Phóng to

Một điểm dạy ngoại ngữ trên đường Quang Trung, Q.Gò Vấp, TP.HCM nằm trong khu vực dân cư Ảnh: N.H.

Căn cứ nghị định 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ, hình thức sử dụng nhà ở trên bị coi là “trái mục đích quy định”. Trường hợp có kết hợp giữa ở và sản xuất kinh doanh thì mới được miễn phạt. Hướng dẫn trên của Bộ Xây dựng đã khiến hàng triệu người đang sở hữu, sử dụng nhà ở phải giật mình.

Theo đại diện thanh tra Bộ Xây dựng, quy định này đã có nhưng lâu nay các cơ quan chức năng không xử phạt. Các địa phương kêu rằng dạng vi phạm này nhiều quá, nhiều cũng phải xử phạt và kèm theo rút giấy phép kinh doanh.

Công chứng hợp đồng, nộp thuế đầy đủ vẫn bị phạt?

Thực tế không chỉ ở TP.HCM mà hầu hết địa phương khác, người dân thường tận dụng nhà ở để làm cửa hàng kinh doanh, quán xá, văn phòng công ty hay thậm chí cả kho chứa hàng, cơ sở sản xuất nhỏ (may thêu, in ấn...). Khi hỏi về việc có thể bị xử phạt vì nhà không để ở mà cho thuê làm văn phòng công ty, bà Trần Thị Mỹ Linh, chủ căn nhà mặt tiền đường Cộng Hòa (đang cho một công ty chuyên kinh doanh vật liệu xây dựng thuê), bức xúc: “Căn nhà này thuộc quyền sở hữu hợp pháp của gia đình tôi, có chủ quyền hồng do Nhà nước cấp đàng hoàng. Tôi cho công ty thuê có làm hợp đồng công chứng, hằng tháng đóng thuế đầy đủ cho Nhà nước mà giờ bảo bị xử phạt là thế nào?”.

Thật ra, vấn đề xử phạt do “sử dụng nhà ở trái mục đích quy định” đã được quy định trong nghị định 23, nhưng từ đó đến nay hầu như không có trường hợp nào bị xử phạt. Khi chủ sở hữu nhà đem nhà ở của mình cho thuê làm văn phòng công ty, làm cửa hàng kinh doanh cũng vẫn được cơ quan công chứng chứng thực hợp đồng bình thường. Cơ quan thuế hằng tháng vẫn thu tiền thuế đều đặn, dù biết nhà ở được cho thuê với mục đích làm văn phòng công ty.

Ông Hoàng Xuân Hoan, trưởng Phòng công chứng số 2, cho biết: “Bộ luật dân sự quy định chủ sở hữu nhà ở có toàn quyền đối với tài sản thuộc sở hữu của mình như để ở, cho thuê, cho mượn, bán, tặng cho... miễn rằng việc thực hiện quyền sở hữu nhà của họ không gây ảnh hưởng đến lợi ích công cộng, lợi ích của người khác hay vi phạm quy định của pháp luật. Mà theo Luật nhà ở thì không thấy quy định nào cấm người sở hữu nhà dùng nhà của mình để làm cửa hàng kinh doanh, mở văn phòng công ty. Vì thế khi chủ sở hữu nhà có giấy tờ hợp pháp, hai bên cho thuê và thuê nhà thỏa thuận được với nhau về các điều kiện thuê nhà là đủ điều kiện để chúng tôi công chứng hợp đồng”.

Trong khi đó, một lãnh đạo Sở Kế hoạch và đầu tư TP.HCM cho biết thủ tục cấp giấy phép kinh doanh cũng không đòi hỏi người đăng ký kinh doanh phải chứng minh điều kiện về trụ sở kinh doanh. Còn được kinh doanh ngành nghề nào thì phải được chính cơ quan chuyên môn về ngành nghề ấy cấp phép hoạt động.

Băn khoăn “trái mục đích”

Quá chung chung Theo bà Ung Thị Xuân Hương - phó giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM, quy định của pháp luật còn quá chung chung nên không phù hợp. Thực tế có nhiều trường hợp cả căn nhà ở biến thành khách sạn, quán bar, trường học, văn phòng cho thuê, ảnh hưởng đến an toàn công trình, an toàn cháy nổ, an ninh trật tự chung... Những trường hợp này phải xử phạt để bảo đảm trật tự chung cho xã hội, tránh gây hậu quả nghiêm trọng. Còn những trường hợp chủ nhà chỉ cho thuê một phần hoặc toàn bộ căn nhà để kinh doanh nhưng ngành nghề kinh doanh không gây mất trật tự chung, không ảnh hưởng đến kết cấu công trình... thì phải khẳng định là không vi phạm.

Ông Nguyễn Như Hồng, chánh Thanh tra xây dựng quận Phú Nhuận, TP.HCM, băn khoăn tuy trong giấy chủ quyền nhà, giấy phép xây dựng đều có ghi “nhà ở” hoặc “nhà ở riêng lẻ”, nhưng những chữ này chỉ được hiểu là phân loại công trình chứ không phải là mục đích sử dụng. Nếu Bộ Xây dựng muốn xử phạt hành vi sử dụng nhà ở trái mục đích thì phải hướng dẫn rõ thế nào là trái mục đích.

Còn ông Lương Đức Hiệp, chánh Thanh tra xây dựng quận 4, thắc mắc: “Về nguyên tắc khi một căn nhà dùng để ở được cho thuê làm văn phòng, kinh doanh... thì phải xin phép cải tạo cho phù hợp với mục đích sử dụng mới. Vì có những nghề kinh doanh tập trung đông người, dễ cháy nổ, người đi lại nhiều, cơ quan chức năng phải xem xét việc chuyển đổi này có phù hợp hay không. Hiện nay, thanh tra xây dựng cũng nắm được nhiều trường hợp chuyển mục đích sử dụng nhà thành cơ sở kinh doanh, văn phòng cho thuê nhưng thấy chưa cần thiết và không đáng để xử phạt. Bộ Xây dựng nên hướng dẫn rõ việc sử dụng nhà sai mục đích ở quy mô nào thì xử phạt để người bị phạt tâm phục khẩu phục”.

Phân tích sâu hơn, luật sư Nguyễn Thị Minh Huyền, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng điều 8 Luật nhà ở chỉ quy định “cấm sử dụng nhà vào các hoạt động bị cấm theo quy định của pháp luật”. Điều này được hiểu là nếu người dân sử dụng nhà ở vào những mục đích vi phạm pháp luật như kinh doanh mại dâm, sản xuất ma túy, buôn bán vũ khí... thì mới vi phạm. Còn việc người dân mở cửa hàng, cửa hiệu, công ty hợp pháp tại nhà mình thì chắc chắn không phải là hoạt động bị cấm. Tuy nhiên, khi nghị định 23 hướng dẫn thì điều cấm tại Luật nhà ở đã được mở rộng ra thành “sử dụng nhà ở trái mục đích”, nhưng lại không nêu rõ hành vi nào là sử dụng nhà trái mục đích.

Chính cái “nửa vời” này mới phát sinh hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại công văn 699 “đối với những trường hợp vừa kinh doanh, sản xuất vừa ở thì có thể xem xét không xử phạt vi phạm hành chính”. Một hướng dẫn mang tính cảm quan như thế sẽ tiếp tục vô tình tạo ra thêm cái quyền “được xét” của các cơ quan quản lý xây dựng, và người dân sẽ phải tìm cách “lách” quy định để vừa ở vừa kinh doanh nhằm tránh bị phạt.

Luật sư Nguyễn Thị Minh Huyền cũng cho rằng vấn đề nhà ở chỉ được dùng cho mục đích để ở là một tiêu chí lâu dài nhằm nâng cao chất lượng không gian sống cho người dân, được nhiều nước trên thế giới quy định. Tuy nhiên ở VN, việc quy hoạch đô thị còn chưa có những phân khu chức năng cụ thể như khu vực, tuyến đường nào để ở, khu vực kinh doanh, buôn bán, khu vực công sở... nên không có cơ sở để cho rằng dùng nhà ở để kinh doanh, làm công sở là vi phạm.

Thiết nghĩ, quy định này chỉ nên áp dụng đối với dạng chung cư, căn hộ bởi nhà chung cư được quy hoạch, thiết kế theo mục đích sử dụng với các tiêu chuẩn về tải trọng, cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn, phòng cháy chữa cháy... phù hợp với nhà ở, nếu sử dụng sai mục đích sẽ không đảm bảo các điều kiện an toàn.