Quy hoạch và thông tin “vịt”

Cứ gần cuối tuần, ông Thuấn lại bị bao vây bởi các thông tin chào mời đi xem mua đất Củ Chi (TP.HCM), Tây Ninh rộn ràng trong điện thoại từ Zalo, Viber. 

Khi hỏi những người môi giới cụ thể hơn một vài thông tin, ông Thuấn hoa mắt bởi giá đất nhảy múa vô chừng và những viễn cảnh hấp dẫn, nào là đất vườn trong khu dân cư nông thôn, có ao, sau này chuyển thành thổ cư được, mai này Củ Chi lên thành phố, đất vườn thành đất đô thị, tha hồ mà xây cất…

Ở các xã gần trung tâm TP.HCM như Tân Thông Hội, Tân Phú Trung, một lô đất khoảng 500m2 đang được rao giá từ 2-3 tỉ đồng. Người môi giới quảng bá khu vực này tiện đường về trung tâm TP.HCM, chắc chắn sẽ thành phường của TP Củ Chi trong tương lai nên giá đất cao. 

Xa hơn là đất ở các xã Trung Lập Thượng, Trung Lập Hạ, Nhuận Đức nhưng giá không hề thấp: trên dưới 1,5 tỉ đồng cho lô đất khoảng 200m2. 

“Hiện giờ chưa chuyển thành đất thổ cư được nhưng đến giữa năm 2023 sẽ được chuyển thành thổ cư, cán bộ UBND huyện hứa chắc với em như vậy”, người môi giới trả lời ông Thuấn khi được hỏi về khả năng được chuyển đất vườn thành đất ở để xây dựng nhà. 

Ông Thuấn kể có chỗ ông thấy thông tin sắp mở bán nên hỏi thăm, đến giữa tuần, môi giới gọi điện thoại báo khu đất ấy đã bán hết. Đến cuối tuần, môi giới lại nhắn tin cho ông ỉ ôi: “Có khách bỏ cọc lô duy nhất, em đưa anh đi xem, anh đem theo tiền đặt cọc luôn nhé!”. 

Các môi giới gửi cho ông đường link các bài báo viết về việc huyện Củ Chi sắp lên thành phố, về thông tin về các dự án khủng sắp đổ vào Củ Chi qua hội nghị xúc tiến thương mại, thông tin về các tuyến đường nối Củ Chi, Hóc Môn đến trung tâm TP.HCM…

Những khu đất được rao là mặt tiền đường nhưng thực chất là đường nội bộ do các đầu nậu đất mua, mở đường tự cắm cọc giăng hàng rào, tự đào ao, trồng cây lập vườn trên đất nông nghiệp.

Trong khi đó, UBND huyện Củ Chi khẳng định đang siết chặt việc phân lô tách thửa đất nông nghiệp. Những người môi giới đất vẫn cứ cam đoan với ông là đất của họ được phân lô tách thửa hợp pháp, còn gửi cho ông những hình chụp giấy chủ quyền được UBND huyện Củ Chi ký tháng 4-2022. 

Ông Thuấn đến hỏi UBND các xã đều được trả lời không rõ ràng về thông tin quy hoạch cũng như khả năng chuyển mục đích sử dụng thành đất ở của các khu đất được giới thiệu.

Nhiều người dân có đất ở Củ Chi cho biết chính quyền chỉ giải quyết chuyển đất nông nghiệp thành đất ở với diện tích nhỏ tùy theo quy hoạch từng khu vực. Với đất ở cũng cấp giấy phép xây dựng với mật độ rất thấp nên người mua đất khó xây dựng được nhà ở như mong muốn.

Lại có những người khẳng định hiện nay tại huyện Củ Chi đã hết hạn mức chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất khác trong kỳ quy hoạch này nên phải chờ UBND TP.HCM phê duyệt hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất trong kỳ quy hoạch tiếp theo… Trước “rừng” thông tin đủ kiểu này, ông Thuấn không biết đường nào mà lần.

Kể từ khi thông tin các huyện ở TP.HCM sẽ lên thành phố râm ran từ cuối năm 2021, giá đất cũng ăn theo. Một nền đất ở diện tích 5x20m tại một khu dân cư trên đường Đinh Đức Thiện, thuộc xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh trước đó khoảng 3 tỉ đồng, đầu năm 2022 tăng lên 4 tỉ đồng và hiện nay tăng thêm 1 tỉ nữa. Không ít người có đất hôm trước đăng thông tin rao bán, hôm sau rút lại thông tin vì sợ “giá bán bị hố, chờ thêm thời gian nữa xem sao”. 

Giá đất bị hét theo tiến độ thông tin công bố quy hoạch. Người mua, nếu có, chủ yếu là người đầu cơ, đón đầu xu hướng, những người thực sự có nhu cầu mua đất khó theo nổi mức giá tăng liên tục này.

Giá đất TP.HCM tăng khiến các khu vực giáp ranh thành phố cũng được “ăn theo”. Khu vực Gò Đen thuộc xã Phước Lợi, huyện Bến Lức, Long An (cách huyện Bình Chánh khoảng 3km) thời gian gần đây cũng chộn rộn với chuyện giá đất tăng. 

1.000m2 đất ruộng cách nay hơn năm giá 600 triệu đến 1 tỉ đồng (tùy đường lớn nhỏ) thì nay khoảng 1-1,5 tỉ đồng. Để thổi giá lên mức này là cả một chiến dịch kết hợp của “cò” và "rừng" thông tin về quy hoạch: thông tin Bình Chánh sẽ lên thành phố, Gò Đen sẽ lên thị trấn… 

Cùng đó là việc săn tìm đất ruộng của các đầu nậu để xin chuyển thổ cư, phân lô bán nền. Gần đây, với chủ trương siết lại tình trạng phân lô nền, giá đất tạm lắng nhưng vẫn ở mức cao.

Ở huyện Củ Chi, giá đất tăng không chỉ vì thông tin huyện này sắp thành thành phố mà những người môi giới còn có nhiều chiêu khác. Khi thông tin về thành phố Củ Chi tương lai im ắng, môi giới nhà đất tung thông tin về dự án của các tập đoàn lớn, các dự án lớn…

Nào là Safari Củ Chi sắp khởi công hay tập đoàn X, Y, Z có dự án khu du lịch sinh thái, khu nghỉ dưỡng, dự án đường ven sông… Cứ mỗi lần có sự kiện, thông tin liên quan đến xúc tiến, mời gọi đầu tư… là giá đất lại tăng.

Ông Trần Hoàng Quân, giám đốc Sở Xây dựng, từng cảnh báo tại hội thảo về quy hoạch huyện Bình Chánh (tháng 11-2021) về tình trạng chính quyền chỉ vừa mới bàn kế hoạch chuyển đổi các huyện thành quận (thành phố) thì giá đất bên ngoài đã tăng chóng mặt. 

Theo một chuyên gia nghiên cứu về chu kỳ tăng của giá đất ở Viện Nghiên cứu và phát triển TP.HCM, giá đất thường tăng theo tiến độ đầu tư hạ tầng: khi có thông tin (đồn thổi) quy hoạch hạ tầng, Nhà nước công bố quy hoạch chính thức, thu hồi đất bắt đầu xây dựng hạ tầng, hạ tầng hoàn thiện… Khi đó, giá đất xung quanh có thể tăng từ 4-5 lần so với giá ban đầu.

Thực tế, giá đất tại TP.HCM và những tỉnh lân cận trong thời gian qua tăng không theo quy luật bình thường, mới chỉ có định hướng, thông tin quy hoạch chưa được công bố chính thức thì giá đất đã tăng gấp 3-4 lần. Điều này cho thấy giá đất quá ảo. ■