Nhà này là của ông bà nội (đã mất nhưng không để di chúc), ngôi nhà này được ông bà nội tôi mua trước năm 1945 nhưng không có chuyển nhượng giấy tờ mà chỉ có đơn viết tay. Đến nay, ba tôi muốn đăng ký quyền sử dụng đất thì phải làm như thế nào?

(lenguyenphuonguyen@...)

- Trả lời:

Do ông bà nội của bạn qua đời nhưng không để lại di chúc nên theo Điều 675 và 676 Bộ luật Dân sự, di sản của ông bà sẽ được để thừa kế theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, gồm: vợ, chồng, cha ruột, mẹ ruột, cha nuôi, mẹ nuôi, con ruột, con nuôi của người chết, không phụ thuộc vào việc những người này có hay không có tên trong hộ khẩu.

Như thông tin bạn nêu, hàng thừa kế thứ nhất chỉ còn năm người con của ông bà nội của bạn, gồm hai người trong nước (ba của bạn và một người em) và ba người ở nước ngoài. Như vậy, căn nhà của ông bà nội của bạn sẽ được chia đều cho cả năm người.

Ba của bạn và các anh em phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế và thỏa thuận phân chia di sản. Cả năm người có thể cùng đăng ký quyền sử dụng đất và đứng tên trên giấy chứng nhận hoặc thỏa thuận cử ra một người làm đại diện thừa kế.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua nhận thừa kế, phải thuộc một trong những đối tượng được quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18-6-2009 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai.

Nếu không thuộc đối tượng quy định tại Luật số 34/2009/QH12 thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận, nhưng được chuyển nhượng để hưởng giá trị của phần thừa kế hoặc được tặng cho phần nhà, đất thừa kế của mình.

Đối với việc ba của bạn muốn đứng ra đăng ký quyền sử dụng đất, có hai trường hợp xảy ra:

- Những người còn lại đồng ý cử ba của bạn làm đại diện thừa kế, nghĩa là di sản thừa kế vẫn thuộc về năm người nhưng ba của bạn sẽ là người đại diện đăng ký và đứng tên trên giấy chứng nhận (có ủy quyền hợp pháp của những người còn lại);

hoặc:

- Những người còn lại đồng ý tặng, cho phần thừa kế của họ cho ba của bạn (có hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho hợp pháp), nghĩa là ba của bạn sẽ được hưởng toàn bộ nhà đất thừa kế trên cơ sở được tặng, cho bởi những người còn lại.

Trong cả hai trường hợp, nếu ba người đang ở nước ngoài không thể về Việt Nam để trực tiếp tiến hành thủ tục thì có thể gửi văn bản ủy quyền/tặng cho đã được hợp pháp hóa lãnh sự để ba của bạn hoặc người em còn lại thay mặt tiến hành thủ tục.

Bạn nên liên hệ tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể về thủ tục và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cần thiết.

Cũng cần lưu ý, do theo thông tin bạn nêu chưa được rõ ràng (“không có chuyển nhượng giấy tờ mà chỉ có đơn viết tay”), nên không thể xác định gia đình bạn có loại giấy tờ gì liên quan nhà đất thừa kế hay không.

Trường hợp không có giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, thì người khai nhận thừa kế phải có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu “đơn viết tay” mà bạn nêu là giấy tay mua nhà của ông bà nội của bạn, thì việc sử dụng đất của gia đình bạn thuộc Khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai); đồng thời phải được UBND cấp xã xác nhận quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài, không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

Trường hợp không có giấy tờ phù hợp để khai nhận di sản thừa kế và đăng ký quyền sử dụng đất, gia đình bạn có thể tham khảo cách làm là tạo ra tranh chấp về căn nhà thừa kế để yêu cầu Tòa án giải quyết.

Khi thụ lý, Tòa án sẽ xác định và phân chia di sản thừa kế căn cứ vào Phần II.1 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 10-8-2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

Trên cơ sở phán quyết của Tòa án, ba của bạn và các anh em có thể tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho mình.