Phân lô bán nền: Bài học từ kiểu 'bán lúa non'

HÀ MI
và 1 tác giả khác

HÀ MI

N.HÀ

Tại Đồng Nai, chúng tôi trở lại khu vực một thời từng nhộn nhịp mua bán phân lô bán nền ở huyện Long Thành, Nhơn Trạch nay đang im ắng.

Ông Hùng, một người từng buôn bán bất động sản ở thị trấn Hiệp Phước (Nhơn Trạch), nói: "Sau khi có Luật Đất đai mới, nhiều dự án bất động sản ở địa bàn này còn dang dở bởi vướng nhiều thủ tục pháp lý, gom đất nông nghiệp để phân lô cũng sẽ không ai dám. Thỉnh thoảng có một số nhà đầu tư mua nền ở các dự án có sẵn để đón đầu".

Một người làm công tác trong lĩnh vực đất đai ở Đồng Nai cho biết những năm gần đây UBND tỉnh Đồng Nai đã có nhiều văn bản chấn chỉnh việc phân lô, phá vỡ quy hoạch.

Theo đó, yêu cầu các nhà đầu tư phải đầu tư đúng quy hoạch; chuyển mục đích từ đất nông nghiệp thành đất ở xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh... rồi mới được giao dịch, mua bán. Điều này làm giá đất tăng cao, không còn hấp dẫn người mua.

"Người mua đất, mua nhà đã thận trọng hơn khi chọn các sản phẩm có quy mô lớn, có hạ tầng kỹ thuật, khu vui chơi giải trí... Kỷ cương ở từng địa phương cũng được lập lại nên những người gom đất biết sợ hơn và cũng hết cái thời gom đất, phân lô không phép", vị làm ở lĩnh vực đất đai nói.

Một phó tổng giám đốc công ty bất động sản ở Đồng Nai nhận thức việc mua đất làm dự án thì khu vực đất đó phải phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Do đó, khó có thể xảy ra chuyện gom đất nông nghiệp phân lô như trước đây.

Tự phân lô đất nông nghiệp, gây hậu quả lớn

Tại Đồng Nai điển hình như vụ xây dựng 500 căn nhà trên đất nông nghiệp và một phần khu dân cư Giang Điền ở huyện Trảng Bom, khi công an đang điều tra đều chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý về Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở.

Doanh nghiệp làm các dự án này chưa được giao đất, chưa xác định được nghĩa vụ nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất... Trong khi đó, doanh nghiệp đã thu tiền của hàng trăm khách hàng đóng tiền mua nhà, mua nền.

"Kiểu dự án như trên để lại hậu quả rất lớn. Đơn cử với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở... thì liệu doanh nghiệp đang bị công an điều tra có thể tiếp tục làm dự án để khắc phục hậu quả khi chính sách, mức thuế tăng lên? Và khách hàng có chấp nhận khi phải đóng thêm tiền?", một lãnh đạo trong ngành tài nguyên và môi trường ở Đồng Nai đặt vấn đề.

Tiền sử dụng và thuê đất được tính ra sao?

Nghị định 103 năm 2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì mức đóng tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024 được tính bằng nhau cho phần đất trong hạn mức và ngoài hạn mức đất ở.

Theo đó, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích bằng tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích trừ đi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất các loại đất là bảng giá đất do Nhà nước ban hành.

Theo quy định cũ (trước ngày 1-8-2024), trên địa bàn TP.HCM, người dân chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích trong hạn mức đất ở được áp dụng bảng giá đất nhà nước để tính tiền sử dụng đất. Với diện tích đất ngoài hạn mức đất ở, tiền sử dụng đất được tính bằng bảng giá đất của Nhà nước nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Mỗi hộ gia đình/cá nhân chỉ được hưởng một lần hạn mức đất ở.