Đánh thuế tài sản sẽ hạn chế tình trạng nhà đất bị bỏ hoang. Trong ảnh: biệt thự tại khu đô thị Handiresco (phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội) - Ảnh: Danh Trọng

Về nội dung đánh thuế đối với nhà, theo Bộ Tài chính, bước đầu đề nghị hai phương án. Một là chỉ đánh thuế đối với nhà ở. Hai là cả với nhà ở; nhà và công trình thương mại, dịch vụ đều phải chịu thuế tài sản.

Tính thuế nhà theo giá trị xây dựng

Thay vì một số lần trước đề xuất nhà thứ hai trở lên mới chịu thuế, trình bày nội dung dự án luật đưa ra lần này, ông Phạm Đình Thi, vụ trưởng Vụ chính sách thuế Bộ Tài chính, cho biết sẽ tính thuế nhà theo giá trị. 

Theo đó, hai phương án được đề nghị là nhà có giá trị xây dựng trên 700 triệu đồng hoặc trên 1 tỉ đồng sẽ phải nộp thuế.

Căn cứ đưa ra mức giá nêu trên, ông Thi giải thích theo quyết định 2127 năm 2011 của Thủ tướng phê duyệt chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn 2030, diện tích nhà ở bình quân cho một nhân khẩu là 25m². Do đó, nếu tính chung cho một hộ gia đình có 4 người thì diện tích sử dụng khoảng 100m². 

Theo quy định của Bộ Xây dựng, suất đầu tư xây dựng nhà ở bình quân khoảng 7.300.000 đồng/m². Như vậy, giá xây dựng mới một căn nhà 100m² khoảng 730 triệu đồng.

Chính vì vậy, Bộ Tài chính xây dựng phương án thuế đối với nhà theo suất đầu tư xây dựng với 2 ngưỡng là trên 700 triệu đồng hoặc trên 1 tỉ đồng mới phải nộp thuế. Có nghĩa là chỉ tính thuế đối với giá trị xây dựng từ 700 triệu đồng trở lên hoặc phần vượt 1 tỉ đồng. 

Và ban soạn thảo chọn ngưỡng tính thuế đối với phần trên 700 triệu đồng. Ông Thi cũng nhấn mạnh: Phải nói rõ đây là giá trị xây dựng chứ không phải giá trị căn nhà và chỉ tính thuế phần giá trị vượt ngưỡng, như mức Bộ Tài chính chọn là từ 700 triệu đồng trở lên. 

Ví dụ ngôi nhà có giá trị xây dựng 1,2 tỉ đồng, phần giá trị để tính thuế cho căn nhà này là 500 triệu đồng.

Liệu những căn nhà xây trước cách đây hàng chục năm sẽ được tính giá xây dựng như thế nào để áp thuế? Đại diện ban soạn thảo cho biết nguyên tắc tính giá trị theo các loại nhà khác nhau. 

Đơn giá xây dựng 1m² nhà biệt thự, villa cao hơn rất nhiều so với đơn giá xây dựng 1m² nhà ở cấp 3, cấp 4. Với nhà đã xây dựng thì đơn giá được nhân với tỉ lệ chất lượng còn lại do UBND tỉnh quy định. 

Đơn cử 1 ngôi nhà cấp 1 (biệt thự) có giá trị sử dụng 30 năm, và ngôi nhà này được sử dụng 15 năm rồi thì giá trị chỉ còn 50%. Như vậy giá trị xây dựng được tính là đơn giá xây dựng 1m² nhân với 50%.

Một khu nhà xây dở dang tại quận 9, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Đất nông nghiệp, đất chung cư kinh doanh cũng phải nộp thuế

Theo đề nghị của Bộ Tài chính, đất cũng thuộc đối tượng chịu thuế tài sản. 

Đất phải chịu sắc thuế này gồm: đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế nhưng sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc để ở. 

"Tuy nhiên, công viên vĩnh hằng của tư nhân vẫn phải đóng thuế do đây là đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh" - ông Thi nêu.

Về giá trị đất để tính thuế, theo ban soạn thảo, sẽ dựa vào bảng giá do UBND tỉnh, thành phố công bố hằng năm. 

Còn diện tích đất tính thuế là diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, hoặc trên quyết định giao đất, cho thuê đất… 

Trường hợp chưa có các giấy tờ này thì diện tích đất tính thuế sẽ là phần đất thực tế sử dụng. Đối với đất xây dựng nhà chung cư thì diện tích tính thuế đất là diện tích sử dụng nhân với hệ số xác định diện tích đất tính thuế theo quy định của Chính phủ.

Để đảm bảo công bằng, đảm bảo đúng bản chất của thuế tài sản, đảm bảo thuế đánh vào những người có tài sản giá trị lớn, dự kiến Chính phủ sẽ quy định hệ số xác định diện tích đất tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư có sự phân biệt giữa diện tích để ở và diện tích để kinh doanh. 

Cụ thể như sau: hệ số xác định diện tích đất tính thuế để ở là 0,2, đất kinh doanh là 0,3, đất sử dụng chung cho dân cư của khu chung cư là 0.

Xe hơi nhập khẩu tại cảng Hải Phòng - Ảnh: Kiến Giang

Nhà, đất chịu thuế bao nhiêu?

Trong tờ trình Chính phủ, Bộ Tài chính đề nghị 2 phương án thuế suất đối với nhà là 0,3% hoặc 0,4%/năm. 

Ông Thi cho hay 2 mức thuế trên được đưa ra sau khi tham khảo kinh nghiệm một số nước. Thực tế đa số các nước áp dụng mức thuế nhà khá cao, như Indonesia 0,5%, Philippines là 1% và 2%.

"Dù đưa ra 2 mức, song ban soạn thảo đề xuất nên chọn mức thuế đối với nhà là 0,3%. Giả sử giá trị xây dựng của căn nhà là 1,2 tỉ đồng, giá trị tính thuế là 500 triệu đồng. Với mức thuế 0,3% thì tiền thuế mà chủ nhà phải nộp mỗi năm chỉ 1,5 triệu đồng. Mức này không quá lớn" - ông Thi nhận định.

Còn thuế suất đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cũng được Bộ Tài chính đề nghị mức là 0,23% hoặc 0,3%. 

Riêng đất sử dụng không đúng mục đích, đất và nhà để hoang, không đưa vào sử dụng sẽ phải chịu thuế 1% nhằm hạn chế đầu cơ đất, sử dụng lãng phí. 

Đặc biệt, nhà và đất lấn chiếm sẽ phải "gánh" mức thuế 2% để hạn chế tình trạng chiếm dụng đất công.

Thu thuế có hợp lý?

Ông NGUYỄN ĐÌNH CƯ (phó chủ tịch Hội Tư vấn thuế VN):

Khó vì chưa có cơ sở dữ liệu nhà đất

Các nước đã áp dụng luật thuế tài sản từ lâu. Tuy nhiên, chúng ta áp dụng luật thuế này vào VN trong bối cảnh hiện nay lại chưa phù hợp vì trên thực tế chưa có cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà, đất. 

Trong khi chính sách thuế phải đảm bảo công bằng thu đúng, thu đủ.

Do vậy, khi chưa có đầy đủ thông tin về sở hữu, sử dụng nhà đất của người dân thì việc áp dụng thuế tài sản là khó khăn.

L.THANH ghi

TS NGUYỄN TRÍ HIẾU (chuyên gia tài chính ngân hàng):

Chỉ nên đánh thuế quyền sử dụng đất

Việc đánh thuế nhà đất là cần thiết để tạo sự công bằng trong việc sở hữu tài sản nhà đất. Tuy nhiên, Luật thuế tài sản chỉ nên quy định người dân đóng thuế phần đất, không nên đánh thuế giá trị tài sản nhà trên đất. 

Việc người dân mua quyền sử dụng nhà đất là tạo ra giá trị mới từ thu nhập cá nhân của họ, do vậy việc đánh thuế quyền sử dụng là hoàn toàn hợp lý. 

Trong khi việc đánh thuế trên giá trị nhà không hợp lý, bởi hiện nay người dân đã đóng thuế thu nhập cá nhân, nếu phải đóng thuế trên số tiền người dân dùng để mua nhà sẽ dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế.

Mặt khác, song song với việc thu thuế đất, Nhà nước phải có chính sách để khuyến khích người dân mua nhà đầu tiên để ở. 

Như ở Mỹ để khuyến khích người dân mua nhà đầu tiên để ở, Chính phủ đưa ra chính sách số tiền dành để trả tiền lãi vay mua nhà lần đầu sẽ được miễn thuế. 

Ví dụ một người có 400 triệu và vay ngân hàng 600 triệu để mua nhà lần đầu, thì số tiền thu nhập để trả lãi cho khoản vay 600 triệu sẽ không bị tính thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên chính sách này chỉ áp dụng đối với người mua nhà lần đầu, còn ngôi nhà thứ hai sẽ không được trừ thuế. 

T.Long ghi

Chuyên gia TRẦN DU LỊCH:

Không nên đặt mục tiêu thu ngân sách quá lớn

Luật thuế tài sản có ý nghĩa lớn nhất là tạo nên nguồn thuế trực thu mang tính ổn định nhất trong các loại thuế. 

Vì tài sản như nhà cửa thì bao giờ cũng tăng thêm chứ ít bớt đi, đây cũng là công cụ để điều tiết trong quy hoạch đô thị. 

Nhà nước sẽ dùng loại thuế này để bố trí, điều chỉnh dân cư như thuế cư dân quận 1 (TP.HCM) sẽ cao hơn những quận xa... hay tác động để người dân lựa chọn loại hình nhà phù hợp.

Nếu có thuế này thì sẽ không thể có những bãi đất để trống hàng chục năm, những khu phố hoang hay tình trạng chiếm dụng đất, từ đó hiệu quả sử dụng tài nguyên, tài sản sẽ cao hơn nhiều.

Khi áp dụng cũng nên có khấu trừ diện tích tối thiểu cho người dân, có nghĩa mức chung của diện tích bình quân thì không chịu loại thuế này, chủ yếu đánh vào những người có nhiều tài sản hay tài sản lớn như người sở hữu nhà 40m2 thì phải chịu thuế khác với chủ nhà 400m². 

Việc chia định mức tài sản như vậy tránh được gánh nặng cho những người có thu nhập trung bình hay thấp. Từ trước đến nay, quy định đăng ký, khai thuế đã có nhưng vì mức đóng quá nhỏ nên vẫn còn nhập nhằng.

Luật thuế tài sản cũng được kỳ vọng sẽ tăng sự minh bạch trong sở hữu tài sản của cán bộ nhà nước. Hiện nay với thuế đất, chúng ta cũng đánh thuế nhưng tương đối nhẹ, chủ yếu đóng thuế đất, theo giá trị công trình, loại đất.

Cần có lộ trình để người dân làm quen dần, không nên để mọi người cảm thấy thuế tài sản là gánh nặng. Trong giai đoạn đầu nên tập trung vào mục đích chống đầu cơ, chống tình trạng chiếm dụng đất bỏ hoang, tăng hiệu quả sử dụng chứ không nên đặt mục tiêu thu ngân sách quá lớn ở đây.

N.Bình ghi

TTO - Tại buổi họp báo công bố dự án Luật thuế tài sản chiều 13-4, ông Phạm Đình Thi - vụ trưởng Vụ chính sách thuế, Bộ Tài chính - cho biết tới đây nhà ở sẽ phải chịu thuế tài sản.