Nên linh hoạt đền bù, tránh dư nhà tái định cư

Nói về định hướng xây dựng quỹ nhà đất tái định cư trong tương lai, ông Phạm Đăng Hồ cho rằng sắp tới Nhà nước chỉ cần đầu tư xây các loại nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu hỗ trợ nhà ở cho những hộ di dời nhưng không đủ điều kiện tạo lập nơi ở mới.

Riêng những người đủ điều kiện sẽ theo hướng đền bù tiền để họ chủ động tạo lập cuộc sống mới. Nhà nước sẽ hạn chế dùng ngân sách để xây dựng riêng dự án tái định cư và nếu quỹ nhà đất dự phòng hết sẽ mua lại của các chủ đầu tư.

Nhà bỏ hoang, tạm cho thuê được không?

Dự án nhà tái định cư N01-D17 nằm (phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, Hà Nội) trong cảnh hoang phế - Ảnh: Q.THẾ

Trước thực trạng hàng ngàn căn hộ, nền đất tái định cư để hoang, nhiều chuyên gia cho rằng ngoài quỹ nhà bán đấu giá, chuyển mục đích sử dụng nên có cơ chế thoáng cho thuê nguồn nhà dự phòng để tạo nguồn thu.

TS Đào Ngọc Nghiêm - phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam - cho biết trong chương trình phát triển hạ tầng (hiện rất lớn) cần phải có nhà tái định cư. Tuy nhiên, phải làm thế nào để phát huy hết thế mạnh của nhà tái định cư bởi không chỉ là nơi để ở mà còn phải đảm bảo cuộc sống của người dân theo hướng phải bằng hoặc hơn nơi họ đã ở.

Các khu tái định cư cần đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, nhất là công trình hạ tầng xã hội xung quanh trong khi các khu tái định cư hiện nay thiếu hạ tầng xã hội, ví dụ trong khu tái định cư trẻ em không có sân chơi, trường mầm non...

Theo ông Nghiêm, những căn hộ bỏ hoang nên có cơ chế mở để cho thuê ngắn hạn, tạo nguồn thu. "Việc cho thuê có kèm yêu cầu khi Nhà nước cần thì phải bàn giao lại. Với những căn hộ dôi dư, cần có chính sách bán đứt cho những người có nhu cầu vì thực tế hiện nay nhà ở vẫn đang là câu chuyện rất bức thiết", ông Nghiêm nói.

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường - cho biết hiện nay thực trạng nhà tái định cư cho thấy chất lượng rất kém, nhanh xuống cấp nên nhiều khu tái định cư xây dựng xong có tình trạng người dân không muốn vào ở, đưa vào làm thương mại cũng không đạt chất lượng.

Để giải quyết tình trạng nhà tái định cư bỏ hoang, ông Võ cho rằng căn hộ chưa giải quyết việc tái định cư vẫn thuộc bất động sản của Nhà nước nhưng để tránh lãng phí thì cho thuê là phù hợp, tiết kiệm nguồn lực.

Tuy nhiên, cho thuê thế nào để hợp lý tránh tranh chấp khiếu kiện phức tạp. Đối với các căn hộ dôi dư nên chuyển sang nhà ở xã hội vì nhà ở xã hội đang rất thiếu. Về lâu dài cần định hình, cải thiện chất lượng nhà tái định cư để người dân hưởng ứng.

"Có thể ghép nhà tái định cư và nhà ở xã hội thành một khối, một phân khúc để từ đó tính đến chuyện tiếp cận giá rẻ. Tuy nhiên không nên suy nghĩ và làm theo cách tập trung giảm chất lượng công trình để có giá rẻ..." - ông Võ nói.

Trăn trở với bài toán tái định cư

TS Đào Ngọc Nghiêm (phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam):

Mô hình tái định cư chưa thấy lối ra

Tái định cư theo mô hình nào để đáp ứng đa dạng nhu cầu thì đến nay các nhà quy hoạch, kiến trúc vẫn chưa tìm ra giải pháp thích hợp. Tái định cư phải gắn kết với nơi đã giải phóng mặt bằng. Ví dụ giải phóng ở trung tâm nội ô lịch sử mà lại đưa người dân ra ngoại thành để tái định cư thì họ sẽ không đồng ý, tất yếu dẫn đến việc nhà tái định cư bị bỏ hoang.

Cũng có đề xuất trong một số khu đô thị mới nên bố trí nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội nhưng doanh nghiệp phản ứng. Vì thế, phải nâng tầm nhận thức rằng nhà tái định cư không phải chỉ cho người đến ở mà phía sau là phát triển đô thị, chuyển đổi cơ cấu kinh tế.

Có được nhận thức như vậy thì mới hy vọng không còn cảnh nhà tái định cư đang và đã "ế" trong suốt nhiều năm qua.

TS Nguyễn Thị Anh (phó trưởng khoa luật, Trường kinh tế luật và quản lý nhà nước - Trường ĐH Kinh tế TP.HCM):

Phải hỏi dân trước khi tái định cư

Từ những hạn chế của việc xây dựng nhà ở tái định cư xong để hoang như hiện nay, có lý do khi lập dự án tái định cư, cả Nhà nước và chủ đầu tư đều chưa khảo sát ý kiến và nhu cầu của người có đất bị thu hồi mà chỉ "thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư".

Lâu nay, việc tái định cư đang tiếp cận theo hướng "top-down", tức là cách tiếp cận theo hướng từ trên xuống, nên thay đổi sang hướng "bottom-up" là cách tiếp cận theo hướng từ dưới lên. Nếu chỉ đơn thuần áp dụng top-down thì khuynh hướng mang ý chí của nhà quản lý, còn kết hợp với "bottom-up" thì nhà quản lý sẽ lắng nghe ý kiến, nguyện vọng cũng như mong muốn của người dân. Từ đó, các quyết định được đưa ra sẽ hài hòa hơn và nhận được sự ủng hộ của người dân hơn.

Do đó, cần điều tra xã hội học để nắm bắt nguyện vọng của người dân về tái định cư, điều kiện sống, điều kiện thu nhập, nhân khẩu, công ăn việc làm... từ đó để xác định người dân lựa chọn hình thức tái định cư nào. Khi đó chính sách tái định cư sẽ phù hợp hơn với nhu cầu người dân.

Q.THẾ - T.LONG ghi

Phải tính sinh kế cho người bị thu hồi đất

Khu tái định cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, TP.HCM xuống cấp do bỏ hoang nhiều năm - Ảnh: Q.ĐỊNH

Tại một hội nghị góp ý về cơ chế đặc thù cho TP.HCM mới đây, chuyên gia kinh tế Phan Chánh Dưỡng - nguyên phó tổng giám đốc Công ty liên doanh Khu chế xuất Tân Thuận (TP.HCM) - đã kể lại câu chuyện đền bù khi di dời người dân để làm dự án khu chế xuất này.

Câu chuyện của ông Dưỡng có thể để các nhà quản lý suy ngẫm khi xây dựng giá đền bù cũng như thay đổi tư duy bố trí, sắp xếp vị trí nhà tái định cư cho người dân phải di dời trong các dự án.

Ông Dưỡng kể khi làm khu chế xuất, giá chuyển nhượng đất vùng ngập nước khi đó chỉ 6.000 đồng/m² trong khi tiền đổ đất san nền bằng phẳng là 12.000 đồng/m². Theo tính toán khi đó, nếu khu chế xuất thành công giá đất có thể sẽ tăng gấp 10 lần, trong khi người dân nghèo nếu không được đền bù thỏa đáng sẽ khó ổn định đời sống.

Do vậy, quyết định đền bù cho người dân không có giấy tờ đất là 11.500 đồng/m² và có giấy là 13.000 đồng/m². Người dân thấy giá đền bù gấp đôi giá chuyển nhượng nên hối đền bù, lấy tiền đó ra ngoài mua được 2 miếng đất "ngon lành".

Mặt khác, ban quản lý dự án cũng tính toán quy hoạch xây dựng khu tái định cư Tân Mỹ cạnh Phú Mỹ Hưng với tính toán khi hạ tầng đường Nguyễn Văn Linh cũng như Phú Mỹ Hưng được xây dựng lên, khu vực này sẽ chuyển mình từ vùng đầm lầy sang khu đô thị khang trang, hiện đại, người dân cũng sẽ thấy và hưởng được lợi ích từ việc phát triển hạ tầng của Nhà nước.

Ông Dưỡng nói điều ông suy tư nhất là khi làm dự án ông mới hiểu đất đai là tư liệu sản xuất, sinh hoạt, không gian sinh tồn của con người. Cho nên nếu đưa một người đang ở nhà lá ra khỏi đất, xây một chung cư khang trang rồi đưa họ lên trên tưởng là đối xử tốt nhưng chưa hẳn vậy. Bao đời họ đã sống bám với mảnh đất đó, đất có nghèo cũng là môi trường sống thân quen, họ sẽ phát sinh khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.

Do vậy, khi làm khu Nam Sài Gòn, ông Dưỡng không chủ trương đền bù một lần cho người phải di dời mà đưa ra ý tưởng thành lập một công ty theo hình thức công ty cổ phần để những người có đất có thể chọn hình thức góp vốn và họ được trả tiền lời suốt đời. Tuy nhiên, ông rất tiếc mô hình đó không được chấp nhận.

T.LONG