Tuy nhiên, nhìn tổng thể "bức tranh" đấu giá thời gian qua tại một số nơi ở ngoại thành Hà Nội thì cần phải nhanh chóng điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và áp dụng thêm những quy định cần thiết.

Thanh lọc những người phá bĩnh đấu giá đất

Trao đổi với Tuổi Trẻ, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cho biết qua vụ đấu giá ở Sóc Sơn vừa rồi có thể thấy có dấu hiệu của hành vi thông đồng làm giá, thổi giá gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

"Giá khởi điểm chỉ 2,4 triệu đồng/m² nhưng có thửa đất đã được trả lên đến 30 tỉ đồng/m2 rồi sau đó đến vòng tiếp theo trả giá 0 đồng. Giá khởi điểm thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch trên thị trường nên Hà Nội cũng như nhiều địa phương khác cần sớm điều chỉnh, sửa đổi bảng giá đất", ông Thịnh nói.

Do giá khởi điểm đưa vào đấu giá thấp nên tiền đặt cọc 28 thửa đất (diện tích từ 90 - 224m²) ở huyện Sóc Sơn chỉ từ 223 - 550 triệu đồng/thửa đất. 

Theo ông Thịnh, khi giá khởi điểm được điều chỉnh sát giá thị trường thì cũng sẽ nâng tiền đặt cọc, hạn chế những người không có nhu cầu thực tham gia đấu giá và cũng không phải tổ chức đấu giá nhiều vòng như hiện nay. Và như vậy cũng sẽ không có cơ hội để thông đồng, phá bĩnh phiên đấu giá.

"Giá khởi điểm thấp nên có phiên đấu giá diễn ra xuyên đêm như ở huyện Hoài Đức do phải đấu tối thiểu sáu vòng bắt buộc và trả giá lên. Điều này gây mệt mỏi cho cả người tổ chức lẫn người tham gia và còn gây tâm lý khan hàng, sốt đất", ông Thịnh cho hay.

Để giải quyết những tồn tại của "bức tranh" đấu giá đất thời gian qua, theo ông Thịnh, ngoài điều chỉnh bảng giá đất thì cần quy định thời hạn chuyển nhượng tối thiểu 5 năm sau khi có kết quả đấu giá. Điều này sẽ ngăn chặn được tình trạng đấu giá chưa xong mang ra "chợ đất" bán rồi ủy quyền, sang tên sổ đỏ.

"Không quy định chặt chẽ "chính chủ" thì vẫn tái diễn các nhóm lợi ích như vụ việc vừa qua ở huyện Sóc Sơn. Khi nhóm lợi ích không đạt được mục đích mua bằng được để "lướt sóng" thì họ sẽ phá bĩnh phiên đấu giá gây thiệt hại nhiều mặt về kinh tế - xã hội", ông Thịnh nói.

Còn GS Đặng Hùng Võ, chuyên gia quản lý tài nguyên, cũng cho rằng các địa phương phải nhanh chóng điều chỉnh bảng giá đất và tiến tới công bố bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024.

"Do giá khởi điểm quá thấp nên các địa phương khi đưa đất ra đấu giá buộc phải đấu tối thiếu sáu vòng bắt buộc (mỗi vòng 6 triệu đồng/m²), trả giá lên. Quy định phải qua sáu vòng để đảm bảo lô đất đó được bán đúng giá thị trường. Tuy nhiên khi định giá khởi điểm tiến sát giá thị trường thì các vòng đấu cũng nên nghiên cứu rút ngắn lại", ông Võ nói.

Theo chuyên gia, về lâu dài cần phải thay đổi chính sách đối với đấu giá tài nguyên thiên nhiên. "Tài nguyên thiên nhiên không phải thứ con người làm ra nên các quy định cần hướng đến người có khả năng mua thực. Có thể áp dụng quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền khởi điểm của lô đất đó vào tài khoản vãng lai của một ngân hàng do đơn vị tổ chức đấu giá chỉ định.

Người đấu giá trúng mà không thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì sẽ bị mất toàn bộ số tiền khởi điểm của lô đất đó chứ không phải chỉ dừng lại việc mất tiền cọc (từ 5 - 20% giá khởi điểm) như hiện nay", ông Võ nói.

Cần nâng cao mức đặt cọc

Luật sư Mai Thảo (Đoàn luật sư TP Hà Nội) bày tỏ "cần áp dụng mức giá cao nhất ở bất kỳ bước nào cũng được chấp nhận là giá trúng".

Luật sư Thảo phân tích: "Ai đưa ra mức giá đó mà không thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ mất toàn bộ tiền đặt cọc. Quy định này không chỉ đơn giản hóa quy trình mà còn khiến những người có dấu hiệu phá hoại phải chịu trách nhiệm với hành vi của mình và sẽ không dám đẩy "giá ảo" nếu biết mình có thể trở thành người trúng đấu giá bất đắc dĩ".

Theo luật sư Thảo, cần nâng cao mức đặt cọc từ 5 - 20% giá khởi điểm lên 30 - 50%. Việc nâng tiền cọc giá khởi điểm có thể tạo ra một số khó khăn ban đầu cho người tham gia nhưng sẽ đảm bảo tính nghiêm túc, răn đe những ai có ý định, dấu hiệu phá hoại.

Bên cạnh đó yêu cầu các cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải chứng minh năng lực tài chính thông qua việc cung cấp xác nhận tài chính từ ngân hàng hoặc hợp đồng cam kết vốn.

Ngoài ra theo luật sư Thảo, kể từ năm 2025, người trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm.

Cụ thể, tại khoản 2 điều 70 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-1-2025) quy định: "Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm".

Trong khi đó cũng tại khoản 1 điều 70 quy định: "Người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức có liên quan có hành vi vi phạm quy định tại khoản 5 điều 9 hoặc quy định khác của luật này, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật".

Phiên đấu giá đất trả tới 30 tỉ đồng/m² rồi xin rút vì 'sợ quá' diễn ra như thế nào?

UBND huyện Sóc Sơn, Hà Nội vừa có báo cáo về diễn biến phiên đấu giá diễn ra ngày 29-11 khi có một nhóm người trả đến 30 tỉ đồng/m² rồi xin rút vì 'sợ quá'.