Khu đất trong KCN Đức Hòa III - Việt Hóa được phê duyệt làm nhà ở chuyên gia nhưng chủ đầu tư đã bán cho người dân (khu vực đánh dấu) - Ảnh: QUAN G ĐỊNH

Nhưng theo ghi nhận của PV Tuổi Trẻ, những khu đất này được phân lô và ồ ạt rao bán.

Long An gần đây đang trở thành một trong những địa phương "chiếm sóng" thị trường đất đai trên nhiều trang mạng thông tin, sàn giao dịch mua bán bất động sản. Một điều khá lạ là rất nhiều nhà đầu tư, người dân đang đổ dồn về đây để mua đất nền nằm ngay trong... các KCN.

Đi mua đất nền trong KCN

Một ngày đầu tháng 4-2019, theo lời rao "đảm bảo sinh lợi", chúng tôi tìm đến KCN Cầu Tràm, xã Long Trạch, huyện Cần Đước (Long An). Chủ đầu tư dự án được giới thiệu là Công ty cổ phần bất động sản BNC (Công ty BNC). Khu đất này nằm sát bên một số nhà xưởng của KCN Cầu Tràm, hiện đang được san lấp mặt bằng, làm đường.

Thấy có khách, một nhân viên môi giới Công ty BNC đon đả mời chào chúng tôi. Nhân viên môi giới liến thoắng giới thiệu: Khu đất này trước đây nằm trong tổng thể KCN Cầu Tràm do Công ty cổ phần thương mại dịch vụ xây dựng Trung Thành (Công ty Trung Thành) làm chủ đầu tư. 

Sau đó Công ty Trung Thành đã làm thủ tục chuyển mục đích sang đất ở xong xuôi rồi. Hiện Công ty BNC đã nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án từ Công ty Trung Thành với điều kiện công ty này phải làm xong giấy phép, hạ tầng rồi mới giao hẳn cho Công ty BNC.

"Bởi vậy trên pháp lý dự án thì Công ty Trung Thành vẫn đứng nhưng Công ty BNC chịu vốn. Nhiều đối tác muốn mua vị trí này không mua được, chỉ bên em mua được thôi, tại vì quan trọng là mối quan hệ thôi" - nhân viên môi giới nói.

Đồ họa: NHƯ KHANH

Nhằm thuyết phục chúng tôi, nhân viên môi giới đưa cả bản vẽ, chỉ vào giới thiệu: dự án có hơn 700 nền nhà phố từ 90-100m² và 42 biệt thự. 

Trong đó hiện Công ty BNC nhận đặt chỗ 20 triệu đồng/nền cho một số lô trong dự án và sẽ mở bán cuối tháng 4 này. Giá bán khoảng 13 - 15 triệu đồng/m², tính ra khoảng 1,17 - 1,5 tỉ đồng/nền. "Đất ngay KCN hiện nóng, sốt, đầu tư chắc chắn có lời" - nhân viên môi giới thuyết phục.

Nhưng chúng tôi muốn mua đất để xây biệt thự? - chúng tôi hỏi, nhân viên môi giới trả lời: "Toàn bộ biệt thự được bố trí dọc mặt tiền rạch rất đẹp là "suất ngoại giao", không bán".

Tương tự, tình trạng rao bán đất nền dân cư tràn lan cũng diễn ra tại dự án Vista Land trong KCN Đức Hòa III - Việt Hóa. Trong hai ngày thứ năm và chủ nhật hằng tuần, nhân viên những sàn môi giới bất động sản tại TP.HCM đều đưa ôtô chở khách nườm nượp xuống xem đất tại dự án Vista Land, ngay trong KCN Đức Hòa III - Việt Hóa. 

Cuối tháng 3 và đầu tháng 4, chúng tôi cũng "lên xe đi xem đất". Ngay khi bước lên xe chúng tôi được các nhân viên môi giới giới thiệu dự án này đã mở bán từ lâu và có sổ nên đảm bảo đầu tư an toàn. Xung quanh đó hàng loạt nhà máy của KCN đang hoạt động với hàng ngàn công nhân nên tương lai sẽ rất "hot", lãi cao.

Ngồi ngay bên cạnh chúng tôi là ông T.P. - một người mua đất tại dự án Vista Land và hiện đang môi giới khách mua lại nền đất tại dự án này - giới thiệu khu đất này thuộc diện tích KCN Đức Hòa III - Việt Hóa được phê duyệt làm nhà ở chuyên gia. 

Nhưng đã bán cho người đầu tư từ năm 2018 và "ai mua cũng được". Thời điểm đó, ông P. đặt mua 10 nền và hiện đã được cấp giấy chứng nhận từng nền. Theo ông P., nền đất dự án Vista Land đã bán qua lại nhiều đời chủ, khách chủ yếu từ TP.HCM về mua đầu tư. Ông P. khuyên chúng tôi nên mua nhanh vì dù bán nhiều đợt nhưng giá dự án này còn mềm.

"Quan trọng ngay phía sau dự án này có một khu đất vừa được Thủ tướng cho chuyển đổi thành đất ở và sẽ triển khai thành giai đoạn 2 dự án Vista Land" - ông P. nói và để khách mua tin tưởng hơn, ông đưa ra một bản vẽ phân lô. Trên bản đồ chúng tôi đếm được có hơn 200 lô dự án đang được rao bán, đánh số.

Một số nơi trong KCN Đức Hòa III - Việt Hóa được chuyển sang làm nhà ở chuyên gia nhưng chủ đầu tư lại bán cho người dân - Ảnh: Q.Đ.

Chưa chuyển đổi đã bán đất nền

Trái với những lời mời mua đất hấp dẫn của môi giới, theo tìm hiểu của phóng viên Tuổi Trẻ, vấn đề pháp lý tại các dự án trên rất nhiều bất cập. Cụ thể, tháng 12-2018, 4 KCN tại Long An (trong đó có KCN Đức Hòa III - Việt Hóa và KCN Cầu Tràm) được Chính phủ đồng ý điều chỉnh giảm diện tích đất KCN. 

Trong công văn Thủ tướng nêu rõ: "Giao UBND tỉnh Long An triển khai xây dựng nhà ở công nhân và các công trình phúc lợi xã hội tại các KCN để đảm bảo điều kiện sống, làm việc của người lao động". Thế nhưng mục đích xây "nhà ở công nhân" đã bị các chủ đầu tư gác sang một bên, thay vào đó, các khu đất được phân lô, rao bán ồ ạt.

KCN Cầu Tràm là một trong 4 KCN nói trên được điều chỉnh giảm diện tích đất chuyển đổi thành đất ở. KCN này có diện tích khoảng 77,8ha do Công ty cổ phần thương mại dịch vụ xây dựng Trung Thành làm chủ đầu tư. 

Tháng 4-2017, Công ty Trung Thành có tờ trình gửi Ban quản lý khu kinh tế và UBND tỉnh Long An xin chuyển đổi khoảng 16,7ha đất KCN sang đất ở cho công nhân, người thu nhập thấp.

Tờ trình của Ban quản lý khu kinh tế gửi UBND tỉnh Long An sau đó cũng khẳng định phần diện tích chuyển thành đất ở tại KCN Cầu Tràm sẽ làm nhà ở cho người lao động, người có thu nhập thấp, tạo điều kiện giải quyết nhà ở cho công nhân đang làm việc tại các doanh nghiệp trong KCN.

Dự án đất nền Long An BNC DRAGON - Sơ đồ phân lô - BTV: L.A.T được quảng cáo trên trang web bncland.vn

Sau nhiều cuộc họp với các sở, ngành, UBND tỉnh Long An đưa nội dung xin chuyển đổi đất tại KCN Cầu Tràm vào đề án rà soát các KCN trên địa bàn tỉnh này trình Thủ tướng xem xét. 

Trong văn bản gửi Bộ Kế hoạch - đầu tư giải thích việc xin giảm diện tích đất công nghiệp tại KCN Cầu Tràm, UBND tỉnh Long An trình bày rõ lý do hiện (tháng 2-2018) công nhân đã đông và sắp tới sẽ còn tăng thêm nữa. 

Do đó "việc cắt giảm diện tích chuyển thành đất ở cho người lao động và người có thu nhập thấp sẽ tạo điều kiện giải quyết nhà ở cho công nhân đang làm việc tại KCN", văn bản nêu. Thế nhưng thực tế không phải vậy. 

Theo điều tra của Tuổi Trẻ, từ khi chưa có chủ trương cho chuyển đổi của Thủ tướng, Công ty Trung Thành đã chuyển nhượng khu đất cho một công ty bất động sản khác làm dự án, rao bán như dự án thương mại thông thường.

Cụ thể, việc chuyển đổi được Thủ tướng chấp thuận tháng 12-2018 nhưng trước đó bốn tháng, vào tháng 8-2018, Công ty Trung Thành đã ký hợp đồng tiến trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khu dân cư và tái định cư KCN Cầu Tràm giai đoạn 2 với Công ty BNC (thành lập tháng 3-2018). 

BNC là đơn vị bao tiêu duy nhất toàn bộ 716 lô đất thuộc dự án nói trên. Như vậy, thời điểm chuyển nhượng, hồ sơ xin chủ trương điều chỉnh của tỉnh Long An vẫn chỉ đang được xem xét, Thủ tướng chưa đồng ý.

Việc làm trái quy định được những đơn vị trên đẩy thêm một bước nữa. Sau khi Thủ tướng đồng ý, hiện các sở, ngành Long An đang hướng dẫn chủ đầu tư làm dự án nhưng Công ty BNC đã vẽ bản đồ phân lô nền dự kiến trên khu đất chuyển đổi lấy tên thương mại "Khu đô thị thương mại BNC Dragon". 

Dự án này được rao bán và cho khách tự do đặt chỗ đầu tư. Chủ trương ban đầu xin làm nhà ở cho công nhân, thế nhưng hiện nay khách nào vào mua đầu tư cũng được.

Chuyển đổi đất "xây nhà chuyên gia" chỉ là cái cớ

Nhân viên môi giới giới thiệu các lô trong khu đất KCN Đức Hòa III - Việt Hóa, tỉnh Long An - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Một khu đất cũng được Thủ tướng chấp thuận cho chuyển đổi thuộc KCN Đức Hòa III - Việt Hóa, chính là khu đất được một số sàn môi giới giới thiệu giai đoạn 2 dự án Vista Land sắp mở bán mà chúng tôi đề cập ở trong bài. Khu đất này được chủ đầu tư xin chuyển đổi sang đất ở chủ yếu để phục vụ công nhân.

Theo điều tra của chúng tôi, trong KCN này đã từng được phê duyệt dự án nhà ở chuyên gia, công nhân nhưng chủ đầu tư chưa xây dựng mà thay vào đó đang rao bán nền đất thương mại đại trà.

Cụ thể, theo quyết định phê duyệt năm 2008 của UBND tỉnh Long An, KCN Đức Hòa III - Việt Hóa do Công ty TNHH MTV phát triển kinh doanh hạ tầng KCN Phú Mỹ Vinh (Công ty Phú Mỹ Vinh) làm chủ đầu tư có diện tích khoảng 83,2ha.

Trong đó cơ cấu phân khu dành cho chức năng ở gần 6ha, bao gồm đất biệt thự cho chuyên gia là 3,4ha và đất nhà ở cho công nhân 2,56ha. Tháng 3-2018, UBND tỉnh Long An có quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 khu nhà ở chuyên gia KCN Đức Hòa III - Việt Hóa phục vụ cho chuyên gia làm việc trong KCN này và các khu lân cận.

Nhưng thực tế hiện phần đất trên của dự án này được phân lô, bán đại trà cho người đầu tư với tên thương mại Vista Land.

Trước đó, từ giữa năm 2017, Công ty Phú Mỹ Vinh đã làm các thủ tục xin điều chỉnh thêm hơn 36,2ha đất KCN sang đất ở để đầu tư tiếp khu dân cư, thương mại, dịch vụ, trong đó nhấn mạnh để xây nhà ở cho chuyên gia, công nhân.

Và báo cáo giải trình việc xin giảm diện tích tại KCN này, UBND tỉnh Long An cũng một lần nữa nhấn mạnh việc chuyển đổi đất thành khu nhà ở để phục vụ nhu cầu đời sống, nhu cầu ở cho công nhân, cũng như cho chuyên gia là nhu cầu rất quan trọng và cần thiết.

Thế nhưng, trái với giải trình của UBND tỉnh Long An, theo điều tra của chúng tôi, khu đất xây nhà ở chuyên gia, công nhân được phê duyệt trên cũng đang bị phân lô, bán nền thương mại.

Dự án khu dân cư Cầu Tràm do Công ty cổ phần TM DV XD và XNK Trung Thành làm chủ đầu tư - Ảnh: khudancucautram.com

* Ông Nguyễn Đăng Sơn (phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, Tổng hội Xây dựng Việt Nam):

Khu dân cư không thể nằm trong KCN

Ông Nguyễn Đăng Sơn (phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, Tổng hội Xây dựng Việt Nam)

Về nguyên tắc ở các nước khi quy hoạch KCN sẽ thường có khu dân cư gần kề để phục vụ nhu cầu ở của người lao động trong KCN.

Tuy nhiên, khu dân cư phải nằm tách rời, không nằm trong KCN. Mặt khác, khoảng cách giữa khu dân cư và KCN được tính toán phù hợp, đảm bảo ô nhiễm môi trường KCN không gây ảnh hưởng đến đời sống người dân trong các khu dân cư hình thành trong tương lai.

Thậm chí phải có dải cây xanh ngăn cách KCN và khu dân cư. Do vậy, việc chuyển đổi một phần đất KCN sang đất ở cần được đánh giá, tính toán kỹ lưỡng trước khi phê duyệt để tránh xảy ra những sự cố ô nhiễm sau này.

Riêng đối với những khu đất được phê duyệt chủ trương chuyển đổi để hình thành khu dân cư nhưng xung quanh có các nhà máy sản xuất của KCN là không hợp lý. Bởi vì người dân khi về sinh sống sẽ có nguy cơ chịu ô nhiễm không khí, nước thải, tiếng ồn... từ hoạt động sản xuất của các nhà máy.

* Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Chuyển nhượng dự án là sai!

Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM)

Theo Luật đất đai và Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, nếu được Thủ tướng đồng ý chủ trương, chủ đầu tư này phải thực hiện thêm hàng loạt thủ tục như xin chấp thuận chủ đầu tư, điều chỉnh quy hoạch phân khu chức năng KCN, chuyển mục đích sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 dự án nhà ở... cho đến khi được cấp giấy chứng nhận riêng cho phần diện tích chuyển đổi thì chủ đầu tư mới được chuyển nhượng dự án.

Nhưng chủ đầu tư KCN Cầu Tràm đã bán, chuyển nhượng dự án sớm khi chưa được phép.

TTO - Dự án khu du lịch sinh thái và trải nghiệm giáo dục Hoa Hồng ở thôn Tân Hương, xã Nam Hương, Thạch Hà, Hà Tĩnh chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng chủ đầu tư đã cho xây hàng loạt hạng mục và đi vào khai thác.