Với những nhà đầu tư ôm nhiều đất nền khu Tây vào thời điểm nóng sốt, việc đẩy hàng nhanh quyết định họ thắng đậm hay thua lỗ. Ảnh minh họa. Nguồn: internet

Ông Phạm Thành Trung, một nhà đầu tư tại Bình Thạnh cho biết, do nghe theo lời một người bạn môi giới, ông đã gom toàn bộ tiền tiết kiệm, thậm chí vay nóng bên ngoài để tậu lô đất khoảng 1 ha gần khu vực phía Đông Củ Chi.

Theo ông Trung, dù mức giá chưa lên thổ cư của khu đất này lúc đầu chỉ có 3 triệu/m², nhưng để tranh với khách mua khác, ông đã trả đến 3,5 triệu/m². Người môi giới tư vấn nhiều nhất là 3 tháng sẽ bán ra cho ông với giá thấp nhất 4 triệu/m².

Tuy nhiên hiện tại, đã gần 2 tháng ông vẫn chưa ra được hàng, nhiều người mua không chấp nhận mức giá trên mà họ chỉ trả cao nhất là 3,2 triệu/m².

Gần đây, khi thành phố lên tiếng đính chính một số thông tin về quy hoạch hạ tầng khu này, ông bắt đầu lo sợ tìm đầu ra cho khoản đầu tư của mình. Hiện giờ nhà đầu tư này chỉ mong tranh thủ thời điểm thị trường chưa nguội hẳn, bán ra nhanh để thu hồi vốn gốc, chấp nhận lỗ cả trăm triệu tiền lãi để giải tỏa áp lực vay vốn.

Ôm mộng đón sóng hạ tầng khu Tây, anh Nguyễn Vũ Phong, một nhà đầu tư tại quận 7 cũng âm thầm gom một số lượng lớn đất tại Bình Chánh với hi vọng kiếm lời nhanh. Anh Phong chia sẻ, giờ anh như đang ngồi trên đống lửa khi chưa kịp tìm thấy người mua đã nghe tin huyện Bình Chánh chưa đủ cơ sở lên quận.

Trước đó, do chắc chắn thông tin này, anh rủ một người bạn mua cả chục lô đất tại khu Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Kiên. Thời điểm mua lại rơi vào tâm điểm cơn sốt đất nên giá lúc đó đã tăng gần như 20% so với giá thực.

Vốn chủ yếu là xoay vòng, vay nóng bên ngoài với lãi suất cao nên anh dự tính phải bán ra thật nhanh, chậm nhất là trong vòng 6 tháng. “Hai tháng qua, cũng có người ngỏ ý mua lại vài nền đất với giá tăng 300-500 nghìn/m2 nhưng thấy mức tăng chưa như kỳ vọng, tôi không bán ra. Giờ thị trường đón nhận tin bất lợi, khả năng bán ra với giá chênh cao là rất khó. Tính thêm tiền lãi phải trả hàng tháng, nếu chấp nhận giá người mua gần đây đưa ra, mỗi lô đất tôi sẽ thua lỗ gần 200 triệu”, anh Phong cho biết. Nhưng vấn đề hiện giờ anh lo lắng không chỉ là giá bán thấp mà anh sắp đến hạn phải thanh toán tiền vay, lãi suất ngày càng nhiều trong khi hầu hết quỹ đất của anh chưa bán ra được.

Ông Phạm Trọng Tuyển - Đại diện SGD Nhà Đất Tây Bắc cho biết, nhu cầu giao dịch khu vực Tây Tp.HCM 2 tuần trở lại đây giảm nhiệt thấy rõ. Số lượng sản phẩm ký gửi bán tại sàn tăng hơn 30% trong khi số khách hàng có nhu cầu mua chỉ còn bằng 1 nửa so với tháng trước. Nhiều giao dịch thành công có giá bán chững lại, thậm chí có nơi còn giảm xuống tầm 7-10%.

Theo ông Tuyển, khác với khu Đông, nhà đất khu Tây vốn có giá bán thấp, hấp dẫn chủ yếu đối tượng mua là nhà đầu tư tầm trung, dân mới bước vào thị trường.

Sản phẩm giao dịch khu Tây không phải là đất dự án mà chủ yếu là đất nông nghiệp, đất thổ cư tự do vốn không có cam kết tài chính và khó được ngân hàng duyệt vay. Vì vậy nguồn tiền đầu tư chủ yếu là từ tiết kiệm, vay mượn bên ngoài, thậm chí là vay nóng lãi suất cao.

Việc tăng giá đất nền ở nhiều khu vực là do thông tin bùng nổ về quy hoạch hạ tầng, thông tin các huyện sẽ lên quận. Sau thời gian “té nước theo mưa”, thị trường dần quay lại ổn định đặc biệt là khi có sự can thiệp của chính quyền. “Người mua tỉnh táo hơn, người bán cũng không còn cơ sở nào để làm giá ảo”, ông Tuyển nói.

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM cũng phân tích, nhìn lại cơn sốt đất năm 2007-2010, đủ loại nhà đầu tư tranh nhau tham gia, giàu mua nhiều, nghèo mua ít, người không có cũng nghiến răng đi vay. Đến thời điểm bong bóng xì hơi, nhà đầu tư điêu đứng ôm nợ vì không thoát được hàng. Tình trạng tương tự rất có thể sẽ xảy ra khi trong tâm điểm sốt đất lần này, không thiếu nhà đầu tư chấp nhận vay nóng, chạy theo cơ hội làm giàu nhanh mà không kiểm chứng thông tin.

Chính vì vậy, các chuyên gia đưa ra lời khuyên cho nhà đầu cơ, đầu tư là vẫn nên sử dụng vốn tự có, vốn dài hạn làm cơ bản để giao dịch, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và vốn ngắn hạn. Nếu quyết định vay vốn đầu tư BĐS thì cần cân nhắc phương án chi trả, dự trù áp lực lãi suất và tập trung vào giải phóng nguồn hàng nhanh.

Ngoài ra, cũng cần xác định trước các tình huống không tốt có thể xảy ra, đó là thị trường bất ngờ có diễn biến xấu và bị mắc kẹt không bán được nhanh như kế hoạch ban đầu để chủ động tài chính và cũng không nên kỳ vọng giá sẽ tăng quá cao. Đặc biệt, các nhà đầu cơ nên chốt lời ngay khi có thể, không nên nắm giữ thêm để chờ có thêm lợi nhuận.