Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến giá nhà đất tăng nhưng giao dịch giảm vì nhiều lý do tạo không ít lo ngại. Trong ảnh: một dự án nhà ở tại TP.HCM - Ảnh: Q.ĐỊNH

Ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty TNHH thương mại xây dựng Lê Thành, cho hay theo khảo sát của công ty ông, giao dịch bất động sản hiện trên thị trường rất ít: "Chúng tôi quan sát có những căn hộ bán giá cũ mà chào mãi vẫn không có ai mua. Kinh tế khó khăn, người dân không có tiền mà giá đất cao sẽ không bán được".

Doanh nghiệp lo lắng

Ông Trần Văn Châu, chủ tịch HĐQT Công ty CP địa ốc Chợ Lớn, nhấn mạnh giá đất thị trường có sự biến động tăng cao nhưng ít giao dịch thực tế đang khiến nhiều doanh nghiệp lo lắng.

Đặc biệt, doanh nghiệp lo sẽ ảnh hưởng đến việc thẩm định giá đất để nộp tiền sử dụng đất. Ví dụ có nhiều dự án do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tổng hợp báo cáo và đang chờ TP thẩm định giá đất xác định để nộp tiền sử dụng đất, trong đó có 2 dự án của công ty hơn 10 năm chưa xác định được giá đất do vướng mắc nhiều thủ tục.

Đồng thời, doanh nghiệp cũng lo lắng giá đất tăng cao bất thường ảnh hưởng đến giá bồi thường của các địa phương đối với công trình phúc lợi công cộng và đền bù thu hồi đất của các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư, nhất là các dự án mà người dân còn đang khiếu nại.

Mặt khác, mặt bằng giá đất nếu cao cũng khiến nguồn cung bất động sản trong những năm tới hạn chế, gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà mà trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, "nhà ở thương mại giá phù hợp" tại TP.HCM.

"Công ty chúng tôi rất mong TP có giải pháp giúp ổn định giá cả thị trường, đôn đốc các cơ quan chức năng nhanh chóng xác định thẩm định giá trị quyền sử dụng đất của các dự án còn tồn đọng, tạo thêm nguồn cung sản phẩm cho thị trường để ổn định giá và phục vụ nhu cầu xã hội", ông Châu đề nghị.

Ông Trần Đức Vinh, tổng giám đốc Công ty bất động sản Trần Anh, cho rằng giá cao sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm có thể vẫn có một số người có tiền để mua nhưng đó là những người đầu cơ, có nhiều nhà mua rồi để đó. Nhu cầu này không thật sẽ không tạo ra thương mại thật. Xã hội sẽ chịu gánh nặng phúc lợi vì người thu nhập thấp sẽ không mua được nhà, không có nhà ở an cư.

Giá đất tăng cao cũng có khả năng ảnh hưởng đến thị trường tín dụng. Giá bất động sản hiện là căn cứ để các ngân hàng thẩm định cho vay tiền. Nếu giá đó là ảo thì sẽ dễ tạo rủi ro từ hệ thống ngân hàng.

Không tốt cho thị trường

Ông Hà Ngọc Phi Hải, tổng giám đốc Khải Hưng Group, cho rằng thực tế việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm vừa qua đã tạo ra mức giá quá cao so với mặt bằng giá chung của thị trường. Điều này là lợi bất cập hại, sẽ làm cho giá đất xung quanh tăng nóng và người dân có nhu cầu thực về nhà ở càng khó mua nhà hơn.

Hơn nữa, với việc xác lập mức giá mới tại Thủ Thiêm sẽ vô tình khiến mặt bằng giá các dự án bất động sản khác cũng tăng nóng theo. Nhiều chủ dự án sẽ có tâm lý so sánh giá và sẽ tăng giá bán ra trong thời gian tới, từ đó càng khiến nhiều người dân khó có cơ hội mua được nhà ở.

Trong năm 2022 và những năm tới, Nhà nước cần có những chính sách tạo điều kiện thông thoáng hơn cho các doanh nghiệp để các chủ đầu tư gia tăng nguồn cung dự án nhà ở.

"Chúng ta nên có các gói tín dụng để gia tăng nguồn cung cũng như cải thiện tình hình của thị trường như khuyến khích và đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở có giá phù hợp với người thu nhập thấp; đẩy mạnh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ…", ông Hải đề nghị.

Theo ông Hải, cần bổ sung cơ chế chính sách và công cụ quản lý để kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản, kiên quyết không để xảy ra tình trạng đầu cơ bất động sản. Nhất là chính sách thuế, công khai quy hoạch, phát triển đô thị... để loại bỏ những cơn sốt đất ảo do đầu nậu, cò đất tung tin thổi giá làm nhiễu loạn thị trường.

Rà lại quy định về đấu giá

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, cho rằng diễn biến giá đất tăng lên ở thị trường TP.HCM cần tiếp tục theo dõi. Điều tích cực có thể nhìn thấy là việc đấu giá thành công có thể mang lại thêm nguồn thu cho ngân sách TP.HCM.

Tuy nhiên, hệ lụy của nó cũng rất nhiều. Thứ nhất, nó tạo ra mặt bằng giá bất động sản mới. Thứ hai, giải phóng mặt bằng tại TP.HCM có thể khó khăn hơn. Thứ ba, nó cũng sẽ có tác động nếu như hệ thống ngân hàng không cẩn trọng trong việc định giá, cho vay bất động sản, thời điểm hiện nay và sắp tới do định giá tài sản đảm bảo bị đẩy lên. Cuối cùng, việc giá đất tăng cũng có thể tác động đến lạm phát do có thể đẩy mặt bằng giá sinh hoạt và một số dịch vụ bị tăng lên.

Vì thế, theo TS Cấn Văn Lực, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững hơn thì trước hết cần rà soát lại những quy định có liên quan đến đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá bất động sản.

Thứ hai là phải có một kế hoạch chiến lược quản lý thị trường đất đai, bất động sản bài bản hơn, lành mạnh hơn. Như liên quan đến định giá, thông tin, tài chính bất động sản (thuế…). Như vậy, nhu cầu sửa Luật đất đai năm nay càng cấp bách. Thêm nữa, đối với một số giao dịch đấu giá bất thường thì cơ quan chức năng cũng cần vào cuộc xem thực sự sau câu chuyện đó có động cơ, mục tiêu gì.

Số hóa 100% bất động sản, liệu có khả thi?

Nỗ lực ứng dụng công nghệ là thách thức cũng như cơ hội cho các ngành nghề tại Việt Nam, tuy nhiên với ngành bất động sản, phương cách nào sẽ phù hợp?