Ban quản trị chung cư hoạt động theo quy định nào và làm sao để bảo đảm việc quản trị đời sống, ứng xử của cư dân chung cư vừa đúng luật vừa hài lòng lẫn nhau?

1.001 kiểu mâu thuẫn ở chung cư

Theo thống kê, Hà Nội và TP.HCM có khoảng 1.000 nhà chung cư và số nhà chung cư xảy ra tranh chấp chiếm tỉ lệ 10%. Đó là các tranh chấp mà cơ quan chức năng ghi nhận được thông qua các kênh chính thức chứ chưa kể các mâu thuẫn, khúc mắc hằng ngày.

Điển hình như tại chung cư cao cấp L. (đường Mai Chí Thọ, TP Thủ Đức, TP.HCM), mặc dù chung cư không cho phép việc nuôi chó mèo nhưng có một hộ bất chấp nội quy để nuôi chó. Các căn hộ lân cận đã phản ảnh lên ban quản lý chung cư và ban quản lý nhắc nhở, nhưng sự việc vẫn chưa chấm dứt.

"Chúng tôi đã nhiều lần nhắc nhở, thậm chí xử lý theo quy định nhà chung cư, nhưng chủ hộ vẫn lén nuôi chó. Chủ hộ nói bản thân là người độc thân, có tuổi, nuôi một con chó để có bầu bạn nên mong được thông cảm khiến chúng tôi cũng khó xử", thành viên ban quản lý chung cư nói.

Còn tại chung cư A. (khu đô thị An Phú - An Khánh, TP Thủ Đức) có một hộ dân sử dụng ô tô nhưng không chịu đóng phí để xe kéo dài hơn một năm. Sau nhiều lần yêu cầu, nhắc nhở nhưng hộ dân này vẫn không chịu đóng tiền. Ban quản lý đã khóa bánh xe để buộc hộ dân này đóng tiền.

Từ đó, hộ dân này "tố" lên chính quyền địa phương việc ban quản lý tự ý khóa bánh xe.

Hay tại chung cư M. (quận Bình Thạnh) có một hộ dân thường xuyên gửi đơn khiếu nại những điều "trái tai, gai mắt" của ban quản trị chung cư ra chính quyền địa phương như "ban quản trị tự quyết màu sơn chung cư, tự quyết xây thêm gờ giảm tốc trong lối đi nội bộ chung cư, chi tiền mua vật tư sửa chữa một số hạng mục của chung cư cao hơn giá thị trường...".

"Chung cư cao cấp cho đến chung cư trung bình đều có mâu thuẫn nội bộ với cư dân. Chung cư tập trung người đến từ nhiều vùng miền với nhiều phong tục, tập quán, văn hóa, trình độ khác nhau thì rất khó để cư dân vừa lòng hết với nhau được" - ông T., trưởng ban quản lý chung cư A., nói.

Tranh chấp gay gắt

Tại nhiều chung cư, mâu thuẫn giữa cư dân với ban quản trị đã ở mức không thể đối thoại nữa mà đã phải nhờ chính quyền can thiệp.

Điển hình như mới đây cư dân chung cư T.S.A (đường Mai Chí Thọ, Thủ Đức) nhờ đại diện chính quyền địa phương đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu lại, bổ sung ban quản trị vì cho rằng ban quản trị trong nhiều việc chưa làm đúng trách nhiệm, đúng quy định.

Ban quản trị cũng không tái ký hợp đồng với đơn vị quản lý chung cư gây khó khăn cho công tác vận hành, bảo đảm an toàn, sinh hoạt tại chung cư.

Còn chung cư N.L (phường Tân Quý, quận Tân Phú) cư dân cũng "tố" ban quản trị có các khuất tất trong việc sử dụng quỹ bảo trì cũng như các khoản thu khác của chung cư và yêu cầu địa phương xem xét lại kết quả bầu ban quản trị.

Hay cư dân chung cư M.R (đường Âu Cơ, quận Tân Phú) đã nhờ đơn vị kiểm toán vào cuộc để làm rõ các khuất tất của ban quản lý trong việc sử dụng quỹ bảo trì cũng như các khoản thu khác của chung cư và kết quả kiểm toán phản ánh đến cơ quan chức năng.

Mới đây, từ tố giác của cư dân chung cư Miếu Nổi (quận Bình Thạnh), công an đã vào cuộc và khởi tố, bắt tạm giam trưởng, phó ban quản trị và một cá nhân thuộc công ty cung cấp thang máy để điều tra hành vi tham ô.

Trưởng và phó ban quản trị đã có hành vi bắt tay, nâng khống giá thang máy lắp cho chung cư để chiếm đoạt tiền của cư dân chung cư.

Trước đó, năm 2022 Công an TP.HCM cũng xử lý hình sự trưởng ban quản trị và một thành viên bản quản trị chung cư Thịnh Vượng (TP Thủ Đức) về hành vi tham ô tài sản. Hai cá nhân này đã lấy tiền quỹ bảo trì của chung cư để sử dụng cho mục đích cá nhân.

Làm sao cho đúng luật lẫn vừa lòng?

"Ở các chung cư hiện nay, ban quản trị cũng chỉ là các cư dân của chung cư được bầu vào ban quản trị để chịu trách nhiệm đại diện cho tất cả cư dân quyết định các vấn đề thu chi, bảo đảm quyền lợi cho cư dân liên quan đến quản lý, hoạt động của chung cư.

Dù số tiền chi bồi dưỡng cho ban quản trị là không đáng kể nhưng trách nhiệm của họ lại lớn, nhất là liên quan đến vấn đề thu chi tiền bạc rất nhạy cảm, các tranh chấp hầu hết phát sinh từ đây" - luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn luật sư TP.HCM, nói.

Ông Nông cũng là người từng có nhiều năm được tín nhiệm giữ chức trưởng ban quản trị tại một chung cư.

Theo ông Nông, quan trọng nhất là chung cư đó phải có quy chế rõ ràng, các vấn đề chung cư của cư dân được ban quản trị đại diện quyết (nhất là tiền quỹ bảo trì) trên cơ sở đồng thuận, minh bạch và có căn cứ.

Việc quản lý, vận hành, hoạt động của chung cư đã được quy định tại Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn. Trong đó có quỹ bảo trì của chung cư là một khoản tiền lớn của cư dân chung cư.

Theo trình tự, tại hội nghị nhà chung cư, sau khi cư dân tín nhiệm bầu ra ban quản trị và được cơ quan có thẩm quyền công nhận thì ban quản trị có đủ tư cách để hoạt động. Ban có thể bị toàn thể cư dân thay đổi, bổ sung thông qua hội nghị nhà chung cư.

Đồng thời hội nghị nhà chung cư cũng sẽ quyết nghị ban hành quy chế nhà chung cư.

"Quy chế nhà chung cư giống như hương ước của làng xã ngày xưa. Quy chế này được áp dụng thống nhất cho mọi hoạt động của chung cư. Quy chế nếu được xây dựng chặt chẽ, chi tiết, bao quát được hết các hoạt động của chung cư thì rất tốt, cứ căn cứ vào đó mà thực hiện.

Đối với việc chi tiền từ quỹ bảo trì hay các khoản thu khác của chung cư đều phải căn cứ các quy định pháp luật, quy chế nhà chung cư, không thể làm khác".

Đồng tình, luật sư Bùi Quốc Tuấn (Đoàn luật sư TP.HCM) cho hay quỹ bảo trì chỉ được sử dụng vào các hạng mục được quy định rõ trong Luật Nhà ở và thông tư 02 như bảo trì diện tích sử dụng chung, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, thiết bị thuộc sở hữu chung... của nhà chung cư.

"Đối với các khoản chi không thuộc các hạng mục được sử dụng quỹ bảo trì thì ban quản trị dứt khoát không được chi. Với các khoản chi phát sinh hằng năm cần được dự trù và để hội nghị nhà chung cư thường niên quyết nghị, căn cứ vào đó để chi. Còn các khoản chi phát sinh, cần thiết thì cũng phải được sự đồng thuận của cư dân.

Cứ giữ vững nguyên tắc như vậy thì sẽ không xảy ra các tranh chấp đáng tiếc giữa cư dân với ban quản trị", luật sư Tuấn nói.

Tranh chấp ở chung cư tăng, vì đâu?

TTO - Chung cư gia tăng nhanh ở các đô thị kèm theo đó là không ít những kiểu tranh chấp. Những khoảng trống pháp lý trong việc quản lý nhà chung cư, văn hóa ứng xử của cư dân... là 'đầu dây mối nhợ'.