Dãy nhà xây dựng khang trang trên khu đất phân lô nhưng không có hệ thống thoát nước ở đường Bùi Văn Ngữ, P.Hiệp Thành, Q.12, TP.HCM - Ảnh: Hữu Khoa

Hậu quả là hình thành những khu dân cư không trường học, công viên.

Theo Sở Quy hoạch - kiến trúc, qua kiểm tra thực tế cho thấy không ít chủ đầu tư biến một lô đất lớn đủ chuẩn để làm dự án một cách bài bản thành nhiều nền nhỏ với hàng trăm, thậm chí cả ngàn nền đất mà không có một diện tích nào dành cho trường học, cây xanh, công trình văn hóa.

Về lâu dài sẽ phải giải quyết gánh nặng hạ tầng này, phải tìm thêm đất để mở trường, khu vui chơi, làm công viên...

Công ty phân lô, dân đứng tên

Tại Q.Thủ Đức, chỉ trong hơn một năm từ ngày quyết định 33 về diện tích tối thiểu để tách thửa đất của UBND TP.HCM có hiệu lực (tháng 10-2014), có trên 130 trường hợp được giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp kèm phân lô thành nền đất để bán.

Cuối năm ngoái, một công ty bất động sản rầm rộ quảng cáo mở bán nền đất có sổ hồng của một dự án trên đường Bình Chiểu (P.Bình Chiểu, Q.Thủ Đức). Ngày 11-3, theo tư vấn của nhân viên tại đây thì vẫn còn nhiều nền đất bán chưa hết.

Trên mỗi lô đất có căn nhà “hộp” với cửa sắt, mái tôn, tường trát ximăng cao hơn 2m. Nhân viên tư vấn của dự án cho biết những căn nhà “hộp” này do chủ đầu tư dự án xây để hoàn công, sau khi phân lô, cấp giấy hồng cho từng nền đất nhỏ thì chủ đầu tư sẽ đập bỏ nhà rồi giao nền đất cho khách hàng. “Nhà nước bắt xây nhà này cho làm thủ tục tách sổ hồng” - nhân viên tư vấn giải thích.

Khi được hỏi về vấn đề liên quan tới pháp lý của dự án, nhân viên tư vấn đưa ra bản photo giấy chủ quyền của lô đất do ba người dân đứng tên đồng sở hữu, kèm theo đó là giấy ủy quyền của ba người đồng sử dụng đất cho một cá nhân khác với nội dung cho cá nhân này gần như toàn quyền định đoạt, cho thuê, thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, đầu tư hạ tầng giao thông, nhận đặt cọc, mua bán...

Theo nhân viên tư vấn, sau khi khách hàng trả hết tiền mua đất thì công ty sẽ làm thủ tục tách thửa đất, sang tên từ người sử dụng đất hiện tại cho người mua.

Tại một dự án khác trên đường Ngô Chí Quốc (P.Bình Chiểu), ghi nhận trong ngày 11-3 cho thấy có không dưới 5 lô đất đã và đang được phân thửa.

Ở đường hẻm số 1111 của tỉnh lộ 43 nối với đường Ngô Chí Quốc chỉ một bên có nhà dân, bên còn lại cách đây một năm là ruộng rau muống.

Đến nay, phân nửa diện tích ruộng rau muống này được san lấp thành một dự án “mini” với hai con đường nhựa rộng khoảng 5m. Giữa lô đất có hai căn nhà “hộp” xây giống nhau, rộng hơn 20m².

Trên các trụ điện dọc con đường có treo các bảng quảng cáo dự án, ghi rõ tên chủ đầu tư, số điện thoại liên lạc.

Liên lạc với một số điện thoại ghi trên bảng quảng cáo thì gặp một nhân viên của công ty, người này cho biết các nền của dự án đã bán gần hết. Giá mỗi nền 56m² khoảng 750 triệu đồng. Phần còn lại của ruộng rau muống cũng đang được san lấp để hình thành một tiểu dự án khác.

Đi sâu về phía Khu chế xuất Linh Trung, ngay trên mặt tiền đường Ngô Chí Quốc còn có một dự án “mini” khác đang làm đường. Con đường chia thửa đất làm hai phần, trên mỗi phần đều có một căn nhà “hộp” như những nơi khác.

Liên lạc với số điện thoại ghi tại dự án, một người tên Thọ nói giá khoảng 25 triệu đồng/m², mỗi nền từ 50-70m². Người này giới thiệu thứ hai tới, phía công ty sẽ mở bán một dự án khác khoảng 500 nền cũng trên đường Ngô Chí Quốc nhưng ở vị trí kém thuận lợi hơn, mỗi nền có diện tích từ 50-70m², có sổ hồng riêng.

“Công ty mua đất của người dân, đứng ra san lấp và làm đường. Sổ hồng của lô đất hiện vẫn đứng tên chủ đất, khách hàng mua nền thì các bên sẽ làm “hợp đồng tay ba”, công ty sẽ chịu trách nhiệm nếu người đứng tên đất không chịu đứng ra tách sổ hồng cho khách” - nhân viên này giải thích.

Một người làm dịch vụ nhà đất ở P.Bình Chiểu tiết lộ “chiêu” của các chủ đầu tư như sau: các công ty bất động sản bỏ tiền ra làm hạ tầng nhưng pháp lý của dự án thì hoàn toàn do cá nhân đứng tên.

Trên các lô đất đã được chuyển thành đất ở, các chủ đầu tư xin giấy phép và xây một căn nhà tượng trưng rồi làm thủ tục hoàn công căn nhà này. Sau đó, chủ đầu tư xin phép tách thửa đất theo quy chuẩn của thửa đất đã có nhà ở (nhỏ hơn quy chuẩn của thửa đất chưa có nhà).

Đây chính là lý do xuất hiện những căn nhà “hộp” nhỏ xíu trên các lô đất và các thửa đất trống vẫn được Nhà nước cho phân nền chỉ 50m²/nền.

Các thửa đất được UBND huyện Hóc Môn (TP.HCM) cho phân nền, tách thửa xây nhà tại xã Thới Tam Thôn g- Ảnh: Hữu Khoa

Đường sá đơn sơ, chắp vá...

Không riêng Q.Thủ Đức, H.Hóc Môn mà ở các quận huyện khác cũng có nhiều lô đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng và phân nền với hệ thống đường sá đơn sơ, chắp vá.

Từ đường Nguyễn Ảnh Thủ (Q.12) vào chợ Hiệp Thành (P.Hiệp Thành, Q.12) khoảng 1km có một khu đất phân nền rộng khoảng 7.000m². Toàn khu đất được phân thành ba hẻm, mỗi hẻm có khoảng 50 nền đất với diện tích từ 48 - 55m².

Người dân nơi đây cho biết những con đường trong khu phân lô không có hệ thống thoát nước, cột dây điện sơ sài, lơ thơ vài cây bàng mới trồng. Một người dân tên T. rao bán hai căn nhà, một nằm ngoài mặt tiền đường nối diện tích 48m² và một căn diện tích sàn 50m² nằm trong hẻm, cùng với giá 1,7 tỉ đồng.

Cả hai căn nhà đều xong thủ tục hoàn công, đến cuối tháng này sẽ nhận sổ chủ quyền. Ông T. cho biết trước đây khu đất này là ruộng rau muống, vướng quy hoạch treo. Sau khi Nhà nước xóa quy hoạch thì lô đất được bán cho chủ mới, người này chuyển mục đích sử dụng rồi phân nền.

Sau khi ông T. dọn về ở một thời gian thì đường bêtông xuống cấp, các hộ dân phải tự góp tiền sửa chữa, nâng cấp. Người dân ở đây đang dùng nước giếng khoan, phải đến tháng 6 mới có hệ thống cấp nước máy đấu nối vào.

Tương tự, nhiều khu đất phân nền ở đường Lê Văn Khương, đường HT 13... cũng đang được rao bán, xây dựng rộn ràng.

Ở H.Nhà Bè, việc chuyển nhượng lô đất nông nghiệp lớn thành đất ở và chia nền xảy ra ở các xã Phước Kiển, Nhơn Đức, Long Thới... Đa số đều có một công ty bất động sản đứng phía sau bỏ chi phí để đầu tư đường giao thông, cống thoát nước và dây điện, một cá nhân khác đứng tên trên giấy tờ pháp lý.

Ở xã Long Thới có trường hợp Nhà nước cho tách thửa đúng theo chuẩn diện tích tối thiểu của huyện, người dân xin một giấy phép rồi xây dựng thành 2, 3 căn nhà riêng biệt.

Tại Q.9, việc phân nền xảy ra tại các phường Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B. Ở P.Tăng Nhơn Phú B có trường hợp thửa đất rộng 13.000m² được UBND quận cho tách thành bảy thửa nhỏ hơn 2.000m² và hình thành bảy dự án “mini” nằm liền kề nhau.

Quy định diện tích tối thiểu để tách thửa theo quyết định 33

* Ông Nguyễn Toàn Thắng (giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường): Ông Nguyễn Toàn Thắng - Ảnh: D.N.Hà Sẽ lưu ý thông tin báo nêu Cho đến nay, cơ bản các quận huyện đã giải quyết việc tách thửa, phân lô đúng với tinh thần quyết định 33 của UBND TP về diện tích tối thiểu để tách thửa cũng như hình thành đường giao thông. Sở Tài nguyên - môi trường đang yêu cầu các quận huyện báo cáo về tình hình giải quyết tách thửa đất theo quyết định 33. Bên cạnh báo cáo, sở sẽ chủ động kiểm tra một số khu tách thửa ở các quận huyện. Chúng tôi sẽ lưu ý những thông tin báo nêu và dư luận về việc tách thửa, phân lô để kiểm tra kỹ. Việc giải quyết tách thửa phải được kiểm tra đầy đủ các yếu tố theo quy định của quyết định 33 để đảm bảo diện tích tối thiểu đối với trường hợp đất có nhà và trường hợp đất trống. Nếu phát hiện trường hợp nào sai phạm, sở sẽ chủ động phối hợp với UBND quận huyện để xử lý nhằm bảo đảm cho đô thị phát triển toàn diện, phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân TP. * Ông Nguyễn Thanh Toàn (phó giám đốc Sở Quy hoạch - kiến trúc): Ông Nguyễn Thanh Toàn - Ảnh: D.N.Hà Gánh nặng hạ tầng của địa phương Qua kiểm tra thực tế một số khu phân lô tại Q.9 và H.Nhà Bè, chúng tôi thấy khó có thể nối những khu nhà có hình thành đường giao thông và có hạ tầng kết nối với bên ngoài. Có chỗ làm đường rộng 5m, có chỗ 4m, có bó vỉa hoặc chỉ là đường bêtông, có điện, cống thoát nước nhưng chưa ai thẩm định hệ thống này có bảo đảm đúng chuẩn hay không. Trước mắt, phải nói rằng những khu nhà này có giá thành rẻ: một nền đất khoảng 600-700 triệu đồng, một căn nhà trệt, hai lầu khoảng 1,5 tỉ đồng. Việc cho phép tách thửa, chuyển muc đích sử dụng đất và cấp giấy phép xây dựng hạn chế được tình trạng xây dựng trái phép, không phép trên địa bàn. Nhưng việc phân nền đất với số lượng lớn xảy ra ở các quận huyện cũng làm phát sinh những vấn đề phải quan tâm. Nhiều lô đất lớn đủ quy mô làm một dự án nhà ở bài bản bị các chủ đầu tư lợi dụng chủ trương tách thửa để hình thành nhiều khu phân lô, chia nền. Các khu này phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, ngày càng nhiều lô đất bị chia nền xuất hiện. Một số trường hợp cho chia nền chưa đúng quy hoạch. Có thể nói các khu phân nền phát triển rời rạc, hình thức đầu tư chủ yếu là phân lô hộ lẻ nên hạ tầng khó kết nối đồng bộ. Các chủ đầu tư không đủ khả năng hoặc thiện chí để đầu tư dẫn đến hạ tầng không đạt tiêu chuẩn, chất lượng. Những khu này không hề có hạ tầng xã hội, các hộ dân mua nền tự xây mỗi nhà mỗi kiểu, kiến trúc, cảnh quan không hài hòa. Nhiều khu vực có đường nhỏ, đặc biệt có khu đến 100 lô đất nhưng không có công viên cây xanh hay điểm sinh hoạt cộng đồng. Số lượng dân trong các khu ở mới này sẽ san sẻ hạ tầng xã hội của cư dân hiện hữu, tạo sức ép cho địa phương về hạ tầng xã hội. Theo tôi, cần lập quy chế quản lý kiến trúc đô thị (quy chế cấp 2) hoặc quy hoạch 1/500 cho các khu vực trọng điểm có nhu cầu phát triển dân cư nhằm quản lý và hướng dẫn người dân xây dựng đúng theo quy hoạch. Các cơ quan chức năng cần rà soát, bổ sung các tiêu chí, điều kiện phù hợp với quy định của quyết định 33 để đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội về nhà ở. Đặc biệt, tránh tạo khe hở cho các tổ chức, cá nhân lợi dụng để đầu tư phân lô, bán nền không phù hợp với quy hoạch, trái quy định và không kết nối hạ tầng.