Phát triển nhà ở tại Singapore: Vai trò chủ lực của nhà nước

Hơn 6 năm trước, khi mới sang Singapore sinh sống và làm việc, gia đình tôi thuê một căn hộ HDB 3 phòng ngủ ở đường Bukit Purmei, sát Trường tiểu học Radin Mas, với hy vọng xin được chỗ học gần nhà cho con trai. Ông Mervyn, chủ nhà, là một luật sư. Ông cho thuê căn hộ đã 33 tuổi ở tầng trệt này để sang ở một khu căn hộ cao cấp hơn.

Khu HDB với cây phơi đồ và bãi xe hơi, đằng xa là condominium. Ảnh: L.Nam

Chung cư nhà nước chiếm lĩnh

Khu Bukit Purmei có tổng cộng 15 khối nhà, mỗi khối có từ 12 - 15 tầng, mỗi tầng hơn hai chục căn. Các khu nhà HDB thường được thiết kế gồm nhiều căn hộ trong một cao ốc trung bình hơn 10 tầng, có nơi cao đến 50 tầng như khu Pinnacle Duxton ở đường Cantonment, do Cơ quan Phát triển nhà ở (Housing & Development Board - HDB) xây và chỉ bán cho người dân Singapore. Những thường trú nhân (permanent resident - PR) đã có ít nhất 3 năm sinh sống tại quốc đảo này thì được phép mua lại các căn hộ HDB ở thị trường thứ cấp từ những chủ căn hộ là người Singapore. Cũng vì các căn hộ này do HDB xây nên dân Singapore gọi luôn các căn hộ này là "HDB". Nếu nghe ai đó tự giới thiệu "tôi ở HDB" thì bạn hiểu họ ở đâu.

Hệ thống nhà ở của Singapore được chia ra làm các loại: nhà ở bình dân (public housing) gồm nhiều khu HDB, các chung cư cao cấp và trung cấp (gọi chung là condominium); nhà ở tư nhân (private housing) là các loại nhà phố, biệt thự và các loại nhà ở cao cấp khác. Các khu HDB được Chính phủ Singapore xây dựng trên các khu đất do chính phủ sở hữu trong chương trình "Sở hữu nhà ở" triển khai từ năm 1964.

Các khu HDB gồm nhiều khối nhà, mỗi khối có vài chục đến vài trăm căn hộ. Các khối nhà này được thiết kế với những khu vực sinh hoạt chung, kết nối với nhau bằng những hành lang có mái che kéo dài đến các trạm xe buýt (luôn có ít nhất một cho đến hàng chục tuyến xe buýt liên kết với các khu HDB khác). Thực tế sống 18 tháng ở HDB Bukit Purmei cho thấy nếu trời mưa, từ nhà đi theo các hành lang này có thể ra đến trạm xe buýt mà không bị ướt.

Các khu HDB tích hợp đầy đủ các dịch vụ hỗ trợ người dân: chợ (như kiểu chợ ở VN), siêu thị nhỏ, trường mẫu giáo, trường tiểu học, phòng khám bệnh, khu tập thể dục, khu vui chơi cho trẻ em, sân bóng rổ, sân bóng chuyền, cầu lông, sân đá bóng, đường chạy bộ, bãi đậu xe hơi, khu ẩm thực với đa dạng các cửa hàng ăn uống, bến tàu điện ngầm, trạm xe buýt hoặc trạm trung chuyển xe buýt… Một "đặc sản" của các khu HDB Singapore là các rào phơi đồ vươn ra bên ngoài ở phía cửa sổ khu bếp mà từ bên ngoài đều có thể thấy.

Số liệu cập nhật của Singapore tính đến hết năm 2021 có 72,2% người dân sống trong các căn hộ HDB, 22,1% sống ở condominium và 5% sống ở các căn nhà tư nhân, nhà phố. Các HDB luôn được bảo dưỡng và duy trì sơn sửa, kể cả căn hộ và các khu công cộng bên ngoài. Luôn có nhân công quét dọn, chăm sóc cây, lo điện đóm chung… Khu HDB ở Bukit Purmei đã hơn 30 năm tuổi nhưng vẫn chắc chắn và đẹp, tường không bị rêu mốc hay bong tróc…

Sau 5 năm mới được bán lại

Ở Singapore có ba quyền sở hữu bất động sản: sở hữu vô thời hạn, sở hữu có thời hạn 999 năm (gần như vĩnh viễn) và sở hữu có thời hạn 99 năm dù Singapore mới thành lập được 57 năm. Singapore đang xây dựng nhiều khu dân cư mới bên cạnh những khu như Sengkang, Hougang, Punggol… với nhiều khối nhà HDB to, rộng, liên kết với nhiều trung tâm mua sắm, đường tàu điện…

Xen lẫn các khu HDB có cây phơi đồ nhô ra bên ngoài, Singapore đang triển khai nhiều khu HDB hiện đại, sang trọng hơn. Chẳng hạn khu HDB Pinaccle Duxton ở đường Cantonment gồm 7 khối nhà cao đến 50 tầng. Mỗi căn HDB kiểu mới ở đây giá bán không dưới 1 triệu SGD (hơn 17 tỉ đồng). Căn 3 phòng ngủ ở đây có diện tích gần 96m2 hiện đang giao dịch 1,1 triệu SGD (khoảng 18,5 tỉ đồng). Đến năm 2021, Singapore đã xây gần 1,09 triệu căn HDB mới tính từ hồi triển khai chương trình năm 1964.

Khu ăn uống dưới HDB. Ảnh: L.Nam

Trao đổi với Tuổi Trẻ Cuối Tuần, ông Andy Vũ, một chuyên gia môi giới bất động sản ở Singapore, cho biết HDB được xây dựng phục vụ nhu cầu có nhà ở cho người dân Singapore và được Chính phủ Singapore hỗ trợ. Chẳng hạn, một gia đình Singapore hoặc một cặp vợ chồng mới cưới người Singapore có tổng thu nhập dưới 14.000 SGD/tháng (khoảng 240 triệu đồng) sẽ được mua căn hộ HDB (2 phòng ngủ rộng 65 - 70m2) với giá 200.000 - 300.0000 SGD/căn (hơn 3,3 - 5 tỉ đồng), sau 5 năm mới được phép bán lại cho thường trú nhân hoặc công dân Singapore với giá thị trường.

Người mua có thể lựa chọn vay của ngân hàng hoặc vay với mức trần lên đến 85% tổng giá trị căn nhà (trước đây là 90%) trong vòng 25 năm từ Cơ quan Phát triển nhà ở, với lãi suất hiện nay là 2,6%/năm.

Vẫn theo ông Andy Vũ, do chỉ tập trung khuyến khích để người dân Singapore có nhà và được Chính phủ Singapore hỗ trợ, người ở căn hộ HDB không được thế chấp căn nhà cho dù đã trả toàn bộ giá trị căn hộ, điều hoàn toàn khác với condominium. Người dân Singapore không được phép sở hữu hai căn HDB cùng lúc, họ có thể sở hữu một HDB và một condominium (nhưng phải trả thuế và phí rất cao). Họ cũng được phép hai lần mua HDB, nhưng phải bán căn đầu mới được mua căn thứ hai.

Hằng năm, công dân Singapore và các cặp vợ chồng mới hoặc sắp cưới sẽ đăng ký mua nhà với HDB. Căn cứ vào nhu cầu này, HDB sẽ triển khai các dự án để phục vụ. Mấy năm qua do COVID-19, tốc độ xây các căn hộ mới này bị chậm tiến độ đến ít nhất 2 năm khiến hàng ngàn người không có nhà như kế hoạch. Một số, do không thể chờ đến khi được mua nhà theo tiêu chuẩn, đã phải mua lại nhà HDB ở thị trường thứ cấp (vốn giá cao hơn) thì sẽ được chính phủ hỗ trợ phần chênh lệch hoặc HDB sẽ mua lại căn hộ đó và bán cho họ với giá đúng.

Với những khu HDB đang ở, nếu chính phủ có nhu cầu sử dụng đất thì vẫn bị thu lại, người dân khi ấy sẽ được đền bù và dời đến khu mới. Ngày

26-5-2022, Chính phủ Singapore cho biết do nhu cầu mở rộng khu xuất nhập cảnh ở Woodland, tăng khả năng tiếp nhận lên 40% vào năm 2050 nên họ quyết định thu hồi hơn 800 căn hộ ở các khối nhà 210 đến 218 ở Marsiling Crescent và Marsiling Lane. Những chủ căn hộ này sẽ được bồi thường dựa trên giá trị thị trường của căn hộ của họ và tùy chọn mua căn hộ mới với hợp đồng lên đến 99 năm.

Với các condominium, cũng có thời hạn 99 năm, do các công ty bất động sản xây dựng, thường giá bán cao hơn HDB rất nhiều. Chẳng hạn căn hộ 3 phòng ngủ, rộng 130m2 mà gia đình chúng tôi đang thuê mấy năm nay ở đường Mergui, thuộc quận trung tâm nhưng giáp ranh khu Novena, chủ nhà đang rao bán hơn 1,9 triệu SGD, hơn 32 tỉ đồng (căn tương tự cao hơn 2 tầng so với căn chúng tôi đang thuê đã giao dịch giá sát 2 triệu SGD). Nếu HDB chỉ bán cho công dân hoặc thường trú nhân mua lại sau khi công dân ở 5 năm thì condominium bán cho mọi người. Riêng người nước ngoài phải trả đến 25% thuế (giá trị căn nhà). Mua condominium phải trả đến 75% giá trị căn nhà, trong đó có ít nhất 5% là tiền mặt và chỉ vay ở ngân hàng.

Một công ty kinh doanh bất động sản hoàn toàn có thể mua lại một khu cao ốc, chung cư… và đập đi để xây một dự án mới, chẳng hạn khu phức hợp Golden Complex (hay được gọi là khu chợ Thái vì bên trong có một khu bán đồ Thái Lan) vừa được mua lại với giá 700 triệu SGD. Do dự án đã sử dụng một thời gian dài nên chủ đầu tư mới phải trả thêm một khoản phí gọi là phí phát triển (development charge) cho chính phủ để tiếp tục sử dụng khu đất này trong vòng 99 năm.

Singapore có quy định để siết việc các chủ dự án xí phần diện tích đất tốt. Trong vòng 5 năm kể từ ngày đã đấu giá thành công mảnh đất, chủ đầu tư buộc phải xây dựng và bán cho bằng hết số căn hộ trong dự án, nếu chỉ còn một căn chưa bán hết thì họ cũng bị phạt đến 35% giá trị của miếng đất đã mua.

Chính phủ Singapore cũng vừa thay đổi quy định với các dự án HDB có vị trí đắc địa, trung tâm: thay vì chủ nhà phải ở 5 năm mới được bán lại thì ai mua các căn hộ HBD này phải ở trong vòng 10 năm mới được bán lại, chỉ bán và thuê lại với người Singapore mà thôi. Nếu tính thêm thời gian xếp hàng chờ duyệt và dự án xây ít nhất 5 năm thì tổng thời gian có thể rời khỏi căn hộ HDB trung tâm sẽ là ít nhất 15 năm.■