Phải làm thủ tục thế nào để đảm bảo khi làm thủ tục cấp sổ đỏ cho căn hộ đã giao dịch nhưng người bán không xuất hiện hoặc không hợp tác thì tôi vẫn hoàn tất được thủ tục sang tên trên sổ đỏ của mình? Có phải sổ đỏ đó vẫn được cấp cho chủ cũ (người bán nhà cho tôi)?

Doan Manh Hung (hungdm@... )

- Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 1 điều 64 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, trong trường hợp bạn nêu, bên bán đã được chủ đầu tư bàn giao nhà tức quyền sở hữu nhà đã được chuyển sang cho bên bán.

Trong trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng từ bên bán sang cho bạn không phải là hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng, mà phải là một hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng theo quy định.

Tuy nhiên, trong tình trạng là bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì không đáp ứng điều kiện được phép giao dịch theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 91 Luật nhà ở. Đây thật sự cũng là một bất cập trong quy định của pháp luật về nhà ở (người mua nhà đã được chuyển giao quyền sở hữu nhà nhưng lại không thể giao dịch vì chưa được cấp giấy chứng nhận).

Do đó, trong trường hợp của bạn, có thể lựa chọn 1 trong 2 phương án sau:

1. Phương án thứ nhất: Bạn và bên bán có thể ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận, các bên mới chính thức ký kết hợp đồng mua bán có công chứng theo quy định.

Trường hợp bên nào vi phạm cam kết thì phải đền cọc.

2. Phương án thứ hai: Bên bán sẽ thỏa thuận với chủ đầu tư để hủy biên bản bàn giao nhà đã ký trước đây. Khi đó, quyền sở hữu nhà ở xem như chưa được chuyển giao cho bên bán, và bên bán có thể chuyển nhượng cho bạn theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Bạn có thể xem nội dung tư vấn chi tiết trong bài tư vấn đăng trên báo Tuổi Trẻ ngày 27-3-2012.