Quản Airbnb: móng tay nhọn gặp vỏ quýt dày

Airbnb khởi đầu từ 3 chiếc đệm hơi mà các nhà sáng lập mua về đặt trong căn hộ San Francisco của mình để đón khách đến ở nhờ với giá 80 USD/người. Đó là khai sinh của một loại hình lưu trú mới: người có tài sản nhà ở nhàn rỗi được kết nối với người có nhu cầu thuê chỗ ở ngắn hạn, chủ yếu là khách du lịch. 

Trong khi dịch vụ này góp phần cải thiện trải nghiệm du lịch bằng cách cung cấp thêm một lựa chọn bên cạnh các mô hình lưu trú truyền thống, sự tăng trưởng nóng của nó trong 15 năm qua đang buộc chính quyền các thành phố nơi Airbnb nở rộ đau đầu tìm giải pháp quản lý phù hợp.

Chủ phải ở cùng khách

Một trong những thành phố mới nhất đang siết chặt các quy định quản lý đối với Airbnb là New York. Hàng ngàn địa điểm lưu trú được niêm yết trên nền tảng này đang đứng trước nguy cơ bị xóa sổ sau khi luật 18 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 5-9, buộc tất cả những chủ nhà cho thuê ngắn hạn ở New York phải đăng ký với chính quyền thành phố.

Theo đó, chỉ những người đang sinh sống ở nơi họ cho thuê và có mặt khi người thuê nhà đến ở mới đủ điều kiện đăng ký, đồng thời mỗi địa điểm chỉ có thể đón tối đa 2 khách cùng lúc, theo trang Wired.

Chủ cũng phải mở toàn bộ không gian nhà cho khách - nghĩa là không thể cho thuê mỗi phòng trống. Một phần khác của luật mới cũng cho phép chủ tòa nhà đưa toàn bộ công trình - chẳng hạn một tòa chung cư - vào danh sách cấm kinh doanh lưu trú ngắn hạn, đồng nghĩa không cho phép chủ căn hộ nào kinh doanh Airbnb. 

Tính đến tháng 7-2023, gần 9.000 tòa nhà ở New York đã được đưa vào danh sách trên. Dù về lý thuyết Airbnb hoặc các nền tảng có cung cấp dịch vụ tương tự như VRBO hay Flipkey vẫn có thể tiếp tục hoạt động, các quy định mới của New York khắt khe đến nỗi Airbnb xem đó như "một lệnh cấm trên thực tế" đối với công việc kinh doanh của họ tại đây. 

"Đã qua rồi cái thời của những căn hộ đẹp mắt ở ngay trung tâm thành phố với đủ tiện nghi cho những bữa tiệc độc thân, những căn hộ 2 hay 3 phòng ngủ ấm cúng nằm gần bảo tàng dành cho gia đình, hay thậm chí khả năng cho người khác thuê căn hộ của mình vào cuối tuần khi chủ nhà đi vắng" - Wired viết.

Mỗi nơi lại có cách tiếp cận khác nhau trong quản lý Airbnb. Như Dallas giới hạn chỉ một số khu vực cụ thể của thành phố được phép kinh doanh lưu trú ngắn ngày để tránh những bữa tiệc ồn ào và nguy hiểm ảnh hưởng khu dân cư. 

Tỉnh bang Quebec của Canada thì yêu cầu chủ nhà phải đăng ký để được cấp giấy phép cho thuê nhà ngắn hạn nếu không muốn đối diện mức phạt 10.000 đô la Canada. Ở San Francisco, mỗi chủ nhà chỉ được phép cho thuê nhà của mình qua Airbnb tối đa 90 ngày trong một năm, trong khi ở Paris là 120 ngày.

Lỗ hổng thực thi

Ở thủ đô Berlin nước Đức, các quan chức gần đây đã phải nới lỏng những quy định liên quan đến Airbnb được chứng minh là không thể thực thi được trong thực tế. Thành phố này bắt đầu cấm cho thuê căn hộ nguyên căn ngắn hạn (nhưng vẫn cho phép cho thuê phòng riêng lẻ) vào năm 2016, với hy vọng đưa lượng bất động sản này quay trở lại thị trường cho thuê dài hạn và giảm bớt tình trạng khủng hoảng nhà ở. 

Nhưng Airbnb cũng như các nền tảng đối thủ từ chối chia sẻ dữ liệu về các chủ nhà, khiến lực lượng hành pháp không thể biết chính xác nhà nào vi phạm. Tòa án Đức cũng đứng về phía các công ty khi xem xét tính hợp pháp của loại hình lưu trú này, khiến cơ quan quản lý rơi vào thế khó khi phụ thuộc gần như hoàn toàn vào thông tin chỉ điểm để điều tra những trường hợp vi phạm.

Rút kinh nghiệm từ những hạn chế trên, Berlin đã sửa quy định để yêu cầu các chủ nhà Airbnb đăng ký với chính quyền thành phố, buộc các niêm yết trên nền tảng này phải thể hiện số đăng ký hoặc địa chỉ của chủ nhà. Đổi lại, người dân có thể cho thuê tài sản nhà ở thứ nhất bao lâu tùy thích và nhà ở thứ hai tối đa 90 ngày/năm, trong khi khung tiền phạt tối đa cũng được tăng lên đến 600.000 euro. Tính đến cuối tháng 6, có gần 12.500 nhà ở Berlin được niêm yết trên nền tảng Airbnb, theo trang Inside Airbnb.

Hiếm có thành phố nào dành nhiều nguồn lực để quản lý các nền tảng cho thuê nhà ngắn hạn như Barcelona của Tây Ban Nha, nơi Airbnb xuất hiện và trở thành hiện tượng từ rất sớm. Từ 2009 - 2014, số lượng niêm yết Airbnb của thành phố này tăng trưởng nóng từ 0 lên đến 20.000 địa điểm. 

Năm 2015, thị trưởng Ada Colau thắng cử nhờ một nghị trình chống Airbnb, biến nơi đây thành thành phố lớn duy nhất của châu Âu cấm cho thuê phòng riêng lẻ, theo Bloomberg. Một hệ thống cấp phép cũng ra đời từ năm 2011 buộc các nền tảng thể hiện số giấy phép đăng ký của tất cả niêm yết.

Ngày nay, Barcelona dành khoảng 2 triệu euro mỗi năm cho việc đảm bảo tuân thủ các quy định này. Dù vậy, thành phố vẫn gặp khó khăn trong việc quản lý loại hình kinh doanh đặc thù. Inside Airbnb ước tính 30% trong số 15.655 tài sản nhà ở niêm yết trên Airbnb ở Barcelona tính đến cuối tháng 6-2023 cung cấp số đăng ký giả. Khoảng 25% chủ nhà khẳng định họ được miễn giấy phép, nhưng Airbnb không yêu cầu cung cấp bằng chứng để xác thực.

Trường hợp của Camden, một quận ở bắc London có diện tích bao phủ một phần trung tâm thành phố, minh họa rõ lý do tại sao nhiều chính quyền thành phố vẫn cảm thấy họ đang thiếu các công cụ và thông tin cần thiết để thực thi những quy định quản lý Airbnb. 

Năm 2020, Camden triển khai phần mềm nội địa từ Công ty Talk and Code được thiết kế để quét thông tin công khai từ tất cả các nền tảng trực tuyến nhằm xác định có bao nhiêu nhà cho thuê vi phạm giới hạn 90 đêm/năm của London. Kết quả khá rõ ràng: trong số 7.100 căn hộ niêm yết trên các nền tảng lưu trú ngắn hạn năm 2019, Talk and Code ước tính 48% đã vượt giới hạn.

Theo bà Elizabeth Beaumont, quản lý khiếu nại và thực thi quận Camden, tìm ra địa chỉ chính xác của các niêm yết vi phạm là công việc tốn nhiều thời gian và công sức, nhất là khi Airbnb từ chối tiết lộ thông tin này và các chủ nhà có nhiều mánh khóe để che đậy. Ngay cả khi có địa chỉ trong tay, dữ liệu có được từ phần mềm quét cũng sẽ là không đủ chứng cứ truy tố.

"Chúng tôi cần bằng chứng rõ ràng, chẳng hạn khi một niêm yết nhận được hơn 90 đánh giá trong một năm chứng minh nó đã vượt quá định mức cho phép" - bà nêu ví dụ. Đến nay, Camden mới chỉ ban hành vỏn vẹn 20 cảnh báo đến các chủ nhà vi phạm quy định, và chưa có ai phải đóng mức phạt 25.000 bảng Anh.

Nắm kẻ có tóc

Các nỗ lực phản kháng quy định quản lý cho đến nay vẫn không thành công. Airbnb đệ đơn kiện thành phố New York hồi tháng 6-2023, nhưng bị tòa bác đơn với lý do các lệnh hạn chế được chính quyền thành phố ban hành là "hoàn toàn hợp lý". 

Airbnb không bình luận liệu họ có ý định kháng cáo hay không. Ông Theo Yedinsky, giám đốc chính sách toàn cầu của Airbnb, nhìn nhận các quy định mới là "một cú giáng" vào nền kinh tế du lịch và hàng ngàn người dân New York cũng như các doanh nghiệp nhỏ - những đối tượng dựa vào số tiền kiếm được từ chia sẻ nhà ở và du lịch để trang trải các chi phí. 

"Thành phố đang gửi một thông điệp rõ ràng tới hàng triệu du khách tiềm năng, những người giờ đây sẽ có ít lựa chọn chỗ ở hơn khi họ đến thăm thành phố New York: Bạn không được chào đón" - Yedinsky nói với Wired.

Một trong những đối tượng dễ bị tổn thương bởi các luật mới là những người - giống câu chuyện của các nhà sáng lập - tìm đến Airbnb để xoay xở đóng tiền nhà bằng cách cho người khác thuê lại khi họ đi vắng, hoặc "xẻ" một phần nơi ở để làm dịch vụ hòng kiếm thêm chút đỉnh. 

Những người như bà Margenett Moore-Roberts cảm thấy luật mới đang gom họ cùng một nhóm với những "chủ nhà chuyên nghiệp" với hàng chục tài sản cho thuê một cách bất công. Moore-Robert hiện đang cho thuê một căn hộ 2 phòng ngủ ở Brooklyn qua Airbnb trong khi bà sống cùng chồng và con gái tại một căn khác trong cùng tòa nhà. 

Vì gia đình bà không sinh sống trong căn hộ thứ hai, bà sẽ không thể cho thuê nó trên Airbnb cho những khách thuê dưới 30 ngày theo quy định mới. "Việc gom tất cả thể loại chủ nhà làm một quả là rất thiếu công bằng và chẳng mang lại lợi lộc gì" - Moore-Roberts nói.

Tính hiệu quả của những quy định quản lý Airbnb đã được đặt dấu hỏi tại nhiều thành phố gặp khó khăn trong việc vượt qua những thách thức của quá trình thực thi. Lấy thủ đô Copenhagen của Đan Mạch làm ví dụ: nước này bắt đầu cấm các niêm yết Airbnb toàn thời gian từ năm 2018, trong đó Copenhagen đặt ra định mức tối đa 70 đêm/năm. 

Nhưng ở những nơi như quận Nørrebro sầm uất, cư dân cho biết lượng du khách thuê ngắn hạn vẫn ngày càng xâm chiếm cộng đồng địa phương như chưa hề có lệnh cấm. "Tòa nhà của tôi hết nửa đã trở thành khách sạn rồi" - một người dân sinh sống tại một khu nhà dành cho công nhân đề nghị giấu tên nói với Bloomberg.

Trong khi đó, Airbnb khẳng định luôn hợp tác với chính quyền địa phương để thực thi các quy định quản lý. Cụ thể, công ty ra mắt công cụ dữ liệu City Portal năm 2020, cho phép người có thẩm quyền truy cập một số thông tin liên quan đến khách và chủ nhà Airbnb ở thành phố cũng như theo dõi ảnh hưởng của nhà cho thuê Airbnb đến thị trường nhà ở. 

Công cụ này có thể cung cấp vị trí tương đối - nhưng không chính xác - của các niêm yết vi phạm pháp luật để trợ giúp lực lượng hành pháp. Đến nay, hơn 350 thành phố và cơ quan du lịch đã đăng ký City Portal, theo Yedinsky.

Khi bế tắc kéo dài, cả hai phía đều đang có những thay đổi chiến thuật. Một số chủ nhà đang tìm cách hài hòa giữa việc chấp hành luật pháp và bảo đảm nguồn thu bằng cách kết hợp giữa cho thuê ngắn hạn vào mùa cao điểm du lịch và tìm khách thuê dài hạn vào những tháng thấp điểm. 

Các thành phố thì hy vọng việc thực thi các quy định có thể trở nên dễ dàng hơn khi khối lượng và tính chất của dữ liệu được chia sẻ với chính quyền ngày càng mở rộng. Airbnb cũng cho biết họ ủng hộ việc đưa ra các quy tắc hài hòa hơn về chia sẻ dữ liệu và minh bạch thuế - một quá trình đã được xúc tiến ở EU.

Các nhà lập pháp địa phương cũng đang trở nên tinh vi hơn trong việc xây dựng các quy định. Chẳng hạn, hồi tháng 7 năm nay, khu vực Catalonia của Tây Ban Nha đã loại bỏ các miễn trừ kiểm soát tiền thuê đối với dịch vụ cho thuê nhà ở trung hạn, khiến chủ nhà khó chuyển đổi giữa những người thuê ngắn hạn và trung hạn hơn. 

Nhưng nếu lịch sử dạy ta một bài học thì đó là chủ nhà sẽ luôn tìm ra cách để thích nghi. "Dường như chưa có thành phố nào giải quyết được thấu đáo bài toán cân bằng lợi ích của việc cho thuê nhà ở ngắn hạn với các phí tổn rộng lớn hơn" - Bloomberg kết luận.