Luật sư Nguyễn Văn Lộc (Công ty Luật LPVN - LPVN Law Firm) trao đổi về pháp lý khi tham gia giao dịch bất động sản với tư cách bên mua.

- Thưa Luật sư, những nhà đầu tư mới hoặc những người mua nhà lần đầu chưa có kinh nghiệm, làm thế nào để nắm bắt được thông tin một cách chuẩn xác để có những quyết định đúng đắn?

Luật sư Nguyễn Văn Lộc: Như chúng ta đều biết, thông tin về chính sách pháp luật, quy hoạch và dự án được phê duyệt được thông tin, cập nhật công khai. Còn pháp luật không quy định chi tiết về yếu tố thị trường với thông tin từ những nguồn không chính thống. Thế nên khi tiến hành giao dịch một bất động sản cụ thể, việc bên mua thẩm định thông tin kỹ và đúng phương pháp là cần thiết để đảm bảo pháp lý cho giao dịch.

Khi bắt đầu tiếp cận thông tin để giao dịch, cần lưu ý ở góc độ luật, chủ đầu tư hoặc bên bán phải có trách nhiệm minh bạch thông tin đến người mua. Đây là nguyên tắc rất cao, thể hiện tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: "Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch". Cụ thể hơn, Luật này quy định bên mua có quyền "yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình". Chiều ngược lại, bên bán "có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình". 

Quy định mang tính nguyên tắc này thể hiện trong các văn bản hướng dẫn thi hành và có các chế tài cụ thể nếu bên mua vi phạm nghĩa vụ cung cấp, minh bạch hóa thông tin bất động sản.

Tuy nhiên, một vấn đề thực tế là người mua thường tiếp nhận thông tin thông qua môi giới hoặc tiếp thị (đặc biệt hiện nay kênh tiếp thị số đang phát triển) mà không thực hiện việc kiểm tra thông tin "gốc". Việc kiểm tra thông tin nên là kỹ thuật "kiểm tra chéo". Tức là, bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về bất động sản và tự kiểm tra tại các kênh thông tin từ cơ quan chức năng, phòng công chứng để đối chiếu trước khi ra quyết định giao dịch.

- Ông có cho rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản còn nhiều điểm bất nhất trong đảm bảo quyền lợi của những người tham gia vào thị trường?

Chúng ta đang nói về vấn đề chính sách, bất động sản là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế và mang "sứ mệnh dẫn lối" cho rất nhiều hoạt động kinh doanh. Tôi nhìn nhận rằng hành lang pháp lý về đất đai nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng đang trong quá trình tạo lập và hoàn thiện. Một phần do tốc độ phát triển của thị trường nhanh và thay đổi đa chiều. 

Việc phải điều chỉnh chính sách cũng cần có thời gian cũng như năng lực thực thi chính sách phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Tôi lấy ví dụ, hoạt động đầu tư căn hộ khách sạn (condotel) với sự kết hợp giữa dịch vụ lưu trú và kinh doanh bất động sản, các nhà làm luật không phải muốn "quản" bằng chính sách thì có thể làm ngay được.

Vì thế mà các bên không chỉ tuân thủ hành lang pháp lý chính sách đặt ra, họ còn phải tự kiến tạo "luật chơi" cho mình. "Luật chơi" mà tôi đề cập đó chính là các thỏa thuận mà các bên đồng ý để giao dịch mang lại lợi ích cho nhau nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ pháp luật, vẫn đảm bảo nghĩa vụ với Nhà nước. 

Có nhiều bên trong quan hệ kinh doanh bất động sản, và việc tuân thủ pháp luật chỉ là một phần trong bức tranh của một giao dịch mà bất kỳ người tham gia nào cũng nên hiểu rõ vai trò của mình để đạt được mục đích.

- Các rủi ro pháp lý người mua thường gặp khi mua bất động sản tại Việt Nam, thưa Luật sư?

Tôi chỉ ra đây 07 rủi ro mà người mua bất động sản thông thường hay gặp phải, còn đối với việc giao dịch với từng loại bất động sản (như là giao dịch thuê mua, nhà ở hình thành trong tương lai, đất nền, nhà sở hữu chung, condotel, hometel, officetel…) sẽ có các lưu ý riêng biệt.

Một là, rủi ro khách quan do Nhà nước thay đổi về chính sách - luật pháp, có thể đó là việc thay đổi chính sách với ngành, địa phương hoặc với hoạt động kinh doanh nào đó mà các bên không thể kiểm soát được.

Hai là, giao dịch với bất động sản nằm trong khu vực quy hoạch, đang có tranh chấp hoặc thậm chí dự án đang chuẩn bị thu hồi với Nhà nước nhưng bên bán không biết (hoặc cố tình giấu thông tin) dẫn đến việc định giá sai và thua lỗ sau khi mua.

Ba là, thông tin bất động sản được giới thiệu - rao bán không đúng với thực tế; dẫn đến những xung đột về nhà mẫu không đúng với nhà hoàn thiện, diện tích chung hoặc tiện ích thực tế khác với những gì chủ đầu tư chào hàng ban đầu… dẫn đến tranh chấp mà người mua luôn là bên yếu thế.

Bốn là, rủi ro do không biết rõ thủ tục - giấy tờ pháp lý của bất động sản, đó là các trường hợp giao dịch với người không phải chủ sở hữu, nhiều chủ sở hữu, hoặc gặp phải nạn giấy tờ giả, thông tin trên hồ sơ không chính xác...

Năm là, thỏa thuận điều khoản hợp đồng bất động sản sơ sài và không giải quyết được khi vướng xung đột, thường rủi ro trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc do thỏa thuận không rõ ràng hoặc trường hợp khác là hợp đồng mua bán mẫu (bên bán cung cấp) bất lợi cho bên mua mà sau khi giao dịch mới nhận ra.

Sáu là, rủi ro khi tranh chấp về giá trị giao dịch và thanh toán, giá trị trên hợp đồng và giá thực tế ghi khác nhau để trốn thuế, thuế - phí phát sinh, các xử phạt hành chính trước đó… hoặc tình trạng sở hữu và sử dụng tại thời điểm giao dịch không rõ ràng.

Bảy là, cách thức giải quyết tranh chấp giữa các bên chưa tốt dẫn đến thiệt hại; các vướng mắc dẫn đến xung đột trong quá trình giao dịch bất động sản thường diễn ra, đặc biệt là khi phát sinh một sự kiện pháp lý nào đó.

- Nhà đầu tư, người mua nhà cần chuẩn bị những gì để hạn chế những rủi ro đến với mình trong quá trình mua bán bất động sản?

Theo kinh nghiệm hành nghề luật của tôi khi làm việc với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, thông thường họ sẽ bắt đầu bằng tìm hiểu thông tin quy hoạch, tính pháp lý và tìm hiểu kỹ về bên bán và bất động sản đang giao dịch thay vì tập trung vào yếu tố diện tích và giá tiền đầu tiên. Tôi nhấn mạnh việc "tìm hiểu kỹ" về bên bán và bất động sản vì phần lớn các rủi ro giao dịch ở góc độ chủ quan sẽ bắt đầu từ đây.

Việc thẩm định pháp lý với hàng loạt câu hỏi được đặt ra đối với bất động sản là công việc tối quan trọng. Các luật sư chuyên ngành bất động sản luôn có một danh mục các vấn đề cần thẩm định để tư vấn cho khách hàng trước khi tư vấn cho họ nên giao dịch ra sao. Người mua có thể học theo cách này để ghi ra các vấn đề cần tìm hiểu kỹ và "kiểm tra chéo" như tôi thường đề cập. Lưu ý rằng, trong rất nhiều trường hợp, việc thẩm định pháp lý cần độ tinh tế cao (vì niềm tin khi giao dịch nên nhiều khi các câu hỏi có thể bị xem là nhạy cảm).

Đối với việc mua bán các bất động sản mà hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh đó chưa hoàn thiện, hoặc pháp luật có thể thay đổi (ví dụ như nhà ở xã hội, nhà ở hình thành trong tương lai, condotel…) thì việc các bên cần thiết lập "luật chơi" cụ thể thông qua bản hợp đồng chi tiết để đảm bảo quyền lợi mà vẫn tuân thủ pháp luật.

Điều cuối cùng, tôi muốn nhấn mạnh rằng giao dịch bất động sản là giao dịch dân sự, phụ thuộc vào các bên. Các rủi ro chủ quan chỉ xuất hiện khi và chỉ khi một bên vi phạm các nguyên tắc cơ bản trong kinh doanh, có thể là vi phạm pháp luật mà không phải khi nào tranh chấp cũng đưa nhau ra phân xử tại tòa án. Các xung đột nên được hóa giải bằng thương lượng đàm phán vì quyền lợi các bên để giao dịch trọn vẹn nhất, ít nhất là một mức các bên có thể chấp nhận được.

Giao dịch mua bán bất động sản là giao dịch đặc biệt và thường có giá trị cao, song song với việc tự trang bị các kiến thức cho mình, việc người mua tìm đến các nhà tư vấn và luật sư có chuyên môn để hỗ trợ là điều rất cần thiết trong thời buổi kinh doanh hiện nay.

- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!