để tham chiếu xây dựng giá đất thì không được Hội đồng thẩm định giá đồng ý. Đây là một trong những nguyên nhân khiến việc thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất của dự án chung cư Tân Hương Tower kéo dài 12 năm vẫn chưa có kết quả cuối cùng.

Theo báo cáo của Sở TNMT TP.HCM vào tháng 4-2024, trên địa bàn TP còn hơn 78.000 căn nhà trong các dự án nhà ở thương mại chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận, trong đó có hơn 30.000 căn nhà đủ điều kiện cấp giấy. Số còn lại (khoảng 48.000 căn) chưa đủ điều kiện cấp giấy rơi vào hai vướng mắc chính: chủ đầu tư chưa nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung và chủ đầu tư đang thế chấp dự án.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, giám đốc Sở TNMT TP.HCM, cho biết Luật Đất đai 2024 và nghị định 71 năm 2024 quy định về giá đất đã gỡ vướng rất nhiều dự án chưa tính được tiền sử dụng đất tại TP.HCM. Hai văn bản trên đã hướng dẫn cụ thể phương pháp tính giá đất và cách tính cho từng loại dự án, từng thời kỳ. "Hiện có khoảng 200 dự án bất động sản đang có vướng mắc về tài chính đất đai trên địa bàn TP.HCM. Trong năm 2024, TP.HCM sẽ gỡ vướng cho 36 dự án và cấp khoảng 17.500 giấy chứng nhận", ông Thắng cho biết.

Lùi thời hạn "ân xá" cho mua đất giấy tay

Theo Luật Đất đai 2024, người dân sử dụng đất chưa có "miếng giấy lận lưng" sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp này được chia thành ba nhóm với những quyền lợi khác nhau: nhóm người sử dụng đất trước ngày 18-12-1980, nhóm sử dụng đất từ 18-12-1980 đến 15-10-1993 và nhóm sử dụng đất từ 15-10-1993 đến ngày 1-7-2014.

Các nhóm trên phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Thời gian bắt đầu sử dụng đất ổn định càng sớm thì người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi nhiều hơn, ví dụ sử dụng đất ở trước ngày 15-10-1993 thì không phải đóng tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức…

Như vậy, thời điểm công nhận quyền sử dụng đất đối với đất không giấy tờ, đang được sử dụng ổn định sẽ được kéo dài thêm 10 năm so với quy định trong Luật Đất đai hiện hành (chỉ đến trước ngày 1-7-2004). Bên cạnh đó, tại những vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp thành đất ở trước ngày 1-7-2014 thì cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 cho phép cấp giấy chứng nhận cho trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay trước ngày 1-8-2024. Theo đó, đất có các loại giấy tờ làm căn cứ cấp giấy chứng nhận đang đứng tên người khác, và người đang sử dụng đất đã mua lại bằng giấy tay trước ngày 1-8-2024 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận. Tại TP.HCM hiện còn khoảng 30.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, trong đó có nhiều trường hợp mua bán đất bằng giấy tay.

Luật Đất đai năm 2024 cũng giao quyền cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khi xem xét các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất có trước ngày 15-10-1993. Theo đó, UBND cấp tỉnh được ban hành quy định về các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất có trước thời điểm trên phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Như vậy, người sử dụng đất có các giấy tờ chưa được "điểm danh" trong Luật Đất đai có cơ hội được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại TP.HCM, các quận, huyện đang rà soát các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất cấp cho người dân trước ngày 15-10-1993 để Sở TNMT trình UBND TP công nhận là cơ sở để cấp giấy chứng nhận. ■