Khu đất có nhà của bà Q. đã được chủ đất cũ chuyển nhượng cho người khác - Ảnh: D.N.HÀ

Bà Đỗ Thị Kim Q. cho biết năm 2011 bà có mua nền đất 30m² của bà L. bằng giấy tay tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh (TP.HCM).

Lúc mua, bà L. có đưa cho bà Q. một bảng photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp (GCNQSDĐ), hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau.

Khi chủ đất… không nhớ gì

Cũng trong năm 2011, bà Q. xây nhà và chính bà L. là người đứng hồ sơ xin đồng hồ điện cho căn nhà xây trái phép này.

Sau khi bán cho bà Q., bà L. cũng phân lô phần đất nông nghiệp còn lại thành nhiều nền nhà và bán bằng giấy tay cho nhiều người khác. Có người xây nhà, có người chỉ xây vài hàng gạch bao quanh giữ đất.

Sự việc êm đềm trôi qua cho đến năm 2018, ông N. đến rào đất và nói ông đã nhận chuyển nhượng hợp pháp phần đất này, đã được Sở TN-MT cấp GCNQSDĐ năm 2016.

Nghiêm trọng hơn, ông N. cho rằng bà Q. và những người khác đã lén xây nhà trên đất của ông nên báo sự việc cho UBND xã Vĩnh Lộc A.

Do vậy, nhà bà Q. và nhiều nhà trong khu vực bị UBND xã Vĩnh Lộc A ban hành quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, yêu cầu tháo dỡ nhà xây trái phép và ra quyết định cưỡng chế.

Trước nguy cơ "trắng tay" sau nhiều năm mua đất, xây nhà, bà Q. và một số người mua đất tìm gặp bà L. để hỏi sự việc thì bà L. cho biết bà "không nhớ gì", bà cũng không biết chữ nên không biết mình đã ký hay lăn tay vào những giấy tờ gì...

Xác minh của UBND xã Vĩnh Lộc A cho thấy sau khi đã phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp cho bà Q., bà L. tách khu đất nông nghiệp thành hai phần và bán phần đất có nhà của bà Q. cho một người khác vào năm 2012.

Đến năm 2014, ông N. ký hợp đồng nhận chuyển nhượng lại khu đất trên nhưng đến năm 2016 mới làm thủ tục cấp GCNQSDĐ. Đáng nói năm 2015, khi UBND xã Vĩnh Lộc A làm giấy xác nhận để gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp cho khu đất trên thì ghi nhận là đất trống.

Mới đây, UBND xã Vĩnh Lộc A cũng xác nhận nhà của bà Q. xây dựng năm 2011, có hợp đồng mua bán điện giữa Công ty Điện lực Bình Chánh năm 2011 với bà L. và sang tên cho bà Q. năm 2015.

Kiện được không?

Trước nguy cơ "mất trắng" nhà đất, bà Q. khởi kiện bà L. tại TAND huyện Bình Chánh. Bà Q. cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai bên đã được thỏa thuận, thể hiện trên giấy mua bán tay có chữ ký của đôi bên, nhưng sau đó bà L. không làm thủ tục tách thửa đất và sang tên.

Vì vậy, bà Q. yêu cầu tòa án buộc bà L. tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sang tên quyền sử dụng đất cho bà.

Theo công chứng viên Hoàng Mạnh Thắng, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà L. sang người trung gian và sang cho ông N. không sai.

Trên GCNQSDĐ ghi nhận đó là đất nông nghiệp nên công chứng viên không đặt vấn đề trên đất có nhà hay không, công chứng viên không có nghĩa vụ xác minh công trình trên đất. Vì theo quy định, nhà trên đất cũng là nhà không hợp pháp.

Bên cạnh đó, việc tìm hiểu trên đất có nhà hay đất trống là nghĩa vụ của bên mua và bên bán chứ không phải là nghĩa vụ của công chứng viên.

Trong khi đó, luật sư Huỳnh Văn Nông cho rằng bà Q. có thể kiện yêu cầu tòa án hủy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà L. cho người trung gian và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N.. Đồng thời yêu cầu hủy GCNQSDĐ đã cấp cho ông N. vì trên hợp đồng chuyển nhượng này thể hiện là đất trống nhưng thực tế trên đất có nhà.

Tuy việc công chứng hợp đồng không sai nhưng hiện trạng trên đất khác với thực tế, thông tin do các bên cung cấp đã không phù hợp với hiện trạng là một trong những quy định để văn phòng đăng ký đất đai từ chối sang tên, đăng ký đất cho người mới.

"Bà Q. nên cân nhắc đến hệ quả của quyết định của tòa đối với yêu cầu khởi kiện để đưa ra những yêu cầu phù hợp, có lợi nhất cho mình. Sau khi tòa án đã thụ lý vụ án hoặc trong quá trình thực hiện các thủ tục tố tụng, kể cả tại phiên tòa xét xử, bà Q. vẫn được quyền thay đổi hoặc bổ sung yêu cầu khởi kiện" - luật sư Huỳnh Văn Nông cho biết.

Tương tự, luật sư Trần Công Ly Tao (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng cho rằng khó có cơ sở để tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán đất giữa bà L. và bà Q., vì đây là đất nông nghiệp, việc mua bán đất bằng giấy tay không được pháp luật bảo hộ.

Bên cạnh đó, diện tích đất quá nhỏ, không đủ điều kiện để tách thửa nên không thể hoàn thành thủ tục đăng ký sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bế tắc việc cấp sổ hồng cho người mua nhà đất giấy tay

TTO - Việc cấp sổ hồng cho người mua nhà đất bằng giấy tay trước ngày 1-7-2014 vẫn bế tắc dù nghị định về giải quyết tình trạng này đã có hiệu lực từ tháng 3-2017. Lý do: chưa có hướng dẫn thủ tục.