Khu đất chưa xong hạ tầng, dân chưa được đền bù thì đã được địa phương đem đấu giá - Ảnh: LÊ MINH

Trao đổi với Tuổi Trẻ, nhiều chuyên gia tài chính đất đai cho rằng nguồn thu này chỉ tăng trong ngắn hạn và nên thay đổi cơ chế tài chính đất đai hiện nay để có nguồn thu bền vững.

5 năm nguồn thu từ đất đai tăng 3 - 4 lần

Theo Bộ Tài chính, năm 2013 tổng thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, trong đó có thu từ hoạt động đấu giá đất, của 63 tỉnh thành trên cả nước đạt gần 63,7 ngàn tỉ đồng, chiếm khoảng 7,8% tổng thu ngân sách cả nước.

Đến năm 2018, tổng nguồn thu từ đất đai trên cả nước đã lên tới gần 218,7 ngàn tỉ đồng, chiếm 16,58% tổng thu ngân sách nhà nước. Như vậy sau 5 năm, nguồn thu từ đất đai trên cả nước đã tăng khoảng 3 - 4 lần và tỉ lệ thu từ đất đai trong tổng thu ngân sách nhà nước cũng tăng hơn 2 lần.

Trong 3 năm gần đây, dù chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh nhưng số thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đấu giá đất vào ngân sách vẫn tăng qua các năm. Cụ thể, số thu ngân sách từ đất đai năm 2019 đạt khoảng 232,7 ngàn tỉ đồng, năm 2020 đạt 254,8 ngàn tỉ đồng, năm 2021 đạt hơn 172 ngàn tỉ đồng. 

Tỉ lệ nguồn thu đất đai trong tổng thu ngân sách nhà nước 3 năm trên lần lượt là 16,49%, 16,85%, và giảm xuống 15% vào năm 2021 do thị trường bất động sản đóng băng trong thời gian dài.

Nên thu và chi thế nào?

Bàn về tỉ lệ thu ngân sách từ đất đai tăng nhanh trong những năm qua, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, cho rằng tỉ lệ thu ngân sách từ đất đai những năm gần đây đang tăng lên nhanh chóng nhưng nếu so với nhiều nước thì tỉ lệ thu ngân sách từ đất đai của Việt Nam vẫn rất thấp.

Như tại Anh, theo ông Võ, tỉ lệ thu từ đất đai chiếm tới 90% thu ngân sách hằng năm của các địa phương. Nhưng các nước thu ngân sách từ đất đai chủ yếu từ thuế tài sản với nhà đất. Còn thu từ đất tại các địa phương ở Việt Nam thời gian qua chủ yếu là thu từ việc giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Còn theo TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, nguồn thu từ đất hiện nay cơ bản để lại cho ngân sách địa phương. Ngân sách địa phương về nguyên tắc chỉ được chi cho đầu tư phát triển chứ không thể dùng tăng chi thường xuyên.

Nhưng thực tế, theo TS Ánh, thu từ đất còn nhiều khoản thu khác liên quan đến đất như thu thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, thu thuế trước bạ với nhà đất... Phần thu từ thuế sẽ hòa vào ngân sách chung theo Luật ngân sách nhà nước nên rất khó quy định cụ thể nguồn thu từ đất tại các địa phương sử dụng để làm gì.

Cẩn thận hệ quả

Nhiều địa phương đã nỗ lực đa dạng nguồn thu nhưng cũng cần tránh tâm lý để bất động sản tăng giá để tăng thu, từ đó tăng đầu tư, có thành tích...

Theo PGS.TS Vũ Sỹ Cường, phó trưởng bộ môn phân tích chính sách tài chính (Học viện Tài chính), luật đã quy định tiền bán đất phải sử dụng để đầu tư cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, thu từ bán đất không bền vững.

"Rủi ro thứ hai từ việc địa phương chỉ chăm chăm vào nguồn bán đất thì sẽ không quan tâm tới phát triển các nguồn thu ngân sách khác. Thu từ bán đất là dễ nhất, cứ bán là có tiền", ông Cường nói.

Nếu các địa phương không có nguồn thu nào mạnh, tập trung vào nguồn thu từ đất thì mọi nguồn lực xã hội cũng sẽ tập trung vào quy hoạch, xây dựng hạ tầng để phục vụ cho bán đất. Các lĩnh vực sản xuất khác không phát triển được. Tập trung nguồn lực xã hội vào lĩnh vực dễ dãi nhất về dài hạn rất nguy hiểm, vì hết đất thì sẽ không biết thu từ đâu.

Theo ông Cường, trong dài hạn phải cải cách lại hệ thống thuế nhà đất, Bộ Tài chính từng đề xuất thu thuế tài sản với nhà đất, đây là nguồn thu bền vững. Bài học này Trung Quốc đã trải qua. Việc chỉ chăm chăm vào thu từ bán đất là tạo ra những khu đô thị bỏ hoang khi thị trường bất động sản phát triển quá mức.

TS Vũ Đình Ánh cũng ủng hộ phải cải cách hệ thống thuế đất đai, thu thuế tài sản với nhà đất. Đây là loại thuế trực thu, chứ không nhập nhèm như cơ chế hiện nay. 

Ví dụ thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại chuyển sang thành thu thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, và mức thu dựa trên tiền bán đất chứ không thu dựa trên thu nhập hay chênh lệch giá nên sai về nguyên lý thuế. Nhiều người có thể sở hữu hàng chục nhà đất, giá trị cả trăm tỉ đồng nhưng không thu được đồng thuế nào vì họ không thực hiện giao dịch, chuyển nhượng.

GS Đặng Hùng Võ cảnh báo nếu chăm chăm vào việc thu hồi đất đai, thu từ chuyển đất nông nghiệp thành đất ở thông qua đấu giá... thì hệ quả là giá nhà cao chót vót, người nghèo, thu nhập thấp, trung bình thấp rất khó tiếp cận nhà ở.

Thuê đất bỏ không ở đô thị trồng rau sạch

Tại một mô hình tận dụng các lô đất trống đô thị để trồng rau ở Đà Nẵng - Ảnh: TẤN LỰC

Nông nghiệp đô thị theo hướng sản xuất sạch bằng cách tận dụng những khu đất trống, bỏ hoang giữa thành phố đang trở thành xu hướng mới tại Đà Nẵng.

Dạo một vòng vào các khu dân cư tại quận Sơn Trà (Đà Nẵng), không khó bắt gặp các luống rau xanh mơn mởn dưới chân những tòa nhà cao tầng. Thậm chí có cả doanh nghiệp chuyên thuê đất trống dựng nhà lưới trồng rau thủy canh quy mô lớn để cung ứng cho hệ thống siêu thị, cửa hàng tiện lợi.

Tại khu đất rộng mấy hecta tại góc ngã tư Trần Thánh Tông - Phạm Huy Thông (quận Sơn Trà) giờ đã lột xác nhờ trại rau sạch. Ông Cao Đình Hải, chủ tịch UBND phường Nại Hiên Đông, ngán ngẩm khi nghĩ lại cảnh đi xử lý người dân đốt rác, xả rác liên miên mấy năm trước. Khu đất thuộc sở hữu nhà nước, nhiều năm không sử dụng gần như trở thành rừng lau sậy, nơi đổ rác, phóng uế. Ông Hải đã kêu gọi một doanh nghiệp về thuê khu đất trồng rau sạch.

Theo bà Mai Thị Vy (66 tuổi), sống tại khu chung cư C2 Nại Hiên Đông sát cạnh vườn rau, từ khi bãi đất được cải tạo thì ruồi muỗi giảm, mùi xú uế và khói đốt rác không còn xộc vào nhà, người dân xung quanh đã được mua rau sạch với giá ưu đãi.

Khu đất trống hôm nay đã là vườn rau thủy canh quy mô lớn, cung cấp đều đặn vài tạ rau sạch vào siêu thị mỗi ngày. Ông Lê Thanh Bình (47 tuổi), chủ trang trại, bảo rằng trồng rau giữa phố có nhiều cái lợi như giảm chi phí vận chuyển, tiền thuê đất ưu đãi, rau giữ được sự tươi ngon khi tới tay người tiêu dùng. Ngoài vườn rau lớn tại quận Sơn Trà, ông Bình còn liên kết lập vườn rau tại các nơi khác ở Đà Nẵng, Quảng Nam.

Ông Bình cho rằng hiện nhiều đô thị có quỹ đất chưa có nhu cầu sử dụng có thể phát triển mô hình làm trang trại rau sạch. Trồng rau bằng dàn thủy canh dễ tháo lắp đi nơi khác khi chủ đất có nhu cầu dùng đất. Ông Bình nhẩm tính nếu đầu tư bài bản thì chỉ khoảng 5 năm là chủ đầu tư có thể thu hồi vốn và có lời. (TẤN LỰC)

Vụ đất nông nghiệp giá 'cao ngất ngưởng': Chưa xong hạ tầng đã đấu giá

TTO - Dư luận chưa hết xôn xao khi giá đất nông nghiệp được ban hành quá cao thì việc chưa hoàn thiện hạ tầng đã đưa ra đấu giá cũng khiến không ít người phải thắc mắc.