Việc duy tu, bảo trì chung cư là vấn đề người mua căn hộ chung cư rất quan tâm - Ảnh: T.T.D.

Nhiều nội dung mới của dự thảo Luật nhà ở sửa đổi cũng đã được các đại biểu mổ xẻ...

Cơ quan nhà nước không có tư cách giữ phí bảo trì

Một trong những điểm mới của dự thảo Luật nhà ở sửa đổi lần này là quy định người mua căn hộ chung cư được sở hữu nhà ở có thời hạn theo tuổi thọ của chung cư. Trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà cấp huyện sẽ lập tài khoản để giữ hộ khoản kinh phí bảo trì nhà chung cư do các đồng sở hữu nộp. Khi ban quản trị nhà chung cư lập dự toán kinh phí bảo trì gửi lên, cơ quan quản lý nhà cấp huyện có văn bản đề nghị ngân hàng giải ngân. Theo Bộ Xây dựng, quy định này nhằm khắc phục những tranh chấp, khiếu kiện trong thời gian qua giữa người dân và chủ đầu tư trong việc quản lý khoản kinh phí này.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, phó chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM, cho rằng cơ quan quản lý nhà cấp huyện không có tư cách quản lý phí bảo trì nhà chung cư. Theo ông Hậu, phí bảo trì nhà chung cư là tài sản chung của các đồng sở hữu nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà nước giữ là vi phạm quyền của chủ sở hữu tài sản. Ông Hậu đề nghị tài khoản về kinh phí bảo trì nhà chung cư (lên đến hàng chục tỉ đồng) phải do đại diện chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư cùng đứng tên.

Đại biểu Trần Du Lịch cho rằng việc quản lý nhà chung cư ở nước ta quá rối rắm. Theo ông Lịch, ở nước ngoài chủ đầu tư bán căn hộ chung cư nhưng vẫn giữ quyền sở hữu đất. Người mua căn hộ chung cư được sở hữu căn hộ có thời hạn bằng tuổi thọ của nhà chung cư, không được quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng mua bán nhà ghi rõ người mua nhà phải đóng những loại phí nào. Trong suốt quá trình sử dụng tòa nhà, chủ đầu tư phải bỏ tiền ra duy tu, bảo dưỡng. Nếu chủ đầu tư không duy tu đúng như hợp đồng, các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ kiện ra tòa. Khi chung cư hết tuổi thọ, chủ đầu tư phá bỏ để xây dựng chung cư mới. Trường hợp chủ đầu tư phá sản giữa chừng thì giao quyền sử dụng đất cho cơ quan quản lý nhà và cơ quan này bỏ kinh phí ra duy tu, bảo dưỡng nhà chung cư.

Nhiều đại biểu ủng hộ hướng giải quyết vấn đề này của ông Trần Du Lịch. Ông Đoàn Nhật, phó chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, cho rằng theo quy định thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về chất lượng của chung cư. Như vậy, khi chung cư hư hỏng, xuống cấp, chủ đầu tư đứng ra duy tu, bảo dưỡng là hợp lý.

“Xả cửa” cho chuyển nhượng hợp đồng mua nhà?

Theo quy định tại dự thảo Luật nhà ở sửa đổi, người mua nhà chung cư có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai khi chưa có nhà hoặc khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà mà chưa làm giấy chủ quyền nhà cho người mua. Việc chuyển nhượng hợp đồng chỉ cần qua xác nhận của chủ đầu tư.

Với quy định nói trên, lần đầu tiên Bộ Xây dựng đã đề xuất thừa nhận việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở vốn đã diễn ra rất phổ biến trên thị trường hiện nay. Luật sư Nguyễn Văn Hậu đề nghị việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này phải được đăng ký, thông tin phải công khai để tránh việc chủ đầu tư gian dối. Tuy nhiên, có đại biểu cho rằng quy định này tạo điều kiện cho việc đầu cơ bất động sản phát triển, làm cho thị trường mua bán bất động sản phát triển méo mó trong thời gian qua. Chủ đầu tư xác nhận hợp đồng chuyển nhượng sẽ thu tiền của các bên chuyển nhượng, còn Nhà nước không thu được đồng thuế nào từ hoạt động này bởi hai bên chuyển nhượng không công chứng, không đăng ký...

Theo đại diện của Sở Tài nguyên - môi trường TP, dự luật cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp hợp đồng mua bán nhà sẽ tạo nhiều khe hở mà cơ quan quản lý không “gác cửa” hết được. Vị này đưa ra thực tế: chủ đầu tư dự án đem thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để lấy tiền làm dự án. Trong quá trình xây dựng thì làm hợp đồng chuyển nhượng cho khách hàng, khách hàng đem hợp đồng này “cắm” tiếp cho ngân hàng. Khi chủ đầu tư phá sản, khách hàng, ngân hàng... yêu cầu giải quyết quyền lợi thì cơ quan chức năng mới vỡ lẽ dự án trên được thế chấp nhiều lần như vậy. Vị này đề xuất: nên buộc chủ đầu tư giải chấp cho dự án mới được bán nhà, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải đăng ký.D.