Điều đáng nói là người ủy quyền trong hợp đồng (là cha mẹ bà H.) đã... chết!

Hợp đồng mua bán quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (hợp đồng mua bán) toàn bộ căn nhà và đất tại số 73A Nguyễn Thượng Hiền trên được công chứng ở Phòng công chứng số 3 TP.HCM vào ngày 17-2-2017.

Người ủy quyền... chết từ 2 năm trước

Theo đó, ông Lê Văn Thân và bà Phạm Thị Nước (cha mẹ bà H.) ủy quyền cho ông M.H.N. bán cho ông N.S.H. với giá 1 tỉ đồng cho 32m² diện tích nhà ở và 72m² diện tích đất ở.

Trong khi đó, căn nhà được xây kiên cố với tổng diện tích 113,42m² được UBND Q.Bình Thạnh cấp giấy phép xây dựng ngày 7-8-2000 cho ông Lê Văn Thân. Căn nhà xây xong nhưng chưa được hoàn công.

Trước đó, hợp đồng được ông Thân, bà Nước ủy quyền cho ông N. được Văn phòng công chứng Nguyễn Kim Chi công chứng ngày 16-1-2017.

Công chứng viên có mặt tại một căn nhà trên đường Đinh Tiên Hoàng (P.3, Q.Bình Thạnh) để công chứng. Hợp đồng ủy quyền ghi “hiện nhà ở và quyền sử dụng đất ở nêu trên đang làm thủ tục hoàn công”.

Tuy nhiên, ông Lê Văn Thân đã chết năm 2015 và bà Phạm Thị Nước cũng đã chết năm 2014. Ông bà để lại căn nhà cho chị em bà H. sinh sống. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của căn nhà do cha mẹ bà H. đứng tên nhưng đã thất lạc.

Chị em bà H. không biết ông M.H.N. là ai, không hiểu vì sao giấy chứng nhận này lại lọt vào tay ông N. và cũng không hiểu vì sao cha mẹ bà đã chết từ lâu mà vẫn có thể ký tên vào hợp đồng ủy quyền.

Công chứng viên cũng là nạn nhân?

Đại diện UBND P.5 (Q.Bình Thạnh) xác nhận: “Khi phường đi xác minh để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho người mua thì phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật trong việc ủy quyền, đồng thời bà H. cũng gửi đơn ngăn chặn nên phường đã có biện pháp ngăn chặn tài sản, không cho giao dịch. 

Phường cũng đã có báo cáo gửi Văn phòng đăng ký đất đai quận và có văn bản gửi thường trực UBND Q.Bình Thạnh”.

Trả lời thắc mắc của Tuổi Trẻ về việc công chứng không đúng địa điểm như trong hợp đồng và tại sao người chết vẫn có thể ủy quyền, bà Nguyễn Kim Chi - người công chứng hợp đồng ủy quyền - cho biết:

“Với lý do cha mẹ già yếu, bị bệnh nên ở tạm tại căn nhà trên đường Đinh Tiên Hoàng (P.3, Q.Bình Thạnh) nên ông M.H.N. yêu cầu tôi đến căn nhà này xác minh và công chứng.

Khi đến nơi, có ông Thân và bà Nước như ảnh trên CMND, dấu vân tay của cả hai trùng khớp với dấu vân tay trên CMND ông N. cung cấp.

Qua xác minh bản gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoàn tất hết các thủ tục, tôi tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền”.

Theo bà Chi, đến khi bà H. phản ảnh và đưa ra CMND gốc, giấy báo tử của cha mẹ bà thì mới biết sự việc.

“Ngay sau đó, tôi gửi công văn đến Sở Tư pháp TP.HCM và UBND Q.Bình Thạnh yêu cầu ngăn chặn, không cho giao dịch tài sản này. Trong việc này, tôi không từ chối trách nhiệm nhưng chính chúng tôi cũng là nạn nhân” - bà Chi nói.

Theo luật sư Đặng Đức Trí - Đoàn luật sư TP.HCM, điểm b, khoản 1 điều 7 Luật công chứng 2014 nghiêm cấm hành vi thực hiện công chứng khi nội dung của hợp đồng, giao dịch vi phạm pháp luật, tạo điều kiện cho người tham gia hợp đồng thực hiện giao dịch giả tạo hoặc hành vi gian dối khác.

Công chứng viên phải có trách nhiệm kiểm tra toàn bộ giấy tờ, thủ tục và quan trọng hơn hết phải xác minh giấy tờ thật hay giả theo khoản 5, điều 40 luật này.

“Vì vậy, hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này được công chứng là sai quy định vì không xác minh giấy tờ tùy thân (CMND, hộ khẩu) của người ủy quyền là giả hay thật” - luật sư Trí nói.

Hợp đồng vô hiệu

Trả lời về việc nhà chưa hoàn công nhưng vẫn được công chứng hợp đồng mua bán, bà Hồng Ngọc Thu Thủy, người công chứng hợp đồng mua bán, cho rằng: “Công trình vẫn có thể tháo dỡ được”.

Nhưng khi được hỏi có biết đây là ngôi nhà kiên cố được xây dựng từ năm 2000 không thì bà Thủy cho rằng bà không biết điều này. “Trong thực tế, người dân có thể tự tháo dỡ và đăng bộ lại bình thường” - bà Thủy nói.

Luật sư Trí giải thích trên thực tế vẫn có những trường hợp như công chứng viên Thủy nói.

Trong trường hợp này, hiện căn nhà 73A Nguyễn Thượng Hiền kiên cố, được xây dựng cố định từ năm 2000 đến nay thì cho rằng tháo dỡ từ diện tích 113,42m² xuống còn diện tích như trong hợp đồng để mua bán là không thể.

Một cán bộ Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng trong trường hợp chưa hoàn công, chỉ có thể bán đất mà khó có thể bán nhà.

“Khi bán xong, nếu xây dựng có phép thì chủ sau cũng rất khó khăn và gặp nhiều rắc rối trong việc tự đi hoàn công” - vị này nói.

Ông Nguyễn Duy Cường (công chứng viên một văn phòng công chứng tại TP.HCM) phân tích: “Theo nguyên tắc, hoàn công chỉ thực hiện cho người xin giấy phép xây dựng, không hoàn công cho người mua sau này.

Với nhà ở riêng lẻ, khi chưa hoàn công, chưa ra giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà thì không có quyền mua bán. Vì thế, công chứng viên không công chứng hợp đồng mua bán nhà”.

“Tài sản chưa hoàn công, xét về nghĩa vụ tài chính cũng chưa thực hiện xong vì chưa đóng tiền trước bạ. Có thể vì công chứng viên không xác minh nên không biết, không được các bên thông báo về hiện trạng mới nên vẫn công chứng với hiện trạng cũ” - ông Cường nói thêm.

Luật sư Trần Bá Học (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng: “Theo điểm a, khoản 1 điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thì bắt buộc nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng xong nhưng chưa hoàn công, tức chưa được ghi nhận quyền sở hữu thì không thể tham gia giao dịch. Vì vậy trong trường hợp này chưa hoàn công mà vẫn công chứng hợp đồng mua bán nhà là không đúng”.