Chủ đầu tư chung cư Hưng Ngân bị UBND TP.HCM phạt vì chậm bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư - Ảnh: T.T.D.

Đó là ý kiến của Sở Xây dựng TP.HCM sau phiên giải trình về việc thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng kinh hiện nay, do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức ngày 24-4.

3 phương án thu phí bảo trì

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, nguyên nhân xảy ra tranh chấp, khiếu nại liên quan tới công tác quản lý, vận hành nhà chung cư là do một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính thực hiện dự án, chỉ chú trọng thu lợi nhuận từ bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau khi bán.

Các chủ đầu tư không mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì, mà sử dụng khoản tiền này phục vụ mục đích kinh doanh. Có chủ đầu tư chấp nhận nộp phạt để trì hoãn, kéo dài thời gian bàn giao kinh phí bảo trì.

Để giải quyết tình trạng này, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Ủy ban Pháp luật của Quốc hội hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan phí bảo trì chung cư.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng đề nghị các bộ, ngành, UBND các tỉnh, thành phố phối hợp với Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trái quy định pháp luật.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đề xuất ba phương án liên quan phí bảo trì chung cư.

Phương án một là giữ nguyên mức phí 2% giá trị căn hộ mà người mua nhà phải nộp ngay khi mua nhà như hiện nay và có biện pháp quản lý, sử dụng hiệu quả. Phương án hai là bỏ việc đóng 2% phí bảo trì, khi nào chung cư phát sinh hư hỏng sẽ thu tiền để sửa chữa.

Phương án ba là không thu ngay 2% phí bảo trì một lần khi khách hàng mua nhà, mà sau 5 năm chung cư đi vào hoạt động mới bắt đầu thu. Lý do là trong 5 năm đầu chung cư còn hạn bảo hành của chủ đầu tư nên chưa sử dụng kinh phí này.

"Đề xuất của Bộ Xây dựng nghiêng về phương án ba vì việc thu kinh phí bảo trì theo cách này là hợp lý nhất" - ông Ninh cho hay.

Đề xuất bên thứ ba thu hộ, giữ hộ

Trao đổi với Tuổi Trẻ sau phiên giải trình, ông Trần Trọng Tuấn, giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho rằng việc thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung tại chung cư bằng 2% giá trị căn hộ là phù hợp. Vì vậy, cần phải tổng kết thực tiễn để khắc phục sao cho việc thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư không xảy ra tranh chấp như hiện nay.

"Sử dụng sai kinh phí bảo trì là do hai phía: chủ đầu tư thu nhưng không chuyển giao cho ban quản trị, chủ đầu tư đã chuyển giao nhưng ban quản trị sử dụng không đúng mục đích" - ông Tuấn nhận định.

Cũng theo ông Tuấn, cần phải quy định cách thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư làm sao để thể hiện sự tôn trọng quyền, lợi ích của cư dân và chủ đầu tư, quản lý sử dụng theo quy định trên cơ sở quyết định của chủ sở hữu.

"Nếu thu phí bảo trì một lần thì có người cho rằng đây là gánh nặng cho người mua nhà, nhưng cũng có trường hợp muốn nộp một lần cho xong. Quy định phải cho người mua nhà lựa chọn cách nộp kinh phí bảo trì.

Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất mô hình thu hộ và giữ hộ: có một bên thứ ba như ngân hàng hoặc doanh nghiệp đứng ra thu và giữ phần kinh phí bảo trì chung cư. Người mua nhà muốn hoàn tất hợp đồng, làm giấy chủ quyền nhà thì nộp kinh phí này vô tài khoản do các tổ chức trên chỉ định cho từng chung cư.

Khi chung cư đi vào hoạt động, ban quản trị muốn chi như thế nào phải đúng quy định, đúng thủ tục thì tổ chức trên mới giải ngân. Cách quản lý và giải ngân như Kho bạc Nhà nước giải ngân tiền ngân sách, chứ không phải các thành viên ban quản trị muốn rút tiền lúc nào cũng được" - ông Tuấn đề xuất.

Ông Lê Hoàng Châu, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề xuất thêm phương án mới là nên chia số tiền 2% giá trị căn hộ này thành 60 phần để các chủ căn hộ nộp dần trong 60 tháng sau khi nhận nhà.

Về việc sử dụng kinh phí bảo trì, ông Châu đề xuất chỉ nên sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung như hệ thống kết cấu chịu lực của tòa nhà, bảo trì tường bao, hành lang, cầu thang bộ, lối thoát hiểm.

Còn những hạng mục khác như hệ thống thoát nước, phòng cháy chữa cháy, nhà sinh hoạt cộng đồng, cấp điện, bơm nước... phải sử dụng kinh phí quản lý, vận hành chung cư để sửa chữa, duy tu. Với tường ngăn giữa hai căn hộ thì các chủ nhà phải tự bỏ tiền duy tu, bảo trì.

TTO - Sở Xây dựng TP.HCM đánh giá: việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là rất khó khăn. Nguyên nhân là chủ đầu tư không hợp tác, tài khoản ngân hàng không còn tiền, đã tự ngưng hoạt động hoặc bỏ trốn…